马光远：高层罕见三次警示泡沫，房地产泡沫是如何炼成的？

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马光远：高层罕见三次警示泡沫，房地产泡沫是如何炼成的？  

                                                                                

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高层罕见三次警示泡沫，房地产泡沫是如何炼成的？

文 / 马光远

12月21日，中央财经领导小组会议举行第十四次会议，会议的主题之一是“解决好人民群众普遍关心的突出问题”。习近平在会议上指出，全面建成小康社会，在保持经济增长的同时，更重要的是落实以人民为中心的发展思想，想群众之所想、急群众之所急、解群众之所困，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展。

这一次，房地产被作为“人民群众普遍关心的突出问题”在中财小组会议上提出，而去年中财小组会议提到房地产，主题是“去库存”，短短一年，主题突变，很显然和房地产市场基本面的变化有很大关系。

这已经是今年一年以来，高层第三次提到房地产泡沫了：

第一次是7月26日的政治局会议，提出“抑制资产价格泡沫”，尽管没有明确指房地产泡沫，但众所周知，这是指房地产；

第二次是前不久刚刚闭幕的中央经济工作会议，将“促进房地产市场平稳健康发展”列为明年四项重点工作之一，提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。”这应该是中央层面第一次直接提到房地产泡沫；

第三次，则是这次中央财经领导小组会议。考虑到中央财经领导小组在中国经济宏观政策上的特殊地位，在岁末再次提及“抑制房地产泡沫”，而且站在民生的角度，这几乎意味着，高层对今年以来房价的上涨是不认同的，直接将之定性为“泡沫”，这对于明年的房地产市场以及房价的走势具有极其重要的影响。

当然，如果算上5月9日“权威人士”提及“房地产泡沫”，应该是第四次了。

解读中国房价的走势，以及房地产市场，还是应该立足于当下高层对房地产认识和态度的改变，且不可抱残守缺，拿过去的思维和经验来预判明年的市场。

究竟什么是泡沫，房地产泡沫是什么导致的？

其实是经济学上一个迄今为止仍然争论不休的重大难题。别人问我什么是泡沫，我总是回答：泡沫就像个美女，你很难定义什么叫美女，但是，当一个女孩在你面前的时候，你就知道她是不是美女。我的意思，不要去定义什么叫泡沫，这很难，但究竟是不是泡沫，其实很简单。比如中国目前的房价究竟是不是泡沫？如果中国的房价不算泡沫，那就没有什么可以称之为泡沫了。

泡沫是怎么形成的？说法也不一。

被视为“2014年最重要的经济学著作”的Atif Main和Amir Sufi的《房债》探讨了07年美国次贷危机和08年金融危机爆发的原因，特别是美国房地产泡沫形成的原因。他们将美国房地产泡沫归因于“信贷的容易获得”，一些本来没有资格的“三无人员”轻易得到了住房贷款，这是美国爆发金融危机的根源。这种解释，和金德尔伯格在其名著《疯狂、惊恐和崩盘——金融危机史》中的解释是一样的。金德尔伯格认为：“资产价格的主要推动因素几乎总是信贷供给的扩张”，也就是他确立的“资产价格泡沫取决于信贷增长”的公理。当然，在诺奖得主希勒的眼中，一切非理性繁荣都和凯恩斯所讲的“动物精神”有关。他认为应该从人的心理去研究经济兴衰周期，住房投资变化的原因和动物精神理论的所有要素有关，这些要素包括信心、公平、腐败、货币幻觉以及故事。

当然，中国的房地产泡沫既和金德尔伯格讲的“信贷扩张”有关，今年货币政策实质上的宽松是房价上涨的主要原因之一，但也和希勒所言的“动物精神”有关。但，很显然，中国房地产的问题比他们两位探讨的要更为复杂。关于房地产泡沫的问题，我将在以后的文章和关于房地产的专著中详细阐述。

回到今天文章的主题，高层从今年下半年以来，在各种场合、非常罕见地多次直言抑制房地产泡沫，这在中国房地产政策变迁的历史上是比较少见的。所以，我一再提醒不要低估了这次中央抑制泡沫的决心，无论对价格的非理性上涨，还是对投资性购房，都不会手软。

所以，“9.30”以来的房地产调控政策是认真的，也一定不会像过去一样“空调”，精准打击的对象就是投资投机，而且不希望房价继续上涨干扰了中国供给侧改革的重大战略，对实体经济造成冲击。

这个账，现在已经算清楚了。相信，明年的两会，针对房地产，应该还会有金融和税收方面的政策出台。

但这次中央财经领导小组会议，更重要的价值仍然是回到长效机制，开始探讨房地产长效机制的制度框架体系。

这个框架体系，这次中财小组会议提出了一个大体的轮廓，那就是围绕住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。

这段话其实最大的价值和意义，在于将房地产从过去的“经济政策”回归到“社会政策”和“民生政策”的轨道，这是多年来各界一直呼吁的。

未来长效机制的出发点是民生，是居住功能。而且对市场和政府在住房问题上的定位和边界给予明确界定：“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”。关于长效机制的问题，我也会专文论述。

房地产首要的是民生政策，人应该有房子住，这是最基本的要求，可惜在过去10多年，房子成了创收和稳增长的工具，房价泡沫伤害了社会公平，也影响了老百姓的士气。回归到“民生”，这是一次重大的制度纠偏。

最后，以《房债》中的一个故事结束关于“泡沫”的讨论。金德尔伯格在2003年去世，享年92岁！在他去世前一年，他还接受了《华尔街日报》的专访，什么让他最担心？答案是房地产。文章写道：“当前他最感兴趣的对象就是房地产市场，数周以来，金德尔伯格先生一直对那些暗示房地产市场存在泡沫的新闻做剪报，特别是在西海岸。”他还不十分确定，但怀疑存在泡沫。他看到了一个警示信号：“银行随时愿意发放的住房抵押贷款越来越多，越来越多，”他说，“我认为，这很危险”。而希勒也根据他的“凯斯—希勒指数”认为，美国房地产市场当年已经处在危险的高位，他为此写了《非理性繁荣》一书予以警示。

在金德尔伯格去世后4年，次贷危机随之爆发，进而引发了全球金融危机。

孔子曰：北京雾霾的红色警报解除了，但中国经济的雾霾还没有解除。

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