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嘉兴五县楼市“升值潜力”龙虎榜出炉(上)

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发表于 2017-12-12 11:02:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
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嘉兴五县楼市“升值潜力”龙虎榜出炉(




                                                                                                   

好久不见,非常想念。

一直想写一篇关于“嘉兴五个县楼市排名”的文章,但苦于没有在海宁和海盐做过项目,担心下笔没有全局观、有失公允,故利用这几天跑了一趟海宁和海盐市场…

一圈跑下来,“背负青天朝下看”,把这“五虎”放在嘉兴乃至环沪的棋盘中一丈量,其中城际关系、价值大小、排名前后,便跃然纸上。




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至此,才敢动笔,做一些感性的点评以及价格走势的预判,供诸看官投资时参考一二!

杜甫有诗云“文章千古事,得失寸心知”,曹丕也说过“文章,经国之大业,不朽之盛事”,所以写文章是一件良心工程,无论长短,都要怀着一颗敬畏之心


因此,在正式挥毫之前,要特别声明一件事——

本人在五县以及整个嘉兴没有一套房子(注:人家李清照是“至今思项羽,不肯过江东”,我是“至今常恨悔,当初没买房”),所以不存在利益私心,而会厚此薄彼;

同时,为了能保证在文章中直抒胸臆,无所忌惮,也婉拒了三家楼盘的“广告赞助”,不是我们清高,而是此时此刻此情此景,公平公正、快意恩仇的人生比任何利益都来得更爽、更能对得住正在看文章的你!你说是不是?

另外,还得谈一下排名的“标准”,没有“标准”,就会远近高低各不同,各花入各眼,无法得出答案:

1、由于这一周年以来,五县的购房者结构发生了翻天履地的变化,大量的上海购买力外溢,冲垮了原先“由城市GDP、人均可支配收入、人口、土地供求等决定房价”的内部河堤;


就如改革开放之后,原材料和市场,两头在外,原来农耕时代的“中原经济”不得不让位于海洋交通更便捷的“沿海经济”;又如由于日本入侵,改变了国共两党的力量对比一样。


因此,嘉兴五县的楼市也随着这一波浪潮“冲洗”之后,焕发了新的变化,各个县市的房产价值得到了重构;

2、在短期可以预见的一两年之内,决定各城市房价的指标就两个,一看与上海的“距离”,二看当下的“价位”,也就是在“车程时间与价格空间”的平衡点移动;


城市之间的关系实际有点像“宇宙吸引力法则”,各星球之间按照“质量和距离”形成某种平衡的轨道运转,它与行政划分没有关系,比如“嘉善”绕得“上海”转、而“海宁”则先绕得“杭州”转,然后“杭州”做为长三角经济的重要一子,再围着“大上海”转;

3、从未来可持续的房价来看,取决于四大因素:一是人口未来流入趋势,二是经济增长的趋势,三是交通基础设施未来改善状况,四是未来产业增值的情况;按我看来,对于未来,嘉兴五县应该说都有机会,就看各县市的政府领导如何出牌和定位布局了。

俗话就得好“唯一不变的是变化”,五县排名也不例外,本文就基于当下,来谈未来一两年内的可以预见的走势,至于三五年或更长时间之后,或许“萧瑟秋风今又是,换了人间”,到时我们再重新“指点江山、挥斥方遒”如何?!

是为序。


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1大哥“嘉善”——人不行,但命好!

1、要是一年前,说“嘉善”是五县房价老大,不是你不相信,就是连嘉善人都摇头,但这一轮疯涨的“风”——来自海上没办法,近水楼台先得月


而且嘉善做为“嘉兴全面接轨上海示范区”的排头兵和开山炮,“区位价值”让嘉兴五县的城市价值发生了重构,于是便有了“嘉善屌丝逆袭”的传奇!(注:如不限价,早就突破30000元/平了)
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2、说嘉善不行,是指经济GDP和城市建设,包括人口数量,是无法与海宁、桐乡、平湖三市相提并论的,从它现在还戴个“县”的帽子,可见一斑;


对隔壁的上海而言,嘉善其实就是一个“繁华的大农村”,另外人太少,你去城南新区看看,特别是孔雀城那一带,开枪都打不到人;


但这些都不重要,重要的是有“想象空间”,“如同核武器,悬在头上比真的引爆更有杀伤力”,其中关键是人家嘉善“命好”,从出生那天起,就有个“超级富豪(上海)”当邻居!
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3、去年5月份,我们策划的“万联花园”开盘价才7000多,当时最南边,还是农田用地的“孔雀城”才5000元,没想到,仅是一年后,就硬生生地在前面多插进来了一个“1”,多涨了10000元;


要知道,嘉善从7000-13000之间这一档,全是上海买的,等13000之后,嘉善本地人才“苏醒过来,立马跟进”,所以在五个县中,嘉善的上海购房比例最高,平均占到小区的70-95%之间!


(注:其实这也是隐患所在,不过万幸的是,与上海较近,每天自驾车过来满大街找房子的上海接盘侠也比较多。)
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4、嘉善最好的区位属“城南新区万联城一带”(均价18000元/平)及“高铁板块”(均价15000元/平),性价比较高的在“善江公路以东板块”(均价13000元/平),目前整个市区几乎没有什么新房源卖,可谓一房难求!


二手市场,房东也惜售,要么是房源不好,要么是漫天要价,成交量几乎僵化,另外听说,嘉兴二手中介已结成“房价联盟”,如果你是房东,想降价快脱手变现,估计是过不了他们这一关卡的。
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5、综合考量,特别是供需两侧“双规”之后,既釜底抽薪,又扬汤止沸,“地王”已哑炮,加上“全款购房新政”出台,大多购房者的“银行存款”已被掏空;


(现在“地主家都没余粮了”,家家户户几乎没啥存款,都变成钢筋水泥,外加二三十年的房奴人生了,这从上周六,嘉兴某楼盘开盘,一次性付款的客户仅占到推出房源的1/4,可管中窥豹。)


实话说,当前整个嘉兴的房价,连上海人买起来都有点吃力了,故预测在一两年之内,涨幅会大大放缓,房价会止步于25000元/平,换言之,嘉善可预见的升值空间从当前的均价16000涨到25000,两年涨幅约在9000元/平左右!
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6、我之所以长期看好嘉善,是因为“上海总控人口目标异常坚定(2040年,红线是2500万人口)”,一直在通过“高房价和限购”来清退人口,外溢是长期的必然趋势;


而嘉善做为“从大虹桥驶出西南方向的第一站”地缘优势,率先承接上海外溢的“头啖汤”,这是其他兄弟县市无法替代的;


另外,时有“嘉善率先一步划入上海”传闻甚嚣尘上(就如嘉兴地铁通上海一样),虽然上海一再否认,但传言如同鬼魅一样,时隐时现,让人浮想联翩,撩人芳心荡漾……




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2二哥“海宁”——自助者,天助也!

1、原来的绝对“老大哥”,包括嘉兴两区在内,房价最高的应该是海宁,当海宁已突破一万一二的时候,嘉兴和嘉善还在六七千徘徊!


不过这一股房价“妖风”源自上海而并非边上的杭州,所以房价被紧临上海的“嘉善”火速反超,也就在今年春节后,上海的分销才陆续挥师海宁楼市(大多从万元以下的低价楼盘切入),房价才开始拉升!
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2、目前,海宁的主力房价在14000左右,不如平湖和桐乡高,但我为什么仍把海宁当“二哥”呢?


是因为“海宁融杭”的时代已到来,这里要注意的是“嘉善与上海,一个情浓,一个寡意”,但“海宁与杭州,则是两情相悦,谓之情投意合”(据财经专家嘉兴阿步兄考证“海宁从解放之前,自古以来就杭州辖地”)——


一是杭州向东北发展,伸出“杭海地铁”的长长胳膊,“从许村到最远端的鹃湖”,把整个海宁搂入怀中,二呢海宁早就与嘉兴,如同中国大多中年夫妻一样“同床异梦、貌合神离”,一直想“弃嘉投杭”,乘鹤西去,所以说,海宁的房价才刚刚开始。
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3、海宁凭着“皮革与经编”两大支柱产业,本身购买力就很强,先后经历了三波房产浪潮:


第一波是以百合新城和康桥名城为代表的“城南四盘”黄金时代,第二波是本地房企迅速崛起,比如万城系列、吉翔房产等星火燎原,群雄逐鹿;第三波是外地房企大批进入,像中梁、万科、银泰、佳源等等,开创了当前“江南大道”的高端楼市云集的新局面


(注:上海人不过来,它们自己就卖13000元左右了,换言之,海宁的房价这两年没什么涨!);
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4、海宁的房产投资两条主线,一是主线沿着“杭海地铁”布局,有三个重要节点,一是西起“融杭经济圈(许村站)”,二是中间的“斜桥站”(代表楼盘,如卡森卫星城、万城明月公馆),三是最东端的“浙大国际学院站(鹃湖板块,“新地王”所在地)”(代表楼盘,如佳源东方都市);


另一条主线是“两横一竖”高端宜居楼市,是本地人自住首选,两横即“地铁沿线”的“海洲路”和新盘林立的“江南大道”,另一竖呢则是从“人民广场”一路向南,穿过“银泰百货”的“海昌南路”沿线;



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5、除了“杭海高铁”,还有一个利好的消息,就是“沪乍杭”高铁的规划,正好从海宁市中心的东北角有一站;


(注:沪杭高铁,其中有一站“海宁西”,距离海宁市区太远,开车要1小时,所以海宁人大都去“桐乡站”坐车,故严格意义来说,海宁市区没有高铁站,而“沪乍杭高铁”的开通,对海宁是极大利好)


加上城北有一个像“鹃湖”类似的“康湖新城”大开发,所以城北的投资潜力也不可忽视,比如东北角在售的一个叫“澜山”的新中式楼盘,虽然周边环境一般,但其“东西两山,尽收眼底”的自然景观,加上仅万元左右的高性价比洋房,对投资而言,也是一个不错的选择!
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6、海宁之所以屈居“老二”,是因为它傍的大腿是“杭州”,而“老大”嘉善抱的则是“上海”,源头的水位决定了下游的水位!


综合起来考量,这两年海宁会先“补涨”,外加上海及杭州购房者流入,应该从当前的均价14000拉到23000元,是没问题的!换言之,两年之内海宁的投资空间在9000元/平之间,与嘉善增长空间持平。
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7、不过到2020年,“杭海地铁”的开通以及2022年杭州亚运会结束后,如果杭州像G20峰会之后再来一轮暴涨,那宁在可预见的时间内,至少还有两波大“高潮”


反过来说,倘若五年之间,“上海与嘉善”没有什么实质融合进展,那到时很可能海宁会重新杀回“老大宝座”,把“嘉善”赶下当红炸子鸡的神坛!


但就这一两年而言,海宁仍是无法撼动嘉善那个睥睨群雄、横扫宇内的“新霸主”地位!

3三哥“?”——从头越,等风来!



由于篇幅有限,另外三个县市放到下篇,再为你继续讲述!


(特别鸣谢:本文内容得到财经专家“嘉兴阿步”的大力协助!)


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来自群组: 房产楼市


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