上海新房市场继续冰冻，房企疯狂甩卖资产，这才是刚刚开始？ | 檀热点

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上海新房市场继续冰冻，房企疯狂甩卖资产，这才是刚刚开始？ | 檀热点
                                                                                                   

文/赵十一

5月6日，中原地产数据监测显示，上海4月份新建商品住宅新增供应面积、新增供应套数均为22个月以来的新高。

然而，据监测，4月上海新建商品住宅成交面积为46.3万平方米，相比去年同期下跌31.6%，成交量仅为4000余套，创下近8年来同期最低点。

一线城市是房地产调控的风向标，“房住不炒”下，新房成交面积创新低是意料之中，但是供应量开始出现大增，这其中预示着什么？

正常情况下，全国“抢房”的盛况之下，房地产的需求依然强劲，开发商为了获取更高的利润一般会捂盘不售，而现在新房供应量大增，说明房企的当务之急已经不是赚钱而是回款。

别看当年赚的欢，小心秋后拉清单，房企的资金链正面临严峻的考验。

2015年-2016年一轮房地产牛市中，房企开始疯狂发债。第三方机构数据显示，2015年全国108家典型房企融资总规模达13600亿元人民币，融资规模为2014年同期两倍。而2016年全年房企仅通过私募债、公司债、中期票据等融资工具的融资额达到11376.7亿元，同比同口径上涨26%。

房企债券融资的期限以3+2年和2+1年为主，而且当初融资门槛和融资成本较低，发债等于赚钱，但是目前这些巨量即将迎来偿还期的债务却成为房企“不能承受之重”。

2018年一季报显示，130家房地产企业整体负债率达到79.42%，房企杠杆率已达到2005年以来最高点。

其中，绿地控股、泰禾集团、阳光城等近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。

房地产之所以暴利就是因为高杠杆，从土地、建设、销售等各个环节几乎都是用金融机构如银行、信托等，以及购房者的资金进行的。

那么如今高杠杆遇上去杠杆，会擦出怎样的火花呢？

自2017年本轮房地产调控以来，房企融资全面收紧。截至目前，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道的融资方式，都将受到重点监管。

在银行去杠杆之下，中信证券研究报告指出，银行理财总计4638.06亿元投向房地产的非标资金，均可能受到挤压。

同时还伴随着资金价格的上行。房企去年12月以来发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间，整体看，相比去年9月前4%均有所上行，而4月来目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。

偿债压力已经导致越来越多的房企开始“变卖家产”。

2018年来，海航集团还相继出售了悉尼写字楼、嘉丰矿业及债权、纽约曼哈顿第六大道写字楼，减持德意志银行等，标的合计约507亿元。

这还不够，5月2日，海航集团旗下的海航投资集团股份公司在深交所发布公告，拟转让控股子公司海航投资集团上海投资管理有限公司100%股权及债权，交易总对价约为人民币29亿元。

招商蛇口在2017年底，出让位于江苏省镇江南山创意产业园发展有限公司60%股权及债权，挂牌价格为1.6亿元之后，又宣布与太盟投资集团共同发起设立地产基金，将持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产出售给该地产基金，交易总对价约计50亿元。

不仅如此，近期有些中小型房企更是“金盆洗手”，排队兜售地产项目股权，很多还是将股权100%售卖。

未来这些高负债的房企将何去何从？

随着中央对房地产功能定位的转变，目前一些城市已经是集“限购、限贷、限售、限价、限外、限签、限转”为一体的“七限”城市。

最典型的是海南，楼市一夜冰冻，外来人口失去购房机会，而需求被大量减弱对于已拿地的开发商而言这无疑是一场灾难。

如果未来炒房依然没有得到有效控制，那么政府可能会出台更严厉的政策。第一个层次就是房地产企业债务大规模违约，第二个层次就是会出现房地产企业大批倒闭，尤其是竞争力较低的中小房企，而炒房如果依然遏制不住，最终结果就是就是海南模式推广至全国，房地产中的资金全部被迫冻结，最终导致泡沫刺破，市场崩盘！

所以说房地产短期虽然是暴利，但要适可而止，一旦把这个市场玩崩了，大家全都被收割。当然你也可以抱有幻想，房地产泡沫是不会破的，但是从历史来看，新的繁荣必将是以刺破泡沫为起点，而中国早晚会迈出这一步！

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看完了就完事儿啦？

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