香港楼市会跌吗？真相是香港楼市只需由一小撮人托起！

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香港楼市会跌吗？真相是香港楼市只需由一小撮人托起！

                                                                                                   

香港樓市很特殊，未必需要大部分人都買得起，只需一小撮具充足購買力的人，樓市便很難大跌。

樓市貴還是便宜，其實都是一種主觀的意見，因人而異。很多時人對樓市的主觀意見，會因應自己是有樓或無樓，又或有否上車困難而有偏差，這就叫做偏見。事實上樓價的升跌，與普羅大眾的主觀意見，並沒有關連性。

如果未來樓價更高，那麼現在當然是便宜。2012年，我的師父張志雲Allan曾在不同的媒體振臂疾呼：「香港樓平到你唔信」，呼籲人應及早把握機會置業。當時也有很多人群起而攻之，因為當時已有很多人負擔不起樓價，連醫生律師夫婦也打上電台抱怨買不到樓。那番話好像有點「何不食肉糜」之風涼，然而在5年後的今天回望，2012年的樓價的確是很便宜。

最近樓市屢創新高，迫使金管局再出辣招，收緊二套房借貸成數。很多人又拿1997年的樓市來比較，認為現在跟1997年的「終極一升」一樣，其後將重現大跌市⋯⋯那麼到底現時樓市是貴還是便宜？不如再看些客觀數據！

一、供款佔入息比率愈來愈低

1997年，為何樓市大跌70%？其中一個主因是當時的利息高達12厘，董建華同時公布了八萬五建屋計劃。大家注意，當時的供樓負擔比率（還款額對收入比率）是90%左右，租金回報率不到2厘，誰會想用12厘去供樓而不付只需2厘的租金？

現在樓市看上來是高位，但根據政府統計處公布的數字，實際上2016年的供樓負擔比率只是31.6%，遠低於過去20年平均的42.3%、以及現時壓力測試的60%！

若只看自置物業按揭的數據，即使近年樓價升幅遠高於一般人的收入升幅，不過其實一般家庭的供樓負擔比率一直下跌。以私樓住戶為例，2011年按揭供款的中位數為8,000元，佔收入比率中位數為19.6%，而2016年的比率為18.4%。

二、按揭比率愈來愈低

其實這暗示了一個很多人都不願相信的真相：很多香港人都很有財富實力。1997年，很多人面臨負資產的困境，加上銀行Call Loan，實力不足或高度借貸的業主要爭相賣樓，形成雪球效應，故出現長達7年的大跌市。反觀今天，根據政府最新統計數字，在2016年已有近7成業主供滿樓，換言之即使樓價下跌，這批供滿樓的業主也很難再做負資產，也不需要賤賣資產。

沒有人恐慌性拋售，何來樓市大跌？

若以家庭戶為單位的話，2016年全港居於自置私樓的家庭共有約133萬，當中共有98.9萬個家庭已經無需供樓，即是說74.4%的家庭戶已供滿物業！若很保守地假設這98.9萬個家庭平均每月收入是3萬，那麼這98.9萬個家庭每年的購買力已有3,560億港元，足夠一次性全付購買多少個1,000萬住宅單位？35,604個。當然每年供應也沒有這麼多。

三、業主購買力愈來愈強

再者，根據香港差餉物業估價署2016/17年度估價冊顯示，全港已估價的私人住宅物業單位總數為178萬個，應課差餉租值總值為2,780億元，意味着將全港所有私人住宅物業出租的話，全年租金收入為2,780億，與此同時，差估署的數據顯示，2016年全港私人住宅平均回報率2.6厘，以此計算本港私樓總市值約為10.7萬億港元。

剛說過，全港65.7%業主已經供滿樓，事實上他們可以利用物業去重造按揭（Re-Financing），即是說約有7萬億港元是可以拿來套現。若他們只很保守地套現樓價的30%，套現出來的資金共有2.1萬億港元，足夠Full Pay買下多少個1,000萬的單位？

21萬個！這是一個什麼概念？現時政府最快的速度只能做到未來4年供應9.4萬個單位。假設政府真的能夠完全兌現承諾，即平均每年能供應2.35萬個單位，只要是1,000萬以內的單位，這班業主可以Full Pay買下未來差不多9年的所有住宅新供應！

這其實還未計算樓價繼續上升的持續財富效應。9年後的樓價會比現在高嗎？我相信機率甚高，那麼這班業主能買下的物業便遠遠不止於未來9年了！

有人又會說，這班人有能力買不等於願意去買，誰會給15%DSD？事實是 ，資金一直找出路。現在新樓一出，很快便搶購一空，二手盤源更是稀缺。集家族之力量用首置額買樓漸成新常態。

可能有人會反駁，如果樓價下跌他們不就會變負資產嗎？由於他們只套現30%，換言之樓價需要跌超過70%，他們才會做負資產，亦即是說防守空間有70%。而現實是，這65.7%的業主，還未開始Re-Financing呢！當購買力還未完全釋放，香港樓市的防守力到底有多強大，拭目以待！

總結而言，香港樓市很特殊，未必需要大部分人都買得起才有所承托，現實是只需要有一小撮具充足購買力的人士買得起，樓市便很難大跌。展望未來，筆者期望新任政府能增加土地供應，以及實實在在加建公營房屋，令市民得以安居樂業。不過在未真正見到新特首的新政出現時，筆者認為香港樓市依然呈大升小回之勢，除了某些種類的物業已「升過龍」之外，亦有不少類別的物業依然是便宜，所以如果未來有調整的機會，宜及早把握，否則若干年後回望，不買樓的決定，可能比今天買一層樓更貴。

来源： 專欄：學習智富 作者：智富學苑

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