对标上海，一图读懂杭州楼市的“天花板”在哪儿？

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对标上海，一图读懂杭州楼市的“天花板”在哪儿？

                                                                                                  

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笔者上一篇《焦虑的上海！崛起的杭州！》在米宅沪杭两地的粉丝群里引起了强烈反响，有不少米宅的粉丝，以及笔者朋友圈里的朋友问我：

1. 作为一个有着20年从业经历的资深上海地产媒体人，为什么在这个时候选择去杭州工作？

2. 上海人现在去杭州及环杭区域买房，还合时宜么？

3. 现在距离2022年亚运会还有4年多的时间，杭州2022年楼市阶段性的“天花板”在哪儿？

4. 亚运后，杭州楼市还看好么？

针对上述提问，我先来阐述一下我的观点：

1、上海的发展已经饱和，这一点反映在房地产领域尤其显著。人口和建设用地规模受到严控，2017年郊外以内几乎没有新宅地供应，二手房成交外环内外占比达到1:9，全市二手房均价达到了50298元/平米，套均成交价突破500万元。

高房价、高落户门槛几乎“葬送”了新上海人通过买房落户的可能性，也从客观上限制了这个城市的创新动能和焕发活力。越来越多的房地产从业者开始走出上海，深耕长三角，这其中杭州无疑是首选。

2、杭州2017年人均GDP（136626元），高出上海人均GDP（124619元）9.6%，杭州2017年12月全市二手房均价21835元/平，仅相当于上海的43%，由此可以看出，对比上海，杭州的房价与杭州市民的收入水平，与杭州的城市地位是不相称的。笔者认为上海与杭州合理的房价比应在1:0.65-1：0.7之间，可以预见未来杭州房价还有很大的想象空间。

早在2016年G20峰会前，笔者身边就有不少上海人慧眼独具，赶在杭州限购之前买了房，主要集中在钱江新城、钱江世纪城、滨江区以及下沙、临平副城一带。也就2年左右的时间，2016年初下手的朋友，都获得了少则60%，多则翻倍的升值回报。如今在“房住不炒”和“限购”、“限价”、“去杠杆”的大背景下，纵使未来5年仍将是杭州千载难逢的红利释放期，再想复制2016年的暴涨行情是不可能的，但是“跑赢CPI，五年翻一番”的小目标还是可能实现的。

3、到2022年杭州亚运开幕时，杭州全市均价达到5万元/平米，也就是2018年3月目前上海的房价水平是大概率事件，这也将是杭州楼市的一个阶段性“天花板”高度。

4、后亚运时代杭州和后世博时代上海应该差不多，主城大规模的基础设施建设不会再有，绕城高速内的新房供应几近枯竭，楼市全面进入存量房时代。2022年以后再作地产投资的价值不大了。

因此如果你有房票，越快入手越好，最佳出手时间应该是2021年的下半年。

如果没有房票，杭州主城核心区的商住，环杭的海宁、柯桥也是可以考虑的。

以下，笔者通过自创的杭州楼市“三个世界”理论，给杭州楼市的主要热点板块作一个素描！

1

“第一世界”：中央活动区CAZ=西湖RBD+钱江CBD

“十三五”期间，杭州将重点打造的两个主中心，即环西湖主中心板块和钱江新城、钱江世纪城主中心板块，这是未来杭州城市发展的“重中之重”。

➤环西湖主中心板块

区域：覆盖环城东路以西、环城北路—天目山路以南、万松岭路以北的环西湖+杭州十大古城门围合区域，包括庆春—凤起、武林、湖滨、吴山、黄龙等板块。

发展定位：市级休闲游憩商业核心区（RBD），重点发展商贸流通、文化娱乐和休闲旅游等产业。

目标：展示杭州历史文化气质和国际化形象。

对标上海：众所周知，杭州城市文明，缘起西湖，2000年以后，才由“西湖时代”跨入“钱江时代”。环西湖市中心板块是杭州城的文脉和城市精华所在，地段价值相当于上海浦西苏州河以南、内环线以内的黄浦、卢湾、静安、徐汇等核心城区。

推荐楼盘：绿城凤起潮鸣，均价90000元/平米，对标上海新天地板块的翠湖天地二手房均价140000元/平米。

➤钱江新城和钱江世纪城主中心板块

区域：由钱江新城和钱江世纪城两个区域组成。

发展定位：杭州市的政治、经济、文化新中心，把钱塘江金融港湾核心区打造成“国际金融科技中心”。

2016年12月，浙江省发布《钱塘江金融港湾规划》，核心位于杭州钱江新城和钱江世纪城组团，中国金融版图上，一个新“增长极”开始形成。一年后，杭州宣布打造“国际金融科技中心”，进一步推动城市国际化。杭州毗邻金融中心上海，发展金融先天不足。但依靠创新引领，杭州金融产业迎来突破。据2017金融科技中心指数显示，杭州与北京、上海、深圳、广州是全球金融科技中心的第一梯队。杭州取胜在于，金融科技体验指数排名第一，网贷、众筹、第三方支付、大数据征信和区块链五大行业体验位居前列。

2017年杭州金融业迈入“千亿元俱乐部”，成为排名北京、上海和深圳之后中国第四大私募之城，引进了33家国际金融机构……在进入世界金融舞台的道路上，主动融入浙江现代产业体系，也是杭州最好的选择。

目标：钱江新城要打造集行政、商务、金融贸易、信息会展、文化旅游和居住等功能于一体的高端商务服务中心；钱江世纪城重点吸引国内外大企业总部、跨国集团地区分部、金融保险机构、文体会展、现代物流和咨询中介等现代服务业机构， 打造总部经济高度集聚、具有鲜明金融商贸特征的中央商务区（CBD）。

对标上海：诚如黄浦江是上海的母亲河一样，钱塘江毫无疑问就是杭州的母亲河。钱江新城是杭州的中央政务区，地位类似于上海外滩，而其21平方公里的区域面积，与上海外滩所在的中央政务区黄浦区（20.52平方公里）相当。

江对岸的钱江世纪城则是杭州的“陆家嘴”，是未来钱塘江金融港湾核心区的承载地。与陆家嘴金茂、环球、上海中心3幢标志性的摩天大楼一样，未来杭州的“陆家嘴”也将崛起浙江之门（双塔）和杭州国际办公中心等300米+的标志性摩天大楼。2016年杭州峰会主会场杭州国际博览中心，位于钱江世纪城正中心，对望钱塘江与大运河交汇口，这与2001年APEC峰会主会场上海国际会议中心，位于陆家嘴正中心，对望黄浦江与苏州河交汇口的选址如出一辙。

整个钱江世纪城22.27平方公里的区域面积，与23平方公里的陆家嘴金融贸易区面积大体相当，而由钱江新城和钱江世纪城两个区域组成的杭州市的核心CBD区域，也正好与上海浦西黄浦区与浦东陆家嘴两个区域组成的上海市的核心CBD区域，无论地理位置，还是面积范围，都形同“孪生姐妹”。

推荐楼盘1：中海钱江湾（钱江新城一线江景）均价60000元/平米，对标上海南外滩板块的绿城黄浦湾二手房均价140000元/平米，一线江景楼王价380000元/平米。

推荐楼盘2：龙湖天璞新房均价35000元/平米（政府限价），周边二手房均价已达到45000-50000元/平米。这个价格几乎是上海陆家嘴滨江2006年，广州珠江新城2011年的价格。对标上海陆家嘴二线滨江，已有15年房龄的仁恒滨江园，二手房均价也已达到了110000元/平米。

2

“第二世界”：主城区+未来科技城

全长123公里的杭州绕城高速公路（G2501）围合区域面积780平方公里，是杭州的主城区（比99公里长的上海外环线围合的660平方公里上海主城区略大）。

主城区外，占地113平方公里的杭州未来科技城（海创园），是与北京中关村、上海张江、深圳南山齐名的中国4大国家科创中心之一，阿里巴巴总部所在地，是杭州乃至整个长三角区域的“硅谷”！也是整个杭州楼市“第二世界”中最闪耀的明星，未来房价有比肩甚至超越“第一世界”的潜力。

➤重点：未来科技城板块

区域：以未来科技城为核心，2016年浙江省发布了《杭州城西科创大走廊规划》，这条走廊东起浙江大学紫金港校区，西至浙江农林大学，全长33公里，规划总面积224平方公里，囊括了西湖区的浙大紫金港科技城、余杭区的未来科技城和临安区的青山湖科技城3大板块。

发展定位：重点发展信息经济、人工智能、生物医药、新材料、科创服务和文化创意等产业。

目标：打造中国首个跨境电子商务综合试验区，全国“互联网+”科技创新高地。

大量创新平台集聚，让杭州拥有非凡的造梦能力，成批创新大军“安家”杭州。以2017年的杭州城西科创大走廊为例，开园不久的中国人工智能小镇迸发出强劲创新活力，未来科技城一年的商事主体首次超过1万家。这一年，大走廊还先后迎来之江实验室、阿里巴巴达摩院、湖畔大学，串起名校名企名城，让浙江创新的未来清晰可见。根据规划，到2020年，城西科创大走廊要实现创新资源有效集聚，各类人才总量达到30万，引进科研院所100家，集聚高新技术企业1000家、科技型中小微企业10000家，成为浙江乃至整个长三角科创人才集聚区、国际人才创新创业主平台，更加巩固杭州全国“互联网+”科技创新高地的地位。

与之相配套，杭州市出台了“研究生可以直接落户”，不受楼市限购影响的政策，2017年杭州新增人口28万，其中高级知识分子、高级技术专家和具有高超创新能力的“三高人才”比例尤为突出。

对标上海：未来科技城地理位置上类似于杭州的“大虹桥”，亚运会前有杭州高铁西站枢纽（商合杭、沪杭二线、杭汉、杭黄、杭温5条高铁汇聚）的加持，在产业定位上，则是杭州的“大张江”，与86平方公里的上海虹桥商务区、94平方公里的张江国家科学中心相比，113平方公里的未来科技城及其带动的224平方公里的城西科创大走廊，不仅在面积上超越了虹桥和张江，更在发展定位上，涵盖了“虹桥+张江”的功能，由此可以得出：未来科技城>地理虹桥+产业张江！

推荐楼盘：目前未来杭州未来科技城核心区（3、5号线与杭临城际三线换乘站绿汀路站周边）新房“三剑客”中南樾府、阳光城未来悦、东原印未来，均价在3.2万/平米左右，边缘区（距核心区3公里左右的闲林、老余杭板块）房价2.4万/平米，这个价格几乎是上海张江高科技园区核心区2010年的价格。

目前张江核心区张江汤臣豪园二手房8.5万/平米，边缘区（距核心区6公里以上的唐镇、孙桥板块）新房6.8万/平米。杭州未来科技城目前房价仅仅是上海同等地段的35-40%价格。

➤主城区其他值得关注的板块：

1、申花板块：杭州的“大宁板块”

城北高尚成熟居住板块，2号线业已开通，毗邻浙大紫金港科技城和拱墅区运河新城商务区，前几年品牌开发商扎堆、“地王”频出的板块。在售新盘合景天銮，均价49000元/平米。对标上海静安区大宁板块，二手房均价80000元/平米。

2、城东新城板块：杭州的陆上门户

地处杭城东大门，是上海、宁波进入杭州主城的必经之路，也是杭州铁路主枢纽杭州东站所在地，依托门户枢纽，发展以高铁商务办公、商业休闲、旅游服务、居住生活功能为主体的，体现城际化、通勤化的城市门户商务区。

城东新城毗邻钱江新城（到钱江新城核心区仅4站地铁），位置和功能都类似于上海市中心上海火车站所处的静安不夜城板块（到南京东路外滩也是4站地铁）。

由于杭州东站还承担过境杭州的普速列车到发业务，南来北往的中转客流，以及周边以四季青为代表的专业市场，难免给人一种嘈杂、混乱的主观印象，因此尽管身处市中心，但火车站周边绝非理想的宜居区域，表现在房价上亦是如此。目前城东新城在售新盘万科中央公园，均价43000元/平米，对标上海不夜城板块二手房均价62000元/平米。

3、萧山奥体南板块：受亚运、钱江世纪城利好最多的板块

如果把奥体、钱江世纪城，比作上海的世博、陆家嘴，那么，位于萧山市北的“奥体南”板块，无疑是世博、陆家嘴后方的大三林（上南三林北蔡）板块。

如同上海世博一样，杭州亚运给这一片区带来了密集的轨交网络（直通西湖主中心的2号线；滨江南岸大动脉6号线；连接城站、机场与大江东的7号线），毗邻地标+轨交密布+配套成熟，是奥体南与上海大三林的共通之处。

世博曾经造就了大三林板块从2002年申博成功到2010年世博落幕，房价8年翻十番（从3000+/平到30000+/平）的“奇迹”，那么亚运能拉动奥体南多大的行情？我们拭目以待！

目前奥体南板块在售新房绿城桂语江南、万科海上明月、保利融信大国璟、龙湖天钜等项目均价在3.3-3.4万元/平米左右，对标上海大三林板块二手房均价60000元/平米。

3

“第三世界”：绕城高速外有地铁城轨通达的城镇

杭州都市区，早已超出了杭州市辖10区3县市的范围，根据浙江省2014年发布的《杭州都市区规划纲要》，杭州都市圈核心区，除杭州现辖10区外，还包括了绍兴下辖的越城区、柯桥区、诸暨市，嘉兴下辖的海宁市、桐乡市，湖州下辖的德清县、安吉县，以上这些县区市与杭州主城区联系密切，甚至胜过了杭州代管的浙西桐庐、建德、淳安3县市。

根据《杭州都市区城际轨道交通规划》，未来杭州主城将建设8条地铁制式的城际轨道，与杭州地铁无缝对接，由杭州地铁统一运营，全面对接这些都市圈城市。

杭州都市区城际轨道规划图（2016-2025年）▼

其中，已开工的4条：杭州—临安（预计2019年开通），杭州-富阳、杭州-柯桥、杭州-海宁（预计2020年开通）；列入二期规划的有湖嘉杭绍（湖州南浔-乌镇-桐乡-海宁-萧山机场-绍兴北站）、杭州-德清、杭州-安吉、富阳-桐庐4条城际，有望在2025年全面建成。

那么杭州绕城高速以外的都市圈城镇如何买房?

我们先从2个维度来做一个界定：

➤“限购区”与“非限购区”

杭州市辖范围：

1.限购区（需缴2年社保才能买房）：余杭区、萧山区（包括大江东）、富阳区

2.非限购区，但购房暂停落户：临安区

3. 非限购区，购房可落户：桐庐县、建德市、淳安县（千岛湖）

非杭州市辖范围：

1. 非本地户籍限购1套：嘉兴下辖海宁市、桐乡市

2. 不限购，但限售2年（取得产证后2年不得交易）：绍兴下辖越城区、柯桥区

3. 完全不限购、不限售：湖州下辖德清县（莫干山）、安吉县

➤“地铁房”与“非地铁房”

鉴于2022年亚运后的轨交规划尚未落地，存在变数，故当前买房一切以已开工或已尘埃落定，2022年亚运前铁板定钉会开通的地铁为优先选项。

这些地铁包括：杭州市内10条地铁+4条城际（临安、富阳、海宁、柯桥）+1条机场快线，线网规模586公里。

地铁站点周边3公里范围内的为“地铁房”，超过3公里的，受地铁辐射效应有限，为“非地铁房”。

有杭州房票的，优先选择杭州市辖范围内限购区的地铁房，推荐临平城区（二手房均价25000元/平米）、临平山北（新房13000-22000元/平米）、大江东（新房17000元/平米）、富阳城区（新房17000元/平米）。

没杭州房票的，优先选择海宁临杭新区（新房17000元/平米）、海宁城区（新房15000元/平米）、柯桥城区（新房13000-16000元/平米）等处在沪杭甬高铁主廊道上，又有城际轨道加持，经济发达，产业雄厚，“拥杭接沪”效应明显的板块。

最后，重磅推出《上海&杭州相似板块房价对比图》，让你一图读懂杭州各主要板块2022年房价的“天花板”在哪儿？

上海&杭州相似板块房价对比图（数据来源：安居客2018年3月）▼

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