前天，那个43953人抢416套房的城市，土地流拍了！

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前天，那个43953人抢416套房的城市，土地流拍了！

                                                                                                   

来源：米宅米宅  ID：mizhaimizhai，不代表地产情报站观点，已获授权，欢迎关注。

武汉楼市是狂拽叼炸天，环京是哀鸿遍野，杭州楼市绝望震惊，环深是妖风肆虐，那成都楼市呢，是变态+奇葩+无奈下的冰与火之歌！

1

主城地块因KFS不积极参与流拍了！

3月27日，是今年成都主城区第一场集中土拍的日子。

根据此前公告显示，此次共有五宗地块参与土拍，分别是：

1、位于成华区秀苑东路1号地块；

2、位于锦江区三圣乡2号地块；

3、位于武侯区簇桥3号地块；

4、位于金牛区沙河源4号地块；

5、位于金牛区营门口5号地块；

这是一场被业内瞩目的土拍。

然而，从一开始就脱离就众人的预想，但结果又合情合理！

首先、3号和5号因为竞拍开发商不足，流拍了。

事实上现场只有10家开发商到场，这是成都自2016年以来开发商参与数量最少的一次，也是流拍地块最多的一次。

其次、本来要激战许久才能结束的土拍，不足一小时便结束了，微弱溢价。

第三、成都2017年度销售额排名前十的房企中，只有华润在场。

万科、保利、龙湖、中海、金茂、中铁建、金科、碧桂园、旭辉、绿城、招商、合景泰富等等，就像商量好的一样，都没来。

这是一个什么信号呢？

KFS开始了非暴力不合作。原因有两个：

1、KFS被逼无利可图了。

2、示弱！试探底线！

２

先看土拍方式与结果！

你会发现本次五宗地块，针对不同地块给出了不同的竞拍方式；

比如对2地块，采用的是熔断+竞自持租赁用房面积+摇号抽签；

比如对4地块，采用的是限价+竞无偿移交租赁住房比例；

比如对3地块，采取的是限价竞买，抽签竞得。

虽然这些方式最后基本都没用上，特别是对3地块提出自持不少于50%，即约13万㎡商业面积，其中不少于8.5万㎡电子商务载体，并引入一家20亿元的电子商务总部企业，建设并引进规模不小于3.5万㎡五星级酒店一家。

这也是业内普遍认为3地块和5地块流拍是不可避免的原因。因为这两宗地块起拍总价高，而需要自持的商业比例分别达到了50%、48%，条件过于苛刻，拥有此等开发能力的开发商屈指可数。

但，我认为这是对开发商的低估。

让我们来回顾一段历史：

2017年7月，也是武侯新区，就在3地块对面，龙湖以9800元/平方米的楼面地价拿下72.98亩地，其中50%的商业面积由龙湖自持。

它就是今天的龙湖天宸原著项目。

显然，自持商业的苛刻条件根本难不倒开发商。

我们再把五块地的土拍方式放在一起对比，会发现这五个地块均是限价竞买。

可是限价竞买究竟是不是流拍的原因呢？

我们仍然以3地块为例，参考其最近周边新房获批预售价格：

1、中铁建西派城上批次获批均价约15000元/㎡。

2、（3.30）新希望锦悦楠庭283套房源摇号，清水价格11000元/㎡左右。

而3地块的起拍价楼面价8500元/㎡。显然，这个起拍价格，在今天的限价体系里面，是不合理的。

但，我认为，这仍然不是3地块流拍的原因！

让我们再来回顾一段历史：

2017年4月6日，成都迎来“八地齐拍”的盛况，拍卖当天吸引了北京城建、新希望、中海、金房、万科、佳兆业、中南建设、中国金茂、融信等117家开发企业到场激烈争夺。

也是那一天，金茂以17160元/平的楼面价，竞得武侯162亩的商住地块，溢价率90%。

它就是今天的金茂府项目，它也是3地块的邻居。

这并不是这段历史中，金茂最精彩的戏码。

2017年9月7日，面对再次加码的“限地价、竞配建”土拍政策，金茂仍然拉上中粮，经过激烈“厮杀”，以12600元/平方米的楼面价格拿下中粮项目地块。

我们看到在过去一年内，就在3地块周边，土拍大戏高潮迭起。

苛刻的持有条件，不断升级的土拍政策，都没能影响它的精彩！

我们知道当一个开发商拍了一块地，理论上它就和这块地的前途捆绑在了一起。

所以，金茂、龙湖、中粮等，在同一个片区，合作拿地，相互抬轿。

在这种情况下，其它开发商参与或者不参与，都不重要。

可是，这一次，金茂、龙湖、中粮等，为什么没有参与捧哏呢？

３

土拍，是开发商是绝望的故事！

在3地块流拍的那天下午，我们正好在它的邻居，龙湖天宸原著销售中心调盘。

我们在龙湖销售中心看到了自持50%商业的小区规划。

在地块西南、东北一侧规划办公楼、商业用房，龙湖拟引入酒店、餐饮等。

在住宅部分，天宸原著规划有8 栋 6F 的纯住宅楼，3 栋 12+1F 的纯住宅楼，这应该是叠拼别墅+洋房（小高层）的组合。

这是龙湖目前在成都能规划出的较高溢价率的产品组合。

但是在偌大、冷清、奢华的销售大厅里，销售员对龙湖引以为傲的“原著”产品不愿意多谈，“价格不确定、销售时间不确定，最先销售的是公寓”。

让我们把时针拨回到2017年12月12日，那一天，成都龙湖2017压轴巨著【龙湖·天宸原著】召开龙湖新作案名发布。

“业内表示，天宸原著的面市将再一次让置业者聚焦城西，拔2018成都楼市头筹。”

但是，四个月过去，龙湖似乎并不着急。

因为就在它发布会6天之后，12月18日，成都实施摇号新政。

在限价和摇号的双重作用下，KFS彻底被动了。

原本全款的往里走，说好的茶水费，预售的认筹款，统统不作数，现如今只有一句话，1.55万，你开不开？

龙湖选择了先开一栋公寓。而楼面价17160元/㎡的金茂府选择“还没有开放销售中心”。

对于3地块的流拍，龙湖的销售员说，

“我们楼面价9800元/㎡，都开不了，它起拍价8500元/㎡，谁还敢拍呢？”

可是30号就要摇号的新希望锦悦楠庭销售员却对自家清水11000元/㎡的价格感到满意，

“我们楼面价才4000多而已，周边的都比我们贵！”

所以，土拍，就是买房者震惊，开发商绝望的故事！

在龙湖原著、金茂府们，没有解决好限价和楼面价的问题，成都土拍的流拍仅仅是个开始而已。

可是呢，我们知道今年拍出地王要命，土地流拍更要命！

４

突发新政究竟意欲何为？

就在这场土拍的前一天，3月26日，成都市城乡建设委员会发布了

《<进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见>的实施细则（暂行）》（以下简称《细则》），进一步从施工、验收、装修 定价等环节规范了成都成品住宅市场。

我们看这份细则，很有意思。

在我们调研过程中，发现很多项目都寄希望于通过定位高端物业，实现精装修提价或更多溢价。

这份细则很明显就是冲着这些来的。

它把开发商能想到的漏洞都堵上了。

可是呢，它又有很大的弹性空间！

它一方面义正言辞、坚定不移的对楼市渐起的妖风说，不！

但却在关键的地方等于什么也没说。

政府究竟是几个意思呢？

５

所以接下来会怎样呢？

在我们调研的过程中，我们看到的是：

1、售楼部门前挤满了人群，大家排着长队验资排号。

2、30000人抢900套房，5000人抢360套房，20000人抢350套房。

3、楼市的购买热情高涨，而且会越来越高。

4、主城或热点板块几乎没有房源供应。

但事实是，售楼部门口虽然挤满了人，最后只有不到1%如愿以偿，剩下99%又涌向下一个销售中心，如此循环反复。

虽然几乎没有房源供应，但到处都是开放的销售中心。

所以，你所看到的不一定是真相。

比如2018年兰州因为去库存和财政压力，成为本轮调控最先取消限购的城市。与此同时，昆明因为楼市火爆，最近出台了新的限购政策。

表面上是为了房地产市场健康稳定的发展，其实背后是两种力量的试探和博弈。

我们相信成都的调控亦是如此的。因城施策！

那么，未来大概率有二个方法：

1、 引入分类摇号政策。成都现在是以个人为单位全民摇号。如果参考武汉拿出40% 的房源比例，用公证摇号的方式，卖给无房户（以家庭为单位），将直接减少参与摇号的数量；

2、 装修标准提价，缩小一二手房价格的剪刀差，将直接减少购买力；

虽然，我们提出了两个法子，但是成都是不会这么做的。

为什么呢？

因为有一个看不见硝烟的战场正在激战，有一盘将在五年后定局的大棋正在下。

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