房地产这个尿壶又要拿来用了

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房地产这个尿壶又要拿来用了

                                                                                                   

文/端宏斌

在上一篇文章《说清楼市真相》中，我们指出，高房价的根源在于高地价，高地价的根源在于住宅供地严重不足。

中国的土地制度全是抄袭香港的，你看看现在香港的房价是多少？绝大多数香港人都住在鸽子笼里，那么难道香港的土地面积太小了吗？当然不是。香港土地开发率仅23.7%。用于住宅用途的土地，仅占土地总面积的6.8%。香港还有超多的郊野公园，就那么荒废着不开发，美其名曰“保护环境”。

上面这张图很有代表性，深圳河两侧，深圳一侧已经是高楼林立，密密麻麻，而香港一侧依然是一片水乡风光。

香港总共才700多万人口，只要多开发一点土地，房价根本不会那么贵。当年董建华提出了一个八万五建屋计划，就是要大规模供地，结果没想到房价崩盘民怨沸腾，老百姓都把罪过归结到董建华头上，他只能黯然下台。此后的香港政府都学聪明了，没人敢大量供地，因为房价涨了老百姓最多抱怨一下，而房价跌了老百姓可是要上街的。

放着大量的闲置土地不用，拼命炒高地价，这是开发商和政府联手收刮老百姓，这套手段被咱们大陆全学会了，黄奇帆曾经讲过一组数字：

中国每年600万亩的土地供应中，有三分之一是农村里的建设用地，真正用到城市里的只有三分之二，大概400万亩。

这其中有大约一半用来做城市里的基础设施建设，比如道路、绿化、市政建设，剩下的大头就是工业用地，大约占了30%不到，咱们的政府为了招商引资嘛，所以工业用地特别便宜，遇到那些大公司来设厂，几乎白送土地。

剩下可以拿来盖房子给老百姓住的土地有多少？只有10%。这个比例是极端不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%比较合适，而我们呢，只占10%。比正常的供应量少了一半，你说地价能不飙涨吗？

本来住宅用地就已经非常稀少了，一线大城市的供应量更少，因为政府希望控制一线人口规模，所以故意减少供地规模，希望通过这种方法将末端人口淘汰出去。

这种做法对不对呢？我觉得不对，但是在中国大领导的意见就是真理。曾经上海有个市委书记叫陈L宇（黄奇帆的老领导），他带头反对国家的宏观调控，下面摘选一些他的言论：

宏观调控我是赞成的，平衡发展当然是好的，正确的宏观调控和平衡发展肯定不是让正在发育的健康的孩子少吃点饭，让另一个正在闹胃病的婴儿把肚子吃的撑起来，当然也不可以是让一个等待做胃病手术的病人大吃一顿。

楼价飞涨是因为房子供不应求，土地飞涨转手就获暴利是因为土地供不应求。供求关系的道理，卖西瓜的小贩没有一个不懂的。可是，我们党和国家的领导人中间，有人就是不懂，连不懂装懂都不会。

房地产开发商利润有多高，地方政府从房地产开发和交易中取得多少利益，都应该让市场来决定，现在是土地供不应求，那我们的政策就是要寻找更多的土地，现在是房子供不应求，豪华房供不应求，普通房也供不应求，那我们的政策就是要鼓励开发商多盖房子，开发商的利润很高，自然就会有更多的开发商加入这个行业，市场竞争机制自然就会达到一种平衡。

这些方面，政府只需要制定保护市场机制的政策，政府没有必要插手去管房地产的价格和开发商的利润。政府管多了，管错了，市场机制就会遭到扼杀，政府乱管，结果造成更严重的供不应求，反而使房地产价格更高、开发商的利润也更高。政府乱插手，乱管，造成市场混乱。毫无必要地收紧土地供应、紧缩开发商融资、紧缩房屋建筑材料供应，对开发商采取苛刻的严审制度，实际上不但不会减低房地产价格和开发商的暴利，相反抬高了房地产的价格和开发商的暴利，相反鼓励了投机炒房。

你看看以上这番话，距今已经12年了，全部被他说中了。我一直认为陈L宇是中国最懂经济的领导，可惜他的下场非常悲惨，给他安了个莫须有的罪名，判了18年。谁让你敢带头反对大领导呢？说来也奇怪，黄奇帆的领导大多数都结局不佳。

在中国还有个“尿壶论”，说房地产就是政府的尿壶。

“尿壶论”可大有来头，据说最先提出尿壶论的是青帮大佬杜月笙，他说青帮在蒋介石眼里就是个尿壶，尿急了拿出来用一下，用完了将尿壶放到最角落的地方。因为很多脏活蒋介石自己不想干，可是总要有人去干，于是就让流氓去干，但他也知道流氓的名声不好，所以没事的时候就根本不搭理他们。杜月笙最终才发现，原来自己在老头子眼里就是个尿壶。

地方政府对待房地产的态度就是尿壶，平时一直嫌他臭，不想理，还天天扬言要打压，但是你总要有尿急的时候吧，到那时候就必须拿出来用了。那么，什么时候才算是尿急呢？我觉得这个问题很容易回答，那就是土地大量流拍的时候。

我曾经打过这么一个比方，地方政府扬言要打压楼市，就跟女生扬言要减肥是一样的。女生什么时候会大喊要减肥？根据我的观察，每次等她吃饱了，她就说要减肥了。

同样道理，地方政府卖地卖得爽歪歪的时候，他就天天发通知打压楼市。靠土地出让金赚翻了，那么为了讨中央开心，他就不断的瞎调控。等到哪天卖地卖不掉了，真金白银的收入锐减了，财政压力迫使他必定会放松调控。

你仔细想想看，是不是一直以来都是这个套路？

今年上半年，各地方政府小日子过的其实很不错的，上半年土地出让金收入同比增加了大约40%，所以大家都在喊调控。但是到下半年开始，地产商没钱了，要收缩战线了，流拍的土地越来越多，比如，上海杨浦区内环内的优质地块，竟然没有开发商报名，还没开拍就流拍。这样下去，地方政府能不着急吗？当然了，暂时还不着急，但只要流拍的次数越来越多，没钱了他必定着急。

我的判断很简答，只要流拍的土地越来越多，房地产调控政策转向的概率就越来越大，我觉得这一天已经不远了，最迟明年上半年，最快今年底之前。