当下你对楼市的任何看法，都可能是“错误”的

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当下你对楼市的任何看法，都可能是“错误”的

                                                                                                

现在正是楼市最热点的时候，限购、摇号和刚需政策，绑架了每一个中国人的注意力。谁还没有几个从起床聊到睡觉的购房群，任志强再发表观点，转贴的公号都能得到10万+，专门谈楼市的公众号，都养活了一大把。

连我这个定位业内高端的号，都收留了一群买房人的眼睛，求求你们取关吧。

今天对楼市提出任何看法，都能变成热点，但是今天对楼市的任何看法，都可能是错的。

任志强也不例外。

1

判断是基于“秩序”

大臣说百姓吃不起饭，晋惠帝的观点是：何不食肉糜？惹成千古笑谈，是因为梁惠王不懂吃饭的秩序：饭是基本温饱，肉糜是高级享受，基本的都满足不了，何来高级。所以你别和晋惠帝聊吃的，他会说把每句话都说的很有道理，但总觉得哪里不对。

任志强对楼市的判断，依然基于基本逻辑：供需关系。这是市场经济的基本法则，也是“根据需求预测供应，根据供应推测需求”的底气，要是连这点底气都没有了，啥事你都不敢干。

房地产的产业链，有三个重要环节，他们一直是这样运行的：

1） 土地资源端：政府根据城市发展，财政要求和城市人口增长，提供土地；

2） 开发生产端：开发商根据客户阶层、出价能力和竞争错位，以及自身优势，而开发不同的产品；

3） 顾客需求端：买房人根据自己的居住需求、出价能力和生活标准，选择不同的房子。

其实任志强每句话都应该有底气的，不管房地产是“市场经济”还是“计划经济”，房地产产业链都是这三个重要环节（暂时将金融放在一边）。

市场经济，不过是根据下游需求来调配上游资源；

计划经济是限定上下游的资源和需求数量，安排中间的生产计划。

不管是哪种经济，总得有“秩序”。否则上中下游如何遵守相同的规则行事？

人类社会，单说中国就有14亿人，这些人吃喝拉撒从0岁到老死，我们能活得有安全感，是因为人类早就发明了“规则”，产生了“秩序”，只要你按照规则来，比如只要工作就能得到报酬，活着的基本安全感还是能满足的。

多少年来，“只要有两双手，我就不会被饿死”这个基本规则，拯救了无数穷途末路的内心，创造了千万级的冒险家和英雄。

但不是任何社会，都有基本秩序，比如“拉美化”，就意味着无序和混乱。

2

房地产产业链接近崩溃状

请C端的购房者仔细看清楚，是产业链接近崩溃边缘，不是房价要崩溃。这是两回事。

你从未在某件事情上，像今天捍卫房价一样，和国家牢牢站在一条战线。房价体系，像股票一样，只是个“估值”嘛，500股的成交可以拉高整支票的市值。是啊，老股民会说，没有成交量不代表什么啊。

你以为楼市成交量就大么？从来都是今年占城市房产数量2%的新房源，以8万的售价，把20年前修建的，占比98%的房源估值，从3000元拉高到5万元。

如果这98%每年都拿来成交一次，你认为银行的钱够么？

所以捍卫房价不崩溃本身不难，只要你不把二手房拿出来抛售，哪怕整个城市一年只有一套房子成交，它的价格就给整个城市房价捍卫了“估值”。

那么，你认为拿3年、5年、8年的限售，是干嘛用的？

我说的是房地产生产链接近崩溃，资源方、生产方、需求方，要么内分泌失调全身流血，要么极度亢奋摇摆三天三夜，根本停不下来。

1）土地资源方：要么地王，要么地亡

本来土地供应，是按照城市发展规划、财政收支预算、城市人口增加，而综合平衡的推出各类用地。现在，土地资源方失去秩序。

每块地都是地王固然好，增加地方财政收入，但是当“土地价格和房价失去正相关”，另一个极端就是土地流拍的“地亡”，让财政支出计划全部打乱，没有你想要的中间状态。

2）开发生产方：生产链崩溃边缘

这么多年，房地产生产链已经变成精密的机器，能够在复杂的生产环节中，控制投产边界（即投入多少，产出多少，事先都能预测；周期边界：拿地后多久亮相、开盘、回款、交付，也有时间表；以及标准边界：定位什么客户群，要提供哪些附加值，以及标准是什么。

万科能管200个分公司，碧桂园敢投2000个以上的楼盘，靠的就是生产链的环环相扣。

现在，开发商失去了这些控制，投产边界不可算，因为成本测算得再精细，你永远不知道政府会批多少价格；时间周期边界失去控制，你能算到开工的黄道吉日，算不到多久发预售证，也算不到多久网签和银行多少回款；标准边界更是这样了，当售价不可控，那些曾经为美好生活品质的承诺，都会变成经济适用房。

就是四个政策“限价、限预售证、限网签备案、限回款”。系统当前的混乱，比女人长喉结男人连葵花宝典的内分泌失调，还要严重。

3）顾客需求方：极度亢奋到超过生理极限

本来买房呢，是根据居住需求、个人收入、生活要求而做的决定。

今天不是，今天能买房是一种荣耀，因为有资格；买到房相当于中一次体彩，一二手房巨大的剪刀差；而想买房代表一种智慧，说明你还懂得干一年和赚一年的差距。

所以新闻和摇号，制造了很多与居住需求无关的需求，该买房的当然要买，有房的又买了一套房，不该买房的也去买房了。央行货币委员会的樊纲都教你：你虽然没钱，但是你有六个钱包啊。

嗨了药一般的兴奋啊。

3

不要在错误的逻辑中，找正确画面

在“拉美化”的社会里，不要做职业规划；如果一个学生把老师赶下讲台，请不要关注他那句讲得比老师还好，是不是该给这个学生鼓励，请把重点放在学生把老师赶下讲台。

错误的逻辑里，正确的画面也是错误的。

所以哪怕任志强说的，都可能是错误的。

今天，房地产产业链失去了“秩序”。混乱中，每个人都有说话的欲望，但没有人说的话可以是正确。因为，大的逻辑都是错的，没有谁的利益能得到保护，每句话每个行动，都是错的：

1）土地资源方：卖地是错的，不卖地也是错的。

卖地，你就得解决限价问题，解决限价问题，剪刀差消失，交易量的阀门打开，整个城市的房地产估值就可能下降，所以调控的行为是即控制价格，也控制成交量，先从控制土地开始；

不卖地，需求得不到缓解，买房人会更加亢奋，楼价的估值会继续飙升。且不说财政收入怎么保证。

2）开发生产方：抓生产是错，不抓生产也是错

买地做产品生产吧，能赚多少不知道，多久回款不知道，如同把钱借给路人甲，能不能收回来完全看人品；

不抓生产吧，规模就会失去，因规模称王得到的人才、资金、资源优势，就会渐渐丧失。

3）顾客需求方：不买房是错的，买房也是错的。

不买房呢，眼睁睁看着同事、朋友说，房价由涨了，一套房又赚了半生的收入；买房呢，全部流动性财富锁死，5年不能上市，真遇到啥事毫无应对之策。而且你得到的收益，全是估值。

我能理解你的感受，犹如旅行参加了一个大妈团：跟着她们玩难受，不跟她们玩也难受。

秩序，是任何组织运行最基本的规则，家庭里面，爸爸妈妈各自该做什么，孩子才有规矩；公司里，股东老板员工和顾客各自做到什么，你想要的商品才能谈性价比合理；走在街上，行人与行人的关系，行人与车的关系，车与车的关系，有序运行，才能得到城市基本的安全。

错乱的时空中，就没对的。