限售8年！无限追溯！昨夜新一轮调控潮来袭，多地突击开盘，炒房客痛哭

以斯帖

限售8年！无限追溯！昨夜新一轮调控潮来袭，多地突击开盘，炒房客痛哭

  

喊了无数次“狼来了”之后，这一次，楼市真的有可能逆转了！

昨夜，全国多个城市接连出台“限售”新政。尽管仍有人认为可能只是“空调”，但至少，石家庄和长沙的炒房客内心已崩溃，用“哀鸿遍野”来形容，也不夸张。

相比此前所有的楼市调控，石家庄和长沙的“新政”再度创新，下手之狠辣，史无前例。

比如石家庄流出的草案，新购住房最长8年内不得上市交易，彻底锁死资金！长沙则不仅限售3年，且不限于“新购住宅”，无限追溯至所有商品住房！基本上，所有腾挪空间都堵死了。

如果这一轮调控潮继续蔓延，或许刚需们真的能看到一丝希望了。

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6城市密集出台限售 最长8年

昨晚，中国多个二线城市，几乎同时传来了冻结楼市交易的限购限售新政。

楼市实行宵禁的警笛声，划破了这些城市的夜空，令人恐惧。

其中，重庆：自9月23日起，主城区新购新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满2年后才能上市交易。

南昌：除“三限房”及此之前有限售规定住宅外，在全市（含南昌县、进贤县、安义县、新建区）范围内，所有新交易的住宅，须在取得不动产权证满2年后方可转让。

南宁：企事业单位、社会组织等法人单位，在市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房的，须取得不动产权证书满2年后方可转让。

南宁新政有效时间为5年，不过并不包括普通购房者。

诸多城市中，时限最长的是石家庄。

据21世纪经济报道，流传出来的草案显示（以政府最终公布为准），非本市户籍居民家庭：需满足近3年连续2年社保，限购1套，且5年内不得上市交易。

本市户籍居民家庭，不限购，第一套和第二套住房，5年内不得上市交易；已拥有2套住房购买第三套及以上的，8年内不得上市交易。

在此之前，全国已有40余城市出台限售政策，最长的为10年。

赶新政前夕 多地楼盘连夜抢开

根据层楼的了解，昨晚多个城市，出现了楼盘连夜抢开。

一个是长沙。根据新政要求，本市购买商品住房，需取得《不动产权证》满3年后，才能上市交易（包括所有商品住房）。

如果本市户籍居民家庭，已有一套住房，必须等首套住房满3年后，才能购买第2套住房。

同时，本市个人家庭户、集体户个人和非本市户籍居民家庭，且无住房的，限购1套。新政自9月23日起施行。

不少提前得知风声的长沙楼盘，纷纷抢在昨晚连夜开盘。

比如：因得内部消息，开发商现在决定开盘，距离录入系统还有1小时25分。

又比如这样：还有一小时，赶紧选房，新政一出，又得甩掉一大批。

抢在限购前，买套改善房，还是不错的。但对于那些长沙炒房团来说，新政无疑是一次迎头痛击，基本全军覆没，一片哀嚎。

除了长沙，据传武汉也有多个楼盘，连夜抢推，通宵认筹。

其中，一个名为琨瑜府的楼盘，更是有现场视频流出。画面里一篇嘈杂，一大群人聚在一起，不时飘出“一次性刷200万，按揭7成”等话语。

反正，购房者想抢在新政前买房，开发商想抢在新政之前多卖房。

这一次，投资客将被彻底驱离？

开发商和购房者的表现，不难理解。

而听到限售这个词，我的第一反应是，投资客或许将被彻底驱离楼市，也就是需求将减少（当然还有不少因为限购而减少的正常需求）。

一般来说，一手期房从购房签合同，到拿到不动产证，一般需要2年左右时间。不动产证满2年后，才可上市交易，意味着一套房产，从购买到售卖，需要“冻结”4年左右时间。

限售5年，就是冻结7年；限售8年，则高达10年。当然，二手房的冻结期限，会略短一些。

对于自住购房者来说，限售并没有太大影响；但对于投资客来说，限售政策，无疑切中了他们的要害。

投资客投机楼炒房，会尽可能利用金融杠杠，布局多套房产。然后在房价上涨周期内，出逃获利，基本不会持有太长时间。

限售政策，人为地增加了持有房产的时间，将严重打击到炒短线、且进快出的投资者，降低民众高涨的投资热情。

说白了，限售其实就是限制“短期炒房行为”税收调控的升级版。以前，虽然未限售，但针对短期的炒房行为加重征税。如满两年免征营业税(增值税)，满五年唯一住房免征个人所得税。

另外，资金方面也在不断收紧，对炒房客“两头挤压”。

据悉，央行正在严查中长期、大额消费贷、信用贷、抵押贷等资金违规使用情况。

目前，已有多个城市叫停消费贷。比如，中信银行消费房抵贷已叫停，杭州据说也有银行，已停止发放按揭贷款，严查用消费贷、信用贷做首付等违规现象。

北京多家银行按揭利率，昨日也全面上涨。

房价取决于供需，更取决于预期

那么，广大刚需改善购房者关系的房价，会出现什么变化？是上涨还是下跌，抑或维持不变？

我周围有两种截然不同的反应。

一种是：不许卖？太棒了，困死那些炒房客，房价要跌了；另一种是：不许卖？二手房供应不就少了？房价岂不是要涨？

两种反应，都有一定道理。

因为限售，新入市的二手房源必然会减少。但如果卖方预期房价下跌，那些手握大量房源、待价而沽的炒房客，就很可能抛售，供应反而大增。

而且，因为限售，那些以投资为目的、通过借贷凑钱买房的群体，将会大大减少。

如果抛售房源增多，加上需求减少，资金面挤压，房价或许真的将迎来一轮深度调整。当然，最终还要看多空双方的心理搏弈。

回头看杭州，目前供需状况比较紧张，但又比较微妙。

旺盛的“需求”之中，有相当的比例，来自于投资性购房者；而紧缺的“供应”中，后面其实有大量新盘的潜在库存即将上市。

限售实施后，一旦销售放缓，库存去化周期，就会顿时逆转。房价高位横盘，甚至下行，也未必不可能。

不管怎么样，如果投资客少了，刚需改善购房者，买到房的希望，将会有所增加。

接下来，我们最关心的就是，杭州会不会跟进？何时跟进？力度如何？

比较有趣的是，也是去年国庆前夕，杭州出台了一系列调控政策。今年差不多又是同一时间，杭州新一轮调控潮会来么？

附件：2016年杭州调控政策一览

2016年9月19日起，重启限购，外地家庭限购1套住房。

2016年9月27日起，土地溢价满100%，须在一个月内付清土地全款；120%及以上，一个月付清全款，且现房销售；150%及以上，不再报价，一个月付清全款，现房销售，并以配建养老设施面积多少决定最终竞得方。

2016年9月28日起，重启限贷政策并限制购房落户，二套房贷款首付比例提至5成。

2016年11月10日起，首套住房公积金贷款比例由2成调整至最低3成，二套房由最低5成调整至6成。

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文∣Maige

编辑∣咸鱼

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部分图片来自网络

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