老乡，莫慌！干货来了，给你做个买房“大保健”！

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老乡，莫慌！干货来了，给你做个买房“大保健”！

                                                                                                   

棋行一季，盘中局点，2018年的市场已经划过近4个月，回顾引人瞩目的大事件就2件:

1、振东2万以下的最后一个“笋盘”星都会，华丽清盘！

2、城北土拍石破天惊，50号地块隐性楼面价顶破11000！

这个阶段的市场，处于一个“库存”真空期；

真空期啥意思？就是到2018春节过后，星都会2期为这个市场前两年的供应划上了圆满的句号，可以上市销售的楼盘已经销售殆尽，库存接近清“0”！

这段时间，市区里找来找去还有一个盘蛰伏在这里，没开过盘，虎哥文章结尾当“彩蛋”送给大家！

真空期之后，最大的悬念就是房价，从面粉传导到面包的效应来说，接下去的市场最让买房者揪心的就是“跳空”的价格，因为，由于预期和面粉价的“涨价”导致的推力，已经毫无悬念的在二手房的成交和报价里显现无疑！所以，我们看到的节后的市场，二手房的报价处于“跳涨”周期，房东的报价是随着看房量和咨询量的数量来“上涨”的，“违约”惜售的心态表露无遗！胆那么肥，总有原因的吧，接下去看！

振东：18000-20000！

城北：14000-16000！

这个阶段的市场，处于一个“龙头”板块转换期；

浸润在这个市场的人会比较敏感，星都会之后的振东，开始进入一个相对“静默”期；

振东“三兄弟”——招商、祥生、富兴三个项目，除了国玥府举行了一场大型的产品发布会活动之外，仿佛集体“失声”，已经开盘的雍华府默默耕耘，是个擅长行云流水的“中长跑”选手，正在赶工营销中心的国玥府也是绵里藏针的行家里手，高端客户的圈层营销做得不露神色，对于客户的把捏和理解也沉浸在过程中，最后的小兄弟富兴项目，不慌不忙做着方案和前期，好像已经做好了长期“深耕”的准备！

你看着我，我看着你，等待新的王者的出现！会是祥生吗？大概率是吧！

20000以上的价格，在一般经验城市中，总有一个1-2年的交换，不知道大家能不能理解，我们的住房消费有一个迭代的过程，所以就有了刚需、刚改、改善、终极置业这样一种说法；

而先于市场的振东，现在处于改善阶段，消费阶层的进阶伴随着城市的成长，消费能量的积累需要一个充分转换积累的过程，围绕着植物园、凤凰湖核心地块的“终极置业”盘诞生之前，需要“酝酿”，等待......目测2021年！

没有地就没有钱，没有钱就没有故事，没有新增土地供应的振东，今年注定是要把独领风骚的旗帜“改弦易辙”给城北了！

为什么？

相对于独挑振东大梁的国玥府，城北显现出群雄逐鹿的格局，中天、荣安、桐昆的项目虽然都还没有正式亮相，但是“硝烟味”已经开始集聚；

从产品类型和户型面积分布来看，振东以大平层改善为主，只有雍华府有少量的125平米的高层刚需产品供应，而相对城北，无论是产品类型（排屋、叠墅、合院、多层电梯洋房、小高层、高层）还是面积段（100-300）的分布，都相对完整和丰富，客户的挑选余地更大；

佳源的项目速度堪比祥生，整个方案在拍地前早已经做好，月底项目即将案名亮相，进入启动环节，低密度区主要由合院、排屋、叠墅组成，高密度区主要是高层，面积段比较丰富，从刚需的小面积到大平层都涉及到，建筑风格新亚洲偏中式。标准的“府”系产品！

目测，未来，“东邪西毒”有得一拼！

再则，今年土地供应的重头就在城北，是整个市场供需的焦点，从房价上看，去年13000的收尾价显然与振东有相当的落差，城北整个市场的“补涨”动能，而今年市区绝大部分需求会在城北“发泄”；

政府配套的指向，也非常明确，体育公园、现代实验中学、新六中、乌镇大道开通等“利好”正在落地过程中；

这个阶段的市场，处于一个房价“观望”期；

大家都知道，政府对于预售价格的申报会有几个原则：

1、新区域、新盘，根据这个区域和其他区域的房价比较定价，比较什么呢？比较“特殊性”，这个相对宽松；

比如乌镇的定价，起点就一直比较高，雅园1期在N年前就定价在13000，以至于现在卖到最后一期有25000的均价；

比如凤凰湖板块的定价，星都会一期就是16100，二期17500；

2、老区域、新盘，根据你周边的楼盘来定价，比如城北，御珑湾、国宾府、梧桐花园几个盘，都是结合楼盘大小，地理位置、开盘前后顺序，依次给的价格，互相参考、逐步提升，有所限制，从10500到13000！

3、分期开发的楼盘，根据你前次开盘的预售申报价格略做提升，兼顾周边楼盘的价格平衡！

整体上来说，桐乡的预售证申报价格相对“宽松”，政府在前端卡的较少，中后期卡的较“重”，这里面的原因，你想想也应该能明白。

所以，这个阶段，其实相对买房的客户来说，开发商对于预售申报价格观望的气氛更加浓重，圈子里大家都在纠结两点：

政府“建议”的是啥价格？

备案电签的周期到底要等多久？

政府和房企想的当然是针尖对麦芒了，前者牵扯到的是“价”，后者牵扯到的是“量”，统计局的案头上，不就是这两个问题吗？环比和同比......

于是，市场又再次让房企自发开始默契了，这个局点的项目就在：

绿地.中央广场

城南，公认的房价洼地，相对于碧桂园石门和崇福的项目，这样的地理位置相对更有可比性！

绿地，一个崭新的产城融合项目，新盘，并带有“特殊”性！

好在，这个谜即将揭晓了，所有的开发商都在等待这局的新局点，新参照！

虎哥估计，绿地中央广场第一批390套房源的预售价格会在：

均价：14600-14900之间！

而相对于地理位置相对还可以的城北，碧桂园澜庭也即将开盘，带2000装修的价格，虎哥预计在：

均价：16800左右

好了，有了这两个房价坐标，大家心里都应该有点底了吧！

有了价，还要有量的分析，由于桐乡相关部门并没有开放实时的数据系统，再加备案数据现在严重滞后于真实成交，所以，数据的完整和准确性会有一定的误差，我们只能大概去估算下。

存量和增量大致分为四个部分：

1、在售楼盘的存量

振东：150套左右

星都会和望湖湾，星都会存量10套左右，望湖湾按销售85%，存量70套不到；

雍华府总量694套，一期推出240套，预计还剩下个70套；

城北：100套左右

梧桐花园、御珑湾、好来登、优优花园、国宾府、小城名墅、锦悦公馆这批，要么售罄，要么接近清盘，估计万达一品重组后可能还有点房源，只不过产权有点纠葛，碧水雅苑还有点400平的大平层；

城西：水岸华庭存量80套，卖得真算差的！

城南：金域合院存量叠排，30套不到！

好吧！以上貌似整个市区里可售存量500套都不会到！

看一下周边以及乡镇：

龙翔街道：景秀雅苑，主力排屋还剩下52套；

乌镇：康来登、雅园存量加起来700套不到；

洲泉：优优湘洲 100 套、青城名苑20套；

高桥高铁新城：阳光城以及合悦江南200套左右；

濮院：天悦龙庭100套左右；

可售1200套不到，其中近600套是面对外溢客群的养老盘乌镇雅园的！

结论：短期整个市场严重缺货，1700套不到，市区都看到米缸底了，不恐慌才怪！

2、即将上市的新盘总量

市区含乡镇总量10029套，可能会有些遗漏，比如崇福飞虎集团还有2个小体量项目，预估上浮10%，11000套不到，再仔细看一下市区的供应量，4469套，取个整，4500套左右的样子！

看懂了吗？

结论：中期（半年内）整体市场开始补仓，但是，市区的供应量中期仍然存在需求矛盾，从不到4500套的数量上看也只能应付最多3-6个月的需求！Ok ，市区的我们结合城北的两块地再算算！

3、已拍地块的增量

高桥高铁新城：

龙湖195亩，容积率1.5 排屋加高层，1200套左右；

城北：

佳源50号地块， 容积率1.6，90.88亩，排屋、合院、叠墅加高层，600套左右；

荣安正黄48号地块，容积率2.5，65.23亩，高层为主，850套左右；

结论：中长期（半年以上）整个市场的增量将释放到13650套以上，而市区的增量将增加到6000套左右，这个数量级应该满足12个月的库存要求，当然，这个是建立在没有销售去化基础上的！

我们用更直观的图表来研究一下到目前为止的增量（含48、50号地块）：

（市区含乡镇饼状图）

（市区内各板块饼状图）

再说的直白点：

整个桐乡的市区和乡镇的新增供应占比：47%：53%

其中：

经开区（含高铁新城）的总量占新增供应总量的比例：17%

占新增乡镇供应总量的比例：33%

濮院占新增供应总量的比例：14%

占新增乡镇供应总量的比例：25%

城北占整个市区新增比例：54%

分析结论：

1、新增供应中乡镇与市区的份额几乎持平，今年乡镇盘或能成热点，总价单价低成为吸引客户的最“粗暴”理由！是个“洼地”还是个“坑”，自己要想明白！

2、乡镇中再分解供应，选择优先级别：经开区、高铁新城》濮院》崇福，将是今年消耗资金的主流方向之一，区域刚需和投资客集聚！

3、城北今年将是市区改善一手楼盘首选的地区，楼盘多，产品线丰富，唯一的“遗憾”是价格上有些不优雅，15000-16000大概是今年新盘的起步价了！

整个市场的供应类型细分和结构，虎哥就不在此分析了，有些内容还是涉及到商业机密，也不能够说得太破！请大家见谅！

最后，剧透一下今年市区的土地释放储备，在一线城市每年的政府工作报告计划中，对内有一个上报市局和省厅的计划，对外都有一个告知民众的土地供应计划，让消费者有个预期，虎哥这里有一份2018年市区的供地计划，非官方的，供大家参考！乡镇的，估计现在也说不好，随行就市的释放吧！

4、今年（下半年）土拍会形成的隐性增量

涉宅总共523亩地，大致35万平米，按容积率测算大约在87万平，按平均面积120-140测算，未来这些地如果拍卖全部进入市场的话，会为2019年新增6000套新房的样子！

当然，区域位置肯定变了，房价水平也会有相应的变化！

地块地理位置图

好了，最后揭晓一下“彩蛋”项目，那就是位于庆丰南路上的“大通.绿园”这个项目，项目总建筑面积5万平不到点，280套房子，如果是刚需的客户，可以去看看，价格上不一定会高到哪里去，以往大通悦府和大通酩悦的价格还算亲民，开发商口碑不错！

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