你们的房子不好卖，竟然都因为这一个原因！

喜乐的河

               你们的房子不好卖，竟然都因为这一个原因！

2016-01-15 [url=]中国地产[/url]

中央经济工作会议指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。

所谓房地产库存压力大，就是房子多了卖不出去。算算账，咱们现房库存去化周期高达23个月。这种“很多人没房”与“很多房没人”并存的现实困境，对于正处于城镇化加速进程中的我们，可真是一笔甜蜜的负担。

你今年在为什么发愁？房子卖不出去？你期待着什么？国家出台政策让房子大卖？

之前的政策，集中在增加需求：多轮降息降准，放开贷款政策，取消一线之外的限购……等等。新政策出台时，经常火爆一时让人激动，但随后大家发现，起色并不大。

目前增加需求的政策已经快出尽了。

一心要去库存的中央，是不是没有牌可以打了呢？不是！他们已经发现，问题的根源其实不在于需求，而在于供给！

2015年年底至今，习近平、李克强，以及其他中央领导的的多次讲话，还有几次重要会议的公报，都提及了一个热词“供给侧改革”。

2016年及之后的去库存，都将围绕着这个词进行。

未来几年，房地产如何发展？你所在的房企和你个人能做什么？这些和供给侧改革又有什么关系？请听明源君慢慢道来。

给房地产请了个老中医

明源君先来讲清楚什么叫供给侧改革。

话说从前有一个种土豆的农民，种出的土豆一部分卖到国外，一部分卖到国内，还有一部分留下来做来年的种子。近几年，农民发现自己的土豆卖不出去了，于是给了客户很多优惠措施：允许客户赊购土豆、允许小客户直接订购土豆……然并卵，土豆还是不好卖。

更关键的是，农民发现：1、很多客户高价从国外进口能做薯条和沙拉的土豆，而那种土豆自己根本种不出来；2、一万公里以外的客户需要自己的土豆，可自己运过去的路费比土豆成本还高几倍，只好放弃；3、很多客户开始吃苹果和洋葱了，自己根本不会种。

土豆卖到国外、国内、做种子，就类似于需求端的“出口、消费、投资”。

把土豆换成房子，也就是说：不是客户们不需要房子，而是你没有在合适的时间、合适的地点，给需要房子的人提供他喜欢的房子。

用专业点的名词来说，这个叫：供需错配。

现实中，供需错配的事情很多：国内的马桶卖不好，大家却跑到国外去去疯抢马桶盖；李总理说，我国钢铁等金属产能过剩，圆珠笔头的小圆珠却依赖进口……

回归到房子，明源君认为有以下一些供需错配，类似于生产质量差、离客户远的土豆。

一区域错配

深圳等一线城市土地供给不足，三四线城市则过剩。

一线城市人口持续增加，可用土地却越来越少，每年入市的土地也有限，这种情况下，无论怎么限制购买，房价还是会疯狂上涨。

三四线城市人口持续外流，每年却卖那么多地、规划那么多新区、修那么多房子，去化怎么可能不难。

可要把三四线的房子卖给在一线城市工作的人，海南等旅游区外，明显是不可能完成的任务。

二产品错配

这类错配种类很多：

1、商业、住宅、办公等产品过剩。新产业、养老、创业、影视等土地短缺。

从下图可以看出商业、办公建筑在过去5年有多么惊人的增加。有些地方新增加的面积给每个人开个店都够了，这也可以解释深圳、北京等地地产为什么仍持续火爆。

2、部分城市，好的改善类产品奇缺，粗制滥造的刚需过剩。

如果有人发现这种错配，找到了合适的产品，就能创造奇迹。比如恒大、万科在去化极难的东北三四线城市，就创造了个别住宅项目被抢售的神奇。

3、普通产品过剩，绿色的地产产品紧缺。

之前雾霾没那么严重的时候，大家不重视绿色地产，绿色地产溢价也没那么容易，现在重视了，可很多企业没有相关技术。

供需错配之外，房地产商还有一个问题就是路径依赖，许多企业不生产新产品，不介入新领域。这就类似于只会种土豆而不能给客户提供苹果和洋葱。

需求与供给的大逻辑如下图：

简单分析来说，需求管理就是西医，头痛医头，脚痛医脚，短期见效，但不能从根本上解决问题。而供给管理如同中医。经济学供给学派认为，市场存在自我调节的机能，供给自身能够创造和调节需求。

供给侧改革，政府和房企何为？

下面，明源君来说说，供给侧改革，政府和企业分别可以做些什么。

先说政府：

一让供给真正成为有效供给

1月8日，明源地产研究院微信公号刊登的稿件《为拯救高库存，地产人给三四线城市官员写了封血泪信！》（有兴趣直接点击蓝色超链阅读）曾引起广泛关注。

其中提到了一些给政府的建议：“消除对农民工的制度性歧视，是去化的关键!政府可以提供的服务有以下一些：一、各种有针对性的贷款金融服务。1、给农村房屋、宅基地使用权、耕地使用权授信。2、提供专门担保。3、基层政府提供收入证明；二、提供教育、医保、社保等服务，免除农民工的后顾之忧；三、发展地方产业、保证制度公平，让人口回流。”

房屋是特殊商品，与政府和银行提供的贷款、户口、教育、养老等一系列公共服务相关，如果不提供这些服务，供给就不是真正的有效供给。房地产的供给侧改革也并非是忽视需求，而是根据真实需求创造有效供给。

二去化难的城市要控制土地供给总量

大部分城市，去化难，并不是说现在已经修好的房子还要卖多久，而是每年新修的房子的面积多于卖掉的面积，而且房企手里还储备着大量的土地。

三简政放权

简政放权的核心有三个：

1、反腐。

目前一些区域打掉贪官后，本地官商勾结拿地的房企倒掉一批，全国性好房企进入，产品结构自然改就善了。

2、改革官员政绩考核体制。

如果官员政绩考核体制改革了。地方政府通过卖地获得钱，然后短期投资获得好的统计数字，最终为自己政绩加分的冲动，也就减弱了。

3、取消一些限制，比如土地性质

明源君认为，最大的限制，在于对土地性质的限制。商业用地只能做商业，住宅用地只能做住宅。但是世界在发展，时代在变化，需求变化后土地性质不变，一切都是空话。应该取消相关限制，在满足一些条件的情况下允许改变用途，比如新产业发展。

四稳定货币供给，保持低通货膨胀率

之前的“四万亿”、降准降息等等，都是从刺激需求的角度出发，现在既然已经意识到要从供给端解决问题，就不要做过于刺激需求的事情。

五抓住“人口”这个龙头，打通供需两端

人口是个特殊的因素，从供给侧来讲，可以通过人力资本的开发使用来促进经济增长，而人的素质提高了，对将来产业升级与经济布局调整也有作用。

从需求角度来讲，二胎的开放，在创造新的人口红利的同时，为未来创造了更多的需求。

然后来说说房企可以做什么：

房企决定不了大政方针，但自己可以选择做什么样的产品，以及向什么领域投资。房企可以：1、通过创造地产类新产品来实现新供给；2、通过“地产+”，提供新的服务；3、通过投资等进入完全不相干的领域，提供新供给。

下面明源君分别进行详细说明：

一创造地产类新产品

时代的发展，人群的变化，创造出崭新的需求，过往的产品满足不了，急需新的供给，这就是房企的机会。

在苹果系列电子产品出现之前，没有人知道自己需要苹果。跨越式的产品，能激发出崭新的需求，开拓出崭新的市场。创造新产品有以下几个途径：

1、从人的高层需求出发

马斯洛提出了人的五层需求：第一层次：生理上的需要；第二层次：安全上的需要；第三层次：情感和归属的需要；第四层次：尊重的需要；第五层次：自我实现的需要。过去的房屋产品，只能满足第一层次和第二层次的需求，而第三、四、五层次的需求，并不是房屋本身就能满足的。必须让房屋的入住者，以及入住的人群所形成的氛围和社群，成为产品本身的一部分，才能满足这三个层次的需求。比如：通过社交满足人的情感需求，通过彼此鼓励创业满足自我实现的需求。

明源君写过的YOU+青年创业社区、科技寺，都不约而同地想到了一件事情：通过选择租客来实现产品所需的人群和氛围。YOU+青年创业社区已经从最初只具有社交功能，进化到具有创业功能，从而实现了从第三个层次到第五个层次的跨越。

2、从科技出发

明源地产研究院微信公号1月12日曾经以《你可能不信，但40平的房子真能住出300平的感觉！》为题，对科技创造地产新产品的可能性和路径进行了探讨。新产品每天窗外都是蓝天白云、40平可以住出300平的感觉。

3、从相关产业出发

这类产品比如：为因为“4、2、1”家庭结构而出现养老问题的老人，做养老地产；因为电商发展而迅速扩张的物流业，建造物流地产。比如从下图来看，我国仓储类地产产品就严重不足。

二提供“房地产+服务”

1月7日，王石参加中城联盟论坛，做了题为“供给侧改革与房地产行业转型升级”的演讲。他认为，“房地产+服务”有望保持20%以上年增长，多个细分行业具备投资、收入超过万亿元、贡献税收超过千亿元的潜力，合计相当于新打造了一个房地产业。

下面是万科计划提供的“房地产+服务”的全景。

三通过投资进入完全不相干的领域

房企“跨界”做医疗、旅游、高科技、大健康、环保、传媒、文化的很多，房地产的“重资产”在进入其他领域的时候，是巨大的优势。通过投资进入任何领域的时候，房地产的资金实力都游刃有余。

尽管中央出台政策，释放改革红利，创造有利于维护市场稳定的大环境，但化解楼市库存也得靠开发商自己，适当降价是最明智的选择。一向走高冷路线的开发商必须正视，任何产业都会从短缺经济走向总量平衡。特别是对于三、四线城市来说，走到拐点的房地产业，降价促销与转型升级是必然选择。

来源： 明源地产研究院