降温！但嘉兴楼市仍有三重“逃生门”…

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降温！但嘉兴楼市仍有三重“逃生门”…


                                                                                                   
序


各位亲，好久没讲嘉兴楼市了——

因为七八月份的嘉兴楼市，进入了“夏眠”，江湖一片寂静，除了乱哄哄的二手中介，开开关关争抢地盘，其他的如政府和开发商，都没什么新动静，所以暂时搁笔不表。

但，秋风吹、战鼓擂，随着传统的“金九银十”到来，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”——


据房超网统计，光是9月份，入市开盘的楼盘就有15个，累计新增2000多套新房源，而且后续排队入市的楼盘，还不少于40个……40个楼盘！Oh my God！




注：以上预售价格为“政府最高备案价”，并非实际成交价。






同时，嘉兴市政府也计划于9月28日，一次性推出5块地，这是自522轰动全国、名噪一时的“千人拍地大会”之后，第二次集中推地；


“嘉兴故事”是续写神话，还是跌入神坛，也是倍受关注和期待的一大盛事！

正如黎明前是最黑暗的，七八月份的静悄悄，只为了“金九银十”的闪亮登场做了伏笔，前者有多寂寞，后者就有多绚烂！

但在这个多空博弈、冷暖胶着的微妙时刻，面对几十个楼盘、以万套计的新房大军，突然呼啸而来——


而且“不是猛龙不过江”，下半年入市的楼盘，个个都绝非等闲之辈，不是行业TOP10大鳄，就是雄霸一方诸侯……








正可谓“虎步龙骧遍九垓，会从平地起风雷”，群雄逐鹿禾城、掀起滚滚狼烟，你，或许已被“洗劫”过几轮的你，面对2017下半年，又该如选取舍与抉择？



1


先说行情大势——


如高温的天气渐行渐远、白露点缀下的秋风吹来阵阵凉意、窗外的一轮寒冰悬挂苍穹，“整个楼市已明显降温了！”

“春江水暖鸭先知”，都不用看统计出来的相关数据，对于长期浸泡在一线水中的“老鸭们”来说，只用第六感的“体感”就明显感觉到——市场真的变冷了。

其实，早从7月初开始，在马路上派发传单的“小蜜蜂”就发现，无论是上海还是环沪其他城市，好像人们突然对“房事”失去了兴趣；





之前绝对是“性饥饿”，只要是房子，无论是在城市中心、黄金地段，还是穷乡僻壤、高铁新城，无论是歪瓜裂枣还是产权已折半甚至无产权，只要把传单在他们面前一晃，好家伙，闻“房”而动、风卷残云，如饿狼扑食一样，连骨头都舔得干干净净的……

但爱恨总在一瞬间，“高潮”这玩意，来如闪电去如风，突然之间人们由“性亢奋”骤变成了“性冷淡”：


那些城市太远、地段不佳、品相不优、价格不便宜的，连多看两眼都懒得瞟了，任你如何“抛媚眼、撩大腿”再加含情脉脉暗送秋天的波菜，我就一个字“柳下惠”——坐怀不乱！（哈哈，不对，是三个字！）


人们之所以“坐怀不乱”，不外乎两种情况：


一是性无能，即“穷得只剩下房子”的那批人，没钱买了，如同太监逛青楼，有心无力；


二是有贼心、没贼胆的，感觉这玩意“有毒”，坚决不能“上”，用意念把欲火强压下去了，即后市看空，认为当前已是最高点，现在进入会被“套”。

（注：正是如此，决定房价涨跌的，压根不是“成本”，更不是“供求”，而是“预期”，政府正是掌握了这一法宝，用“预期看涨”来消失库存，用“预期看跌”来稳定房价！）





“楼市变冷”，这从“拥兵十万铁骑”的中原房产可到来证实，上上周朋友聚餐，正好与中原一老总同桌，他亲口说“现在在上海找一客户的成本，是上半年的四倍”，即比如上半年打100通电话，能筛出1个意向客户，现在则要打400通电话了。

2


整个楼市遇冷，那嘉兴楼市如何呢？

用毛泽东的诗词“环球同此凉热”来形容此时此情的嘉兴，是再恰当不过的了，其实从今年六月底，市中心东北角的某楼盘开盘不太给力为开端，就标志着嘉兴楼市开始进入了“买方时代”——

之前只要是楼盘，不看地段、颜值和价格就抢光的时代一去不复返了；








代理公司也不像之前那样“人有多大胆，地有多大产”的冲天豪气了，随便一套房子加上十几二十万放在上海卖，闭着眼睛都能卖得掉，但现在发现加价上去之后，如果比周边楼盘高出太多，仍是难卖的。

楼盘开始难卖，对每个操盘手而言，感受都不同，如鱼饮水，冷暖自知，但从下面三个方面就可以折射出“大势已去，荣光不再”——

一是搭售合理了，嘉兴楼盘捆绑车位也好精装也罢，心没那么黑了，下手也没之前狠了；

比如前几天刚认筹的绿城·柳岸禾风，一期含车位预售价在11000-12000左右，我算了一下成本，楼板价2420元/平，加上绿城较高的建安、绿化成本，以及税费、财务及营销成本，非常保守累计成本约在8000元之上了（接近备案价9300元）；

扣掉车位成本的话，每平也就2000元左右的利润空间，这算是良心价了（注：要按上半年的节奏，虽地段欠佳，但凭借绿城品牌的号召力，多卖2000元/平也不为过）；





二是可以按揭了，上半年没全款是买不到房子的，现在“大鱼被捞光了”，没办法，开发商也放低了身段，“小鱼小虾”也得拍手欢迎；


现在嘉兴绝大多数的楼盘都可以接受本地人首付三成，当然，由于银行放款的门槛抬高、周期变长，开发商仍是有全款优先的倾向，在认筹阶段，付全款的优先选房并享有额外的优惠。

售楼处也一扫之前的“全款的请往里走，按揭的别堵门口，公积金把小黄车挪走”的傲慢，久违的献殷勤又堆上了售楼员的脸，“你看你看月亮的脸”，站在购房者的角度，应该直接甩脸“当时让我高攀不起，今天我就对你就爱理不理”。

三是开始重视营销了，特别是“售楼处”，个个都搞得像美仑美奂，大气磅礴，前庭后院、曲水流觞、茂林修竹、意境悠远……











另外除了每个周末的暖场小活动轮番上演之外，大多都与电商或渠道合作，对上客量做一个重要补充，目前仍处在动本地渠道上，一套住宅大约2-3万元左右的佣金，这点佣金是无法启动上海分销的，但可以捡一些转盘过来的上海客户。

总之一句话，嘉兴楼市回归理性了，货比三家的节奏又开始了！


3


不过，虽然嘉兴楼市回归了理性，但房价是回归不到从前了，原因有三：


第一、百足之虫、死而不僵，虽然嘉兴楼市有所降温，但还远没到“质变”的程度，加上这两年是史上最强涨幅，十年涨十倍的惯性使然，让绝大多老百姓都坚信“房价最多做俯卧撑，最终还是只涨不跌”的，因此说，虽是余热仍烫手，虽是强弩之末，仍可穿鲁缟也！





第二、前文讲过，现在在嘉兴主战场上PK的楼盘个个都是“猛龙”，开发商实力雄厚，雄厚到可长持此楼盘，一套不卖也能扛得住；而且几乎都是全国性品牌开发商，自带“IP”，都有自己的一圈“铁粉”护法。

第三、按上周末开盘的中洲·花溪地开盘和绿城·柳岸禾风认筹来看，都获得空前成功，因此说虽有降温，但嘉兴的楼市距触底仍有较大一段距离，因为它至少有三重“逃生门”助其逃出生天——

第1重门：降首付

目前嘉兴的主流楼盘还有一定比例的“全款”，更多“付七成、五成”的客户，再低本地客户也得“付三成”（注：嘉兴的三成只是房价本身，要一次性付清其他捆绑产品的全款）；

因为还远没到“降首付”这一步——比如10%首付，甚至连车位和装修也可以贷款，银行不贷就用第三方金融机构贷。





如果第1重失效，就启用“第2重门”——降房价

目前嘉兴还不像上海、苏州那样严格执行“一价清”，捆绑不少东西仍有人买，说明当前的备案价的确是比市场价低多了，这就给嘉兴房价预留了腾挪的空间。

大不了真正执行“一价清”，不捆绑车位、装修、储藏间、茶水费、团购费等等，直接按政府备案价甚至略低成交。

如果第2重失效，或者有的楼盘跳过第2重，直接启用“第3重门”——100%自持或上海总代

现在嘉兴市区住宅类的主流楼盘，几乎没有正式启动上海市场（除了个别分销商参股开发之外），只是启动了本地的渠道做为补充，换言之，都给自己留有最后一手呢（注：看看他们的小户型比例就懂了）！






当前不启动上海渠道原因有三：


一是珍惜品牌形象，担心分销瞎搞；


二是还没到特别难卖的那一步，先自己捞一波再说；


三是上海分销成本太高，平均一套要15万左右，加到房价上，将高得离谱，合同签不进去，体外收款又怕被举报，而且分销的结佣要求“秒结”，可是银行放贷又慢（有的连排队网签合同都需要一两年的），所以双方很难谈得拢。


上海分销启动，虽有三道坎，但如果在嘉兴市场真的走投无路了，“命”可比“面子”更重要，到时可能是又见熟悉的味道，搭配着熟悉的配方——上海人又来啦！


4

试想一下，如果到时上海百万分销大军又卷土重来，只要上海楼市不大跌、限购不放松加上嘉兴开发商给钱到位的前提下——


重演2016年下半年的故事，按我对分销商那帮家伙的贪婪和实战指数的了解，这应该不是件很困难的事情！

因此，想买房的朋友注意了，嘉兴购房最佳的时机是在“第一重或第二重门”出现之时，即有主流楼盘开始同意“降首付或按一价清标准发售”，应立马下手！

如错失这两个买进“信号”，而等到“第三重门”——上海人来了，房价必定又是一轮疯涨，到那时，可真是第二次掉进“同一条河”里了！

曾公曰：买房者，家之大事，微妙之秋，故不可不察也！

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