“理性房产投资”的11条军规（收藏版）

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“理性房产投资”的11条军规（收藏版）

                                                                                                    序

最近，在政府“不择手段”的严控之下，房价这头脱缰的野马终于被平伏，由恣意汪洋的高潮步入了缱绻缠绵的消退期，相比之前抢到就是赚到、捡到筐里就是菜的“疯狂”，我们称之为“理性”购房时代！

不过要注意的是，“理性”不等于“便宜”，更不同等于“降价”，在市场经济下，好资源“价高者得”的铁律仍是亘古不变的（注：就像“学区房”），只是想重演前2016年，一年翻倍的势头是断不可能了；

正如中央强调的“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产市场也正在理性回归，如同巴菲特炒股的“价值论”一样，房子最终也是要回归到“价值”的本源上来！

一句话，“补涨”阶段已结束，“价值”时代正到来！

想利用“差价”的空间，来快速捞一票的时代显然已经过去，而投资一个城市的房产，相当于购买了该城市的“股票”，等城市的价值提升了，“股票”即“房价”自然会水涨船高。

那么，对于理性房产投资者而言（注：刚需和投机者不在此列），哪些城市和楼盘有“真价值”呢？

为此，本人根据浸泡在房产近二十年的一线实战经历，加上走访和学习了一些房产投资专家的观点，从时间、城市、地段和楼盘四大纬度，为你梳理出《“理性房产投资”的11条军规》，现罗列如下，供君参考——

——时间篇——

军规一：五年周期论


中央领导人换届的第一个五年，搞经济，普涨，只是涨多涨少而已，闭着眼睛买，主攻！第二个五年，要保民生，有涨有跌，东边日出西边雨，冰火两重天，要睁大眼睛挑，攻守兼备；

——城市篇——

军规二：看城市基本面


基本面看三个指标：近5年的人口是净流入还是净流出、政府财政收入是逐年增长还是减少、居民可支配存款是否逐年增长，三个指标，只要有一个是负数，则是衰退型城市；


军规三：看城市题材


如炒股，有题材的才能较大的涨幅，比如，嘉兴这一轮大涨，就借“雄安新区”之大势，适时抛出“全面对接上海示范区”的大题材有关，那些默默无闻、没有话题、没有大题材的城市，没有大的引擎拉动，涨幅是相当有限的。


军规四：看城市产业结构


靠传统的、污染的或正在被淘汰的产业支撑的城市，就是“灰犀牛”，比如靠煤矿的鄂尔多斯，风口一过房价就轰然倒地；


而靠新科技、新能源、互联网为主要产业的城市，比如智慧城市的代表“杭州”，正是因为有了阿里巴巴，让整个城市的未来充满了想象空间。些


军规五：看城市级别


一般来说，水往低处流，人往高处走，行政级别越高的房价越高，增幅也就越大，所以购房时就高不就低；当然也有例外的，就是与省会城市并列的“双子座”城市，比如三亚的房价就比海口的高，厦门的房价就比福州的高。


军规六：看紧邻大城市


世界是平的，紧邻大城市边的县市、甚至是乡镇，都有可能是承接大城市“外溢”的第一站，加上轨道交通的发展，除了行政管辖不同，本质上已是与大城市发展一体化了（连座机的区号都一致了），所以越靠近的越有价值；


这也就是为什么“花桥镇”房价比它上级“昆山（县级市）”的房价高，而嘉善的房价之所以扶摇直上、独领风骚，正是由于它比嘉兴及其他兄弟市县更紧挨上海的缘故。


另外，紧挨着大城市或富邻居，还有突然被兼并的喜从天降，比如正在撤市设区的杭州临安，还比如之前上海静安区把隔壁的闸北吞并，都是房价暴涨的助推器，不过这东西可遇不可求，除非朝中有人提前泄露。


军规七：看美女


这不是开玩笑，这也是看该城市的经济繁荣和治安管理好不好的关键指标，美女是跟着钱走的，哪个城市或哪个行业美女多，就说明该城市或该行业有钱赚，而且美女是容易被骚扰的群体，对治安要求都比较高；


反之，如果该城市的大街上或KTV里，美女很少见，那就说明该城市不适合买房投资了，很简单的道理，反过来说你就容易明白了，现在农村里更别说有美女，就连个女人都难找到，你说这农村还有啥价值可言。

——地段篇——

军规八：中心区不变法则


放眼国内外的超级大城市，“地段地段地段”的法则永远不过时，所以能买市中心的尽量买市中心。如何寻找市中心呢？


一般来说，看三样东西，一是城市最高楼，二是最好的小学所在地，三是政府所在地，在它们3公里之内，都算中心区。


军规九：看城市规划方向


如果市中心买不起或买不到，那就买城市的发展方向，无论是国家还是某个城市，由于资金和精力有限，不可能四面开花，肯定是某个时空角里面，集中精力发展某一个方向——


每个城市甚至每届政府都有城市规划，由于我们处在北半球，考虑季风影响，大多城市的工业开发区都是规划在北边，所以东边或南边往往是众多城市重点发展的新方向，当然，百城有百面，不一而足；


这里要注意一点是，有的城市规划方向也会随着政府换届而改变，中国官僚体制中有一个不成文的潜规则，叫“不法先王”，上届向东，这一届往往就向西，上届向北，这一届就向南，如果东南西北都搞完了呢，他就来个市中心旧城改造，叫“回归市中心”！


所以在判断城市发展方向时，除了看红头文件规划，还要看两个更可靠的方向：


一是相邻的更大城市的方向，拥抱大城市，是宇宙吸引力法则，从长时间来看是必然的趋势；二是看既定事实，比如，高铁新城、航空码头等等重大投资的方向，掏了大钱了就假不了，或排除法，即某一方位是污染区或无储备土地空间了。


军规十：看行政区贫富


在新区购房，知道了东西南北的发展方向之后，同一方向有不同的行政区或街道，该选什么呢？


两个方法，一是跟着新政府大楼所在地购买，距离以不超过3公里为好，因为靠近新政府大楼，一是相对治安较好，二是周边没有污染源；


另一种方法是“嫌贫爱富”，哪个行政区或街道有钱，就买哪个片区的，因为有钱，才会在争夺如地铁站、学校、医院等资源中有话语权，同时有钱的地方才能引进高端产业和人才补贴政策，提高整个片区的价值。

——楼盘篇——

军规十一：挑选有潜力又好转手的楼盘


两重意思，第一，一定要有未来的楼盘，标准就是“新产品”，注意，不一定是“新盘”，而是指不要买那些正在或即将被淘汰的楼盘，即使它是个新楼盘。


因为接下来，就同一地段，不同的小区的房价也会有天壤之别，所以投资房产一定要有适度超前意识——


比如景观绿化率、人车分流、车位充足、社区内运动场所、好的物业管理、宜居的好户型（比如同样面积，大两房就不如小三房更能卖出高价，面积大的就不如中小户型单价高）等等，这些都是让你的房产保值增值的有力保障。


第二呢，就是一定要买日后好转手的，买入的同时就要考虑日后好不好转手的事了，就像有句开玩笑的话“没离过婚的人不理解姻婚的真谛，没有卖过二手房的人，就不知道买房时要注意什么事项一样”；


不动产相对其他的理财产品，回报率和安全性都是比较理想的，唯一的缺点就是“变现性”较差，从挂牌到成交，一般都要半年甚至更长的时间周期，所以买房时要切记——


首选市区的学区房或地铁房或刚需的中小户型，如果是品牌开发商开发的，加上周边商业配套比较成熟，那就是优质的楼盘的了，日后转手就非常容易。

还有一种方法，就是到周边的二手中介门店多了解了解，看看该片区的二手房交易的活跃程度和“挂牌周期”，就能一目了然、成竹在胸了。





总结——

1、世上没有完美的楼盘，有完美的楼盘价格肯定又不“完美”了，所以以上“十一条军规”，不可能做到条条具备，能有过半的条件符合就算是达到“安全线”了，能有三分之二就可以下手了。


2、放眼全球，只有我国是还有2亿人要进城和3亿人向一二三线大城市迁移的国家，由此带来的房地产创富还有二十年的时间，这是国家改革开放带给老百姓的巨大红利；


（注：由于房价上涨，一二线城市遍地都是千万富翁，三四线城市百万元资产的家庭比比皆是）


如听从了错误的言论（比如中国楼市8年后“便宜如葱”、房产将像日本东京一样崩盘等等），误判形势、坐失良机，那可真是辜负了一个大好时代，如果你至今仍不买房，那留下的必定是破碎的梦想、挥之不去的遗憾和艰辛！


3、未来的房子肯定是越来越多，过剩是必然趋势，不过这里要注意，“过剩”不代表着“全部便宜”，如服装，中国的服装每年过剩100亿件，但衣服是越来越贵还是越来越便宜？是不是有“便宜”的也有“贵”的！


同理，房地产市场以后肯定也是“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”，有的房子一文不值，有的房子价值不菲，所以买房投资是一门艺术，更是一门科学，是需要专业知识的。

但愿这小小的“十一条军规”，能为你的“购房征途”提供些许参考、为你在创富的路上尽点绵薄之力！


感恩有你，阿门！

（鸣谢：感谢孙不熟先生对本文观点的贡献）