万达茂经理坠亡背后：中国地产人的集体悲哀

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万达茂经理坠亡背后：中国地产人的集体悲哀

                                                                                                  

文 | 张晓来源 | 由中国房地产金融综合整理

地产圈最近被南京万达茂分公司总经理徐毓坠亡的消息刷屏了。

微博@老徐微语截图 来源：网络

在人生的高光时刻，这位优秀的项目操盘手选择了坠落——据@地产锐评消息称，6月5日下午的公司会议针对万达茂开业以来一些问题提出整改，会开到一半，徐毓合上本子，说“今天这个会我不开了，我不干了”，接着起身离开会议室，开始失联。

质疑与批评像潮水一样涌向万达：是什么样的压力逼着一位母亲，连女儿丈夫都可以不顾，放弃了生命？

地产圈广为流传的一句话，生不进万科，死不进万达，不生不死进碧桂园。如今各家房企都在遭遇融资困难，销售承压，所谓的企业“狼性文化”是否会更加可怕？

“高周转”魔咒

徐毓的压力到底有多大呢？

在媒体采访中，这位女强人每天加班到夜里12点，有时一两点钟还在开会。为了上班方便，徐毓还离开家人，在万达茂附近租房住。她和密友之间的聚会过去每个月都有一次以上，然而今年就没聚过，因为徐太忙，

“从今年开始，她的生活里面只有万达了。”密友这样说道。

对于职场女性来说，家庭与工作是“鱼与熊掌”不可兼得的矛盾：如果你是单身，那恭喜你还能多拼一会；如果你有家庭，那就只有牺牲个人梦想来维持小家的完整。

就好像你如果生了娃还没日没夜地干，累得要死要活回到家，迎接你的绝对是老公和婆婆两张冷脸：工作工作，就知道工作！你眼里还有这个家么？

不过现在房企都爱“高周转”，单身不单身都是一样的遭遇：只要干不死，还能接着干。

还记得今年4月震惊业界的碧桂园的高周转吗？所谓“高周转”，就是从拿地到开盘的时间要短，碧桂园因此要求设计院通宵出图。在集团高周转的会议上，杨国强还是嫌速度太慢，他强调“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路”，“高周转是我们竞争力的有力武器”；随后网友又集体扒出了更多房企“高周转”的文件，包括恒大、万科都在内。

眼下半年报将近，“高周转”又卷土重来：中海地产重庆公司在《争分夺秒，只争朝夕，奋战60天倡议书》中要求全体员工房企所有休假，加班加点推进各项业务工作；泰禾集团要求总监及以上管理人员取消所有休假，包括周末，同时倡议人人平等，总监以下员工也取消所有休假……

连轴转是其次，项目压力才是无穷大。以万达为例，高周转的核心工具是“万达工作法”，其中令人印象最深的是“计划体系模块”：一个商业地产项目从拿地到开业至少要有大小几百个节点，计划体系模块会将其分为众多相互关联的模块，每个模块之间相互关联，可谓牵一发而动全身，如果一个节点未完成或拖延，会导致所有计划被统一推迟。

而项目的整个计划体系模块进行三级节点划分，总经理对项目所有节点负责；分管总裁则要对项目一、二级节点负责。如果未按时完成则会进行扣分，分数体系直接挂钩各相关负责人的年终奖金，以此来保证一条单链的安全运行。

万达的“红绿灯制度”还对每一个计划节点的完成时间进行提前设定：亮黄灯是由于未按时间达成节点时间短于一周，亮红灯则是由于节点黄灯亮起后一周内无法进行补救而亮起。也许你以为只是亮个灯而已，很是无所谓，但要知道万达每年在全国范围内红灯亮起的数量是一只手可以数的过来的。

万达“红绿灯制度” 来源：网络

超强的完成率由超强的执行力支撑，超强的执行力则由超强的管控体系来维持。在万达工作期间，项目所有压力节点都会压在相关人身上，抗压的员工会留下来，不抗压的员工则会选择离职走人。

徐毓很明显已经熬过了最后的节点，已经到达胜利的彼岸；但不幸的是，那场会议还是成为压死骆驼的最后一根稻草。

开发商的尴尬

在经历过狂飙突进的价格飞涨后，开发商们现今恐怕也笑得没那么欢了。随着楼市调控、信贷政策的趋紧，企业资金链正面临大考，房企集体遭遇“至暗时刻”。

据克而瑞统计数据显示，进入5月，多家房企发债中止。5月30日，合生创展集团有限公司2018年非公开发行31亿元公司债券遭到中止；5月29日，广州富力地产股份有限公司非公开发行60亿元2018年住房租赁专项公司债券遭遇中止；5月28日，碧桂园拟发行200亿元额度小公募债中止；5月25日，花样年集团拟发行的50亿元住房租赁私募债中止。

与此同时，大批房企仍在排队发债。近日，金地股份宣布拟公开发行2018年第二期公司债券30亿元，债券所募资金拟用于偿还银行贷款和到期债务。中天金融拟非公开发行2018年度公司债券60亿元。

根据华泰证券统计，截至2018年5月中旬，房地产信用债发行规模为2136亿元，而到期规模2997亿元。考虑到到期规模的大幅增加，交易所和银行间市场有望延续“借新续旧”操作，预计全年发行量高于偿还量，但是预计净融入额进一步收缩，融资成本上浮明显。2019-2021年地产信用债到期规模将进一步增长至4029亿元、5217亿元、5802亿元，如果监管机构继续执行严格审核标准，房企资金链和融资成本预计进一步承压。

房企对境外发债的依赖度明显上升。以2017年为例，全年房地产企业从境外发债融资423.8亿美元，2018年前4个月融资212亿美元；2018年前4个月融资额已经达到去年的50%，超过2015、2016两年的年度融资额，发债币种也不再限于美元，欧元债、港元债均有发行。

外债也不是那么好借的。境外融资成本虽然普遍高于境内，但对于房地产企业来说，获得流动性、缓解资金压力是第一位的，优先于对发债成本的考量。值得注意的是，到期压力也加剧了资金链紧张的局面。今年是房地产企业境外债券的到期大年，全年有81笔债券到期，本金共计220亿美元。

在融不到钱的情况下，开发商们还要想尽办法做大规模，打赢“排位赛”，“高周转”于是成为市场的主流逻辑。尤其自一季度以来，多地在楼盘预售证的管控上有所放松，房企加紧出货。

来自克尔瑞的统计数据显示，2018年1-5月，TOP100房企总体销售规模达到了3.47万亿元，同比增长33.5%；5月销售环比增长17.7%，为今年以来最高月份。还有房企选择多元化布局，积极突围。

2018年1-5月中国房地产企业销售金额TOP10 来源：克而瑞

众多地产人正在为高周转不眠不休。徐毓去世后的第四天，万达商管集团发布了一则“关于徐毓女士坠楼事件的声明”，声明中除了对徐毓的不幸离世深感痛心和惋惜外，还表示，万达商管集团已派出集团领导带队前往南京慰问家属及配合警方调查。

看到消息的当晚，小编也采访了身边的地产圈内人，被工作占据全部的不止徐毓一人，还有很多。一位朋友未婚夫在售楼处工作，每晚也是12点或者1点左右下班，全年没有休息。“我都怀疑他会猝死”，她说。另一位朋友也在项目上工作，任务没完成，凌晨两点不让下班，接着去跑5公里。

“我庆幸还活着。”