“楼市要凉？房价要跌?”全国性的棚改收紧，嘉兴何去何从？

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“楼市要凉？房价要跌?”全国性的棚改收紧，嘉兴何去何从？

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这些日子，不断有爆料三四线城市楼市乏力的新闻出现

有城市卖地陷入困境。7月6日，河南许昌2018年第八批土地全部流拍，没有一家开发商竞价。

有城市投资客大量抛盘撤出。近日，2017年安徽省省内房价涨幅最高的城市安徽阜阳，频频传出投资客大量抛盘撤出的新闻；而之前还要找关系才能买到新房。

有热门城市颁布限售政策。徐州、宜昌限售之后，福建省沿海城市宁德中心城区范围内新购商品住房限售3年，成为又一颁布限售政策的三四线城市。

······

投资炒房客退出、土地流拍、三四线楼市政策加紧······越来越多的利空消息挑动着购房者的神经，许多三四线城市楼市虚假的繁荣已然行将就木。

作为全国最热门的几个三线城市，这样的风潮下，这阵子的嘉兴会如何呢？

全国性棚改收紧

首先说说为什么三四线城市不断出现利空的消息？在笔者看来，全国性的棚改政策收紧是其中一个重要原因！


为什么这么说，首先我们要了解为什么三四线城市的房价会有这一波行情？

这一轮三四线城市房价上涨的逻辑其实清晰易懂，说穿了除了因为炒房者的炒作之外，三四线城市棚改拆迁带来的货币化安置助推房价上涨。随着三四线城市的扩张，楼市库存成为一个急需解决的问题，而通过棚改货币化安置的政策，三四线城市居民能够拿到不菲的货币补偿，这些房子没了却有钱了的居民成为了当地楼市重要的购买力。

2014年-2017的货币化安置比例分别是：9%、28%、48%、60%。货币化安置比例开始大幅度提升就是在2015年-2017年，这个刚好与中国这波房价暴涨是完全一致的周期。

由此可见棚改的政策调整对三四线城市的房价预期产生的影响是毋庸置疑的。

6月25日，有网友在微博爆料称将在全国范围内一刀切叫停棚改，当时即引发一阵恐慌，碧桂园等专注三四线城市高周转的房企的股票也出现了波动。

事后，有媒体从国开行处获悉，该消息实属谣言，棚改不会半途而废。

但与此同时，国开行也收回棚改项目合同审批权限（PSL），这意味着，棚改项目审批以后会越来越严；更加的因地制宜，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

总而言之，在棚改已经完成大半，未来的存量已经没有多少剩余的情况下，全国性的棚改收紧已经是大势所趋。

聚焦嘉兴：我们不一样

7月11日，嘉兴史上涉及居民及部分企业的户数历史之最的房屋征收项目开始签约。

从现场了解的到的情况来看，本次东塔路片区征收每户能补偿到的均价算下来在17000多每平，而这个单价差不多能在嘉兴的热门区域置换一套房产了。

我们再回头看一年前的东栅街道的征收补偿价格在13000多每平，按那个时候的嘉兴市场的情况，是略高于新房备案价格的，也能够在热门区域置换一套新房。

从这两次棚改安置的情况来看，嘉兴市本级棚改的货币化安置，补偿的金额都不差。在本次史上最大的房屋征收项目中拿到钱的人们，有很大概率会成为接下去几个月嘉兴楼市上的“主角”。

东塔路片区棚改情况

如上文所说，棚改的另一个重要目的就是要去库存。嘉兴在经历了这么一波行情之后，17年之前的库存基本已经去化完毕，现在的市面上的房源基本都是开发商17年之后拿的土地。但这个存量却也不低，再加上本月24号开始起，嘉兴又要连着三场土拍共8块地，未来嘉兴的库存暂时来看是不缺的，去库存仍旧是嘉兴楼市的重要“任务”。

虽说经过两年多的去库存，嘉兴多年藏富于民种的“韭菜”已经割的差不多了；不过这些拿到棚改资金的人们很可能会成为新的需求。

那么我们是不是可以得出这样一个论断：短期之内，在全国棚改收紧的大环境下，嘉兴既有库存也有购房的基本需求，楼市受棚改的影响较低，嘉兴的房价最起码是平稳的。

那未来呢？这波棚改行情之后呢？

房产圈有这么一个说法，认为一二线城市房价对棚改的依赖其实很小，更多还是因为人口的流入和真实的购房需求支撑，棚改政策的收紧不会对房价造成多大的影响。而嘉兴作为强三线城市，相比于一般的三四线城市，抵抗力还是要强一点的；未来棚改政策是否有变动还未可知，并且由于嘉兴独特的地理区位，影响房价的因素还要多元化一些，从客观来说，未来嘉兴房价是比较难以捉摸的。

从笔者个人的角度，笔者认为如果棚改一直收紧，还是会对嘉兴未来的房价产生一定的波动，特别是嘉兴各县市的小镇，抗压能力较弱，棚改收紧导致的购房需求减少，很可能影响小镇的楼市；但要真正说使整个嘉兴房价下降，笔者还是持比较悲观的态度。

理论说了再多，也没有现实情况有说服力。7月24日、25日嘉兴连续两场土拍，共七块土地出让，其中一块流拍、一块底价成交，剩余五块的土地的最高溢价率也不过49%，”0”宅地触顶！土拍向来是楼市的风向标，从这次土拍看嘉兴的土地市场确确实实在降温，“楼市要凉？房价要跌?”笔者觉得还是得再观望观望。

现在嘉兴市区部分地区的新房和二手房房价已然过了两万，超过了大多数嘉兴百姓的承受极限。可是从最近的新房市场来看，新开盘的楼盘的去化速度反倒是越来越快了，基本一两天开发商就宣布售罄了。我就纳闷了，是真的有那么多有钱人，还是有人“别有用心”呢？

越来越多的人视棚改为政府调控楼市的手段，但棚改的初心是为了让更多住房困难群众受益，从而带动扩大有效投资，不断提升新型城镇化水平。不要让棚改成为房价高昂的借口。

2018年全省棚改计划项目（嘉兴）

来源：嘉兴房产超市网

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