嘉兴又疯了！房价要反超上海的节奏么？（中）

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嘉兴又疯了！房价要反超上海的节奏么？（中）

                                                                                                    

序

让你久等了！

在这个“乱花渐欲迷人眼”的时节，评论嘉兴的房价，是一件需要“勇气”的事。

为什么我要等过这几天，才动手写“房价篇”呢？

是在等“两件事”——

一是等举国瞩目的“5.22日土地决战”之后，目的不是看拍出多少钱，这种火爆场面早就在意料之中的；

我只是想证实一下，是不是像在“上篇”中所揣摩的那样，嘉兴政府“醒”了？开始懂得“城市运营”了？因为在中国，“市长意志”往往决定“市场走向”！

第二呢，这几天，我亲自走访了嘉兴市场，试探一下真实水温，包括一手操盘经理和二手房中介老板，好多都是当年的同事或朋友，毕竟离开嘉兴也有两年多了（这两年在做嘉善项目），所以亲自走一趟，这样才不辜负众亲们的翘首以待！
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我这一圈走下来，实话说，心情是比较沉重的，因为受访者百分之九十九都认为，“嘉兴该涨停了，但是找不到跌的理由”，啥意思，明摆着的，大伙还要看涨呐！

要知道，市场就是“人心”，当大家都预期要涨时，“卖家惜售，买家抢房”（二手房东频频跳价），很快预言就变成现实，反之亦然。

这也就是毛主席老人家常说的“精神变物质，物质变精神”，也就理解了当年面对2008年亚洲金融危机时，温总理说的“信心比金子还重要”的由来！

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嘉兴人对楼市的信心从哪里来呢？你看——

5.22那天，那抽中土地后的“疯哥”，那兴奋的样子，比自个家中六合彩还疯狂：

那振臂高呼的咆哮之声，升起一股舍我取谁的杀气，先在室内盘桓，积蓄势大，冲破大剧院屋顶，红殷殷直冲霄汉……在网络的放大下，把嘉兴渲染得轰轰烈烈！

无论他那高举的手托的是“奥斯卡小金人”，还是解房君给他P的“董存瑞炸药包”，总之，他那真情爆发的亢奋表情，至今仍在耳畔回响的咆哮声，对购房者的肾上腺剌激太大了……

我估计心脏不好了，当场得晕倒送医院，他那豪情万丈、睥睨天下的架势，无不向全世界人民宣告“嘉兴还得涨”的信号！

人生需要激情，但投资需要理性——

是时候，得有人站出来，从第三方、没有任何相关利益的角度，为嘉兴楼市把把脉了！

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那么嘉兴目前的房价，到底是算高还是算低呢？未来走势如何？

我想，要谈嘉兴的房价，必须要跳出嘉兴，要把嘉兴放在长三角这个“棋盘”上审视，“背负青天朝下看”，才能透过惊涛骇浪的表面，找到暗流涌动的规律，为大家负责任地指点一二：

关于今天这个课题，我计划分三个板块来为你讲述——

第一板块：嘉兴目前房价会不会跌？有没有泡沫？

第二板块：嘉兴房价的“来龙”和“去脉”？即房价什么涨到今天这样子的？未来会奔向何方？

第三板块：基于现状，该下手还是出手？如何下手又如何出手？（给工具）

如感兴趣的，花点时间，认真往下看，虽略长点，但来自一线，带着泥土芬芳的文字，值君一读！

第1板块

嘉兴房价会不会跌？

第一、中国的房价不会跌，因为我们已经洞察到一个可怕的信号“政府已经放弃了要降房价的念头”

——详见“解房君叔叔”下下篇檄文《警报拉响！中国房价下降已无望，刚需应立马下手，投资则要小心终身套牢》。

第二、嘉兴政府也不希望房价下降，这从上篇所述中的两次成功“城市运营”（上海版雄安新区抛出+千人土拍大会炒作）可见一斑，只要有政府托市，房价就是安全的！

因为手持“因城施策”这一尚方宝剑，地方政府可通过拿捏“供需两侧”来达到房价的平稳发展；

按我观察下来，嘉兴政府显然“已醒”了，只来个“壁虎掀窗帘——露一小手”，便轻松让嘉兴震动朝野、名扬天下，若假以时日，不可估量也！

第三、也是最关键的，近两年来嘉兴炒房的投资客，不同于以往做短线的温州炒房团，可以这么说，“以前来的是赵括，现在来的是廉颇”；

据了解，他们90%来自上海，绝大多数都是做长线的，是由于上海买不起或被限购了，才到附近的嘉兴嘉善买房子的；

而且一次性付款的居多，无论房价涨或跌，他们在五年或十年之内是不会抛的，这也就是为什么说嘉兴“520限售政策”，对他们没什么影响的根源所在。

结论：

经解房君叔叔亲自“脱裤子”鉴定，嘉兴的房价是没有“泡沫”的，因为购房者绝大多数是长线投资，不是短线投机，虽然空置率相当高，但不是“泡沫”。

换言之，用解房君的风格说，“嘉兴楼市泡沫就是传说中的鬼，都说有，但至今没人看见！”

（注：经济学上“泡沫”的含义是，热钱进进出出，双手互搏，目的是搅起价格泡沫，然后趁机拉高、出货走人；

而嘉兴的这批投资客，大多来自有实力的上海，经检验没毛病，没有想拉高抛盘的倾向和嫌疑，他们只是想为手上的钱找一个相对安全的避风港而已。）

第2板块

嘉兴房价“来龙去脉”

第一、先说“来龙”，嘉兴的房价是怎么涨上来的？

1、春风不度玉门关——

在嘉兴做房产，除了这两年“发疯”，之前十几年都是“发呆”，都是苦逼的活。

我从2007年做到2013年，陆续做了“皇都花苑、枫华园、皇马公寓、君特酒店、香缇世家、盛世豪庭（香堡、香园）、海纳公馆等等十几个楼盘”，没有一个是“一年销光”的，都是很难卖的，房价大都在5000-7000之间。

原因只有一个，嘉兴平原“地多人少”，下面几个县又不认这个老大哥，他们都不上嘉兴来买房子，所以嘉兴的房子只能卖给本市区及下属几个镇的个体老板。（回想起来都是泪啊！）

2、出师未捷身先死——

其间2009年，有一小波温州炒房团（瑞安人为主）夜袭嘉兴，包括紫景雅苑、皇马公寓在内的一些楼盘被炒了一把；

比如皇马公寓就从5500炒到最高9000多，但由于没人接盘，加上温州炒房团的人都是“短融”来的，所以扛不住就割肉抛盘了（不少在皇马公寓的二手房降到六七千）；

可以说是“温州人炒遍天下，没想到翻船于嘉兴的小月河里”，你知道那批伤心的温州人，从此端午节为什么都不吃粽子吧？因为他们“闻嘉兴色变”哈！（注：嘉兴的棕子飘香天下）

3、雄关漫道真如铁——

2011年至2015年，虽处在“沪杭之间”，高铁也通车了，但仍是“大树底下不长草”，嘉兴开发商的日子都是很难捱；

其中有几个大开发商搞得楼盘还相对畅销，算偶露峥嵘吧，比如金都系列、东菱系列、佳源系列、万科系列、旭辉系列等，但也都是“刀口上添血”——利润比较薄的！

4、突如一夜春风来——

历史的脚步走到了2016年春节，隔壁的“超级老王（上海）”突然“房价炸锅”，房价如坐火箭一样，半年就翻了一倍，均价从3万飚到6万，加上限购严重，于是这头得了“疯牛病”的怪兽开始脱缰外溢：

“近水楼台先得月”，第一站是到“嘉善”，当嘉善从5500炒到8000时，“上海之水”又被“分销”引向第二站“嘉兴郊区”（比如油车港的楼盘，还有浅水湾等，把房价从5500干到8000元）；

接着上海继续发疯，均价突了七八万时，此时嘉善彻底被扫光了（房价已突破12000元），百万购房大军又直扑“嘉兴市区楼盘”，房价就从10000炒到15000元；

但这时嘉善“海上风华”开盘18000，明显高于嘉兴；嘉兴不服啊，妈的反了？小小嘉善竟敢骑到我头上去？

于是乎，嘉兴抓住北京“雄安新区”大腿，移花接木，掰回一局，房价从15000直冲突20000元，“一不做，二不休”，嘉兴政府的“人生开挂”了——

刚刚策划了5.22“千人拍地大会”，犹如“七月里的一把火”，硬生生地把嘉兴房价送上了“2万元新时代”！

（注：据小道消息，第二波“千人拍地大会（也是8块地）”又在磨刀霍霍，准备上演了）

注：

关于嘉兴的房价，两年翻一倍，是灾难抑是功劳？该问责或归功于谁？

用解房君叔叔的观点来说“上海房价点火，分销团伙煽风”，可以说是“串通一气，双鬼拍门”，千秋功罪，功过是非？待留后人，去评说！

另外，关于倍受诟病的“分销商”生态黑幕，感兴趣的朋友可关注公众号“解房君叔叔”，找到《【内幕】谁动了你的“团购费”？》一文观看。

第二、再说“去脉”，嘉兴的房价何去何从？

上面“四句诗”告诉了你嘉兴房价是什么来的，那未来走向何方呢？

既然开篇就讲了，“嘉兴房价没泡沫，不会大跌”，那就只有三种可能，要么企稳走平或略回调，要么小涨，要么大涨——

根据我们总结的“同心圆理论”（同样半径距离的房价早晚会是一致的）：

我认为嘉兴的房价取决于三个变量，

一是“圆心”，即上海的房价走势；

二是“半径”，同样距离的环上海其他兄弟城市级别；

三是“政策”，相对倾向于哪里，哪里的房价就会更高一些。

在这一轮的环上海的“城市轮涨中”，1嘉兴嘉善——2湖州——3南通——4杭州湾，这么个顺序流动的，所以“嘉兴”经过这两轮“补涨”之后，开始扮演了“领涨带头羊”的角色了！

直接上答案吧——

目前，上海松江枫泾一带约3-4万/平，那么嘉善嘉兴的合理价应该在1.5万/平（注：嘉善和嘉兴房价，由于距离优势和行政级别，互相对冲后持平，故房价一样）；

但由于上海限购死了，而嘉兴嘉善没有限购“死”，外地人还可以买一套，所以当前市场价应该在“1.5万-2.5万之间”；

至于下半年和明年的走势，要取决于周边如湖州、昆山、启东这些环沪城市的“限购”政策变化：

如果他们都限购死了，只留出一个活口把肥水引流向嘉兴市区，而上海的房价和限购政策一直如吃了“伟哥”般坚挺，那房价很可能以“每年涨一万”的速度，“逼近”甚至“逼平”上海！

（注：反之，如果上海的楼市不吃“伟哥”，错吃了“身体被掏空的——汇仁肾宝”，那外溢之水就干了，嘉兴的房价企稳或略回调也是有可能的。）

天问来了——

有没有可能，同边城市都被“限购”勒死了，只放一个活口给“嘉兴”呢？

有这种可能！因为现在主动套上“限购”帽子的城市，大都是为了向中央献殷勤的，你觉得做为“党的妈妈”所在地，有这个“馋媚”的必要吗？呵呵，你懂的！

所以，请珍惜嘉兴的当下，天时地利人和，空前绝后，七星连珠，百年不遇，已错过上海红利的人们，不能再坐失“嘉兴”了！

（注：同志们，在中国，不是靠骂政府能把房价骂下来的！在上海，我骂了十几年，结果发现越骂越上涨，NND）

第3板块

如何下手或转手？

还有两块内容：

1、嘉兴房价在普涨之下，会严重分化，如何挑选哪些“涨得快”且日后“好转手”的楼盘？而本地人又该如何抓住千载良机进行“资产优化”？

2、越鲜艳的蘑菇，越可能会有毒！嘉兴楼市最大的风险在哪里？又如何化解？

由于篇幅太长了，故放到下回分解！

不见不散哈～～