嘉兴五县楼市“升值潜力”龙虎榜出炉（上）

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嘉兴五县楼市“升值潜力”龙虎榜出炉（上）




                                                                                                    序

好久不见，非常想念。

一直想写一篇关于“嘉兴五个县楼市排名”的文章，但苦于没有在海宁和海盐做过项目，担心下笔没有全局观、有失公允，故利用这几天跑了一趟海宁和海盐市场…

一圈跑下来，“背负青天朝下看”，把这“五虎”放在嘉兴乃至环沪的棋盘中一丈量，其中城际关系、价值大小、排名前后，便跃然纸上。








至此，才敢动笔，做一些感性的点评以及价格走势的预判，供诸看官投资时参考一二！

杜甫有诗云“文章千古事，得失寸心知”，曹丕也说过“文章，经国之大业，不朽之盛事”，所以写文章是一件良心工程，无论长短，都要怀着一颗敬畏之心！


因此，在正式挥毫之前，要特别声明一件事——

本人在五县以及整个嘉兴没有一套房子（注：人家李清照是“至今思项羽，不肯过江东”，我是“至今常恨悔，当初没买房”），所以不存在利益私心，而会厚此薄彼；

同时，为了能保证在文章中直抒胸臆，无所忌惮，也婉拒了三家楼盘的“广告赞助”，不是我们清高，而是此时此刻此情此景，公平公正、快意恩仇的人生比任何利益都来得更爽、更能对得住正在看文章的你！你说是不是？

另外，还得谈一下排名的“标准”，没有“标准”，就会远近高低各不同，各花入各眼，无法得出答案：

1、由于这一周年以来，五县的购房者结构发生了翻天履地的变化，大量的上海购买力外溢，冲垮了原先“由城市GDP、人均可支配收入、人口、土地供求等决定房价”的内部河堤；


就如改革开放之后，原材料和市场，两头在外，原来农耕时代的“中原经济”不得不让位于海洋交通更便捷的“沿海经济”；又如由于日本入侵，改变了国共两党的力量对比一样。


因此，嘉兴五县的楼市也随着这一波浪潮“冲洗”之后，焕发了新的变化，各个县市的房产价值得到了重构；

2、在短期可以预见的一两年之内，决定各城市房价的指标就两个，一看与上海的“距离”，二看当下的“价位”，也就是在“车程时间与价格空间”的平衡点移动；


城市之间的关系实际有点像“宇宙吸引力法则”，各星球之间按照“质量和距离”形成某种平衡的轨道运转，它与行政划分没有关系，比如“嘉善”绕得“上海”转、而“海宁”则先绕得“杭州”转，然后“杭州”做为长三角经济的重要一子，再围着“大上海”转；

3、从未来可持续的房价来看，取决于四大因素：一是人口未来流入趋势，二是经济增长的趋势，三是交通基础设施未来改善状况，四是未来产业增值的情况；按我看来，对于未来，嘉兴五县应该说都有机会，就看各县市的政府领导如何出牌和定位布局了。

俗话就得好“唯一不变的是变化”，五县排名也不例外，本文就基于当下，来谈未来一两年内的可以预见的走势，至于三五年或更长时间之后，或许“萧瑟秋风今又是，换了人间”，到时我们再重新“指点江山、挥斥方遒”如何？！

是为序。





1大哥“嘉善”——人不行，但命好！

1、要是一年前，说“嘉善”是五县房价老大，不是你不相信，就是连嘉善人都摇头，但这一轮疯涨的“风”——来自海上，没办法，近水楼台先得月；


而且嘉善做为“嘉兴全面接轨上海示范区”的排头兵和开山炮，“区位价值”让嘉兴五县的城市价值发生了重构，于是便有了“嘉善屌丝逆袭”的传奇！（注：如不限价，早就突破30000元/平了）
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2、说嘉善不行，是指经济GDP和城市建设，包括人口数量，是无法与海宁、桐乡、平湖三市相提并论的，从它现在还戴个“县”的帽子，可见一斑；


对隔壁的上海而言，嘉善其实就是一个“繁华的大农村”，另外人太少，你去城南新区看看，特别是孔雀城那一带，开枪都打不到人；


但这些都不重要，重要的是有“想象空间”，“如同核武器，悬在头上比真的引爆更有杀伤力”，其中关键是人家嘉善“命好”，从出生那天起，就有个“超级富豪（上海）”当邻居！
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3、去年5月份，我们策划的“万联花园”开盘价才7000多，当时最南边，还是农田用地的“孔雀城”才5000元，没想到，仅是一年后，就硬生生地在前面多插进来了一个“1”，多涨了10000元；


要知道，嘉善从7000-13000之间这一档，全是上海买的，等13000之后，嘉善本地人才“苏醒过来，立马跟进”，所以在五个县中，嘉善的上海购房比例最高，平均占到小区的70-95%之间！


（注：其实这也是隐患所在，不过万幸的是，与上海较近，每天自驾车过来满大街找房子的上海接盘侠也比较多。）
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4、嘉善最好的区位属“城南新区万联城一带”（均价18000元/平）及“高铁板块”（均价15000元/平），性价比较高的在“善江公路以东板块”（均价13000元/平），目前整个市区几乎没有什么新房源卖，可谓一房难求！


二手市场，房东也惜售，要么是房源不好，要么是漫天要价，成交量几乎僵化，另外听说，嘉兴二手中介已结成“房价联盟”，如果你是房东，想降价快脱手变现，估计是过不了他们这一关卡的。
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5、综合考量，特别是供需两侧“双规”之后，既釜底抽薪，又扬汤止沸，“地王”已哑炮，加上“全款购房新政”出台，大多购房者的“银行存款”已被掏空；


（现在“地主家都没余粮了”，家家户户几乎没啥存款，都变成钢筋水泥，外加二三十年的房奴人生了，这从上周六，嘉兴某楼盘开盘，一次性付款的客户仅占到推出房源的1/4，可管中窥豹。）


实话说，当前整个嘉兴的房价，连上海人买起来都有点吃力了，故预测在一两年之内，涨幅会大大放缓，房价会止步于25000元/平，换言之，嘉善可预见的升值空间从当前的均价16000涨到25000，两年涨幅约在9000元/平左右！
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6、我之所以长期看好嘉善，是因为“上海总控人口目标异常坚定（2040年，红线是2500万人口）”，一直在通过“高房价和限购”来清退人口，外溢是长期的必然趋势；


而嘉善做为“从大虹桥驶出西南方向的第一站”地缘优势，率先承接上海外溢的“头啖汤”，这是其他兄弟县市无法替代的；


另外，时有“嘉善率先一步划入上海”传闻甚嚣尘上（就如嘉兴地铁通上海一样），虽然上海一再否认，但传言如同鬼魅一样，时隐时现，让人浮想联翩，撩人芳心荡漾……








2二哥“海宁”——自助者，天助也！

1、原来的绝对“老大哥”，包括嘉兴两区在内，房价最高的应该是海宁，当海宁已突破一万一二的时候，嘉兴和嘉善还在六七千徘徊！


不过这一股房价“妖风”源自上海而并非边上的杭州，所以房价被紧临上海的“嘉善”火速反超，也就在今年春节后，上海的分销才陆续挥师海宁楼市（大多从万元以下的低价楼盘切入），房价才开始拉升！
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2、目前，海宁的主力房价在14000左右，不如平湖和桐乡高，但我为什么仍把海宁当“二哥”呢？


是因为“海宁融杭”的时代已到来，这里要注意的是“嘉善与上海，一个情浓，一个寡意”，但“海宁与杭州，则是两情相悦，谓之情投意合”（据财经专家嘉兴阿步兄考证“海宁从解放之前，自古以来就杭州辖地”）——


一是杭州向东北发展，伸出“杭海地铁”的长长胳膊，“从许村到最远端的鹃湖”，把整个海宁搂入怀中，二呢海宁早就与嘉兴，如同中国大多中年夫妻一样“同床异梦、貌合神离”，一直想“弃嘉投杭”，乘鹤西去，所以说，海宁的房价才刚刚开始。
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3、海宁凭着“皮革与经编”两大支柱产业，本身购买力就很强，先后经历了三波房产浪潮：


第一波是以百合新城和康桥名城为代表的“城南四盘”黄金时代，第二波是本地房企迅速崛起，比如万城系列、吉翔房产等星火燎原，群雄逐鹿；第三波是外地房企大批进入，像中梁、万科、银泰、佳源等等，开创了当前“江南大道”的高端楼市云集的新局面


（注：上海人不过来，它们自己就卖13000元左右了，换言之，海宁的房价这两年没什么涨！）；
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4、海宁的房产投资两条主线，一是主线沿着“杭海地铁”布局，有三个重要节点，一是西起“融杭经济圈（许村站）”，二是中间的“斜桥站”（代表楼盘，如卡森卫星城、万城明月公馆），三是最东端的“浙大国际学院站（鹃湖板块，“新地王”所在地）”（代表楼盘，如佳源东方都市）；


另一条主线是“两横一竖”高端宜居楼市，是本地人自住首选，两横即“地铁沿线”的“海洲路”和新盘林立的“江南大道”，另一竖呢则是从“人民广场”一路向南，穿过“银泰百货”的“海昌南路”沿线；





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5、除了“杭海高铁”，还有一个利好的消息，就是“沪乍杭”高铁的规划，正好从海宁市中心的东北角有一站；


（注：沪杭高铁，其中有一站“海宁西”，距离海宁市区太远，开车要1小时，所以海宁人大都去“桐乡站”坐车，故严格意义来说，海宁市区没有高铁站，而“沪乍杭高铁”的开通，对海宁是极大利好）


加上城北有一个像“鹃湖”类似的“康湖新城”大开发，所以城北的投资潜力也不可忽视，比如东北角在售的一个叫“澜山”的新中式楼盘，虽然周边环境一般，但其“东西两山，尽收眼底”的自然景观，加上仅万元左右的高性价比洋房，对投资而言，也是一个不错的选择！
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6、海宁之所以屈居“老二”，是因为它傍的大腿是“杭州”，而“老大”嘉善抱的则是“上海”，源头的水位决定了下游的水位！


综合起来考量，这两年海宁会先“补涨”，外加上海及杭州购房者流入，应该从当前的均价14000拉到23000元，是没问题的！换言之，两年之内海宁的投资空间在9000元/平之间，与嘉善增长空间持平。
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7、不过到2020年，“杭海地铁”的开通以及2022年杭州亚运会结束后，如果杭州像G20峰会之后再来一轮暴涨，那海宁在可预见的时间内，至少还有两波大“高潮”；


反过来说，倘若五年之间，“上海与嘉善”没有什么实质融合进展，那到时很可能海宁会重新杀回“老大宝座”，把“嘉善”赶下当红炸子鸡的神坛！


但就这一两年而言，海宁仍是无法撼动嘉善那个睥睨群雄、横扫宇内的“新霸主”地位！

3三哥“？”——从头越，等风来！



由于篇幅有限，另外三个县市放到下篇，再为你继续讲述！

（特别鸣谢：本文内容得到财经专家“嘉兴阿步”的大力协助！）

               

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