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前天,那个43953人抢416套房的城市,土地流拍了!
来源:米宅米宅 ID:mizhaimizhai,不代表地产情报站观点,已获授权,欢迎关注。
武汉楼市是狂拽叼炸天,环京是哀鸿遍野,杭州楼市绝望震惊,环深是妖风肆虐,那成都楼市呢,是变态+奇葩+无奈下的冰与火之歌!
1 主城地块因KFS不积极参与流拍了!
3月27日,是今年成都主城区第一场集中土拍的日子。
根据此前公告显示,此次共有五宗地块参与土拍,分别是:
1、位于成华区秀苑东路1号地块; 2、位于锦江区三圣乡2号地块; 3、位于武侯区簇桥3号地块; 4、位于金牛区沙河源4号地块; 5、位于金牛区营门口5号地块;
这是一场被业内瞩目的土拍。
然而,从一开始就脱离就众人的预想,但结果又合情合理!
首先、3号和5号因为竞拍开发商不足,流拍了。
事实上现场只有10家开发商到场,这是成都自2016年以来开发商参与数量最少的一次,也是流拍地块最多的一次。
其次、本来要激战许久才能结束的土拍,不足一小时便结束了,微弱溢价。
第三、成都2017年度销售额排名前十的房企中,只有华润在场。
万科、保利、龙湖、中海、金茂、中铁建、金科、碧桂园、旭辉、绿城、招商、合景泰富等等,就像商量好的一样,都没来。
这是一个什么信号呢?
KFS开始了非暴力不合作。原因有两个:
1、KFS被逼无利可图了。 2、示弱!试探底线!
2 先看土拍方式与结果!
你会发现本次五宗地块,针对不同地块给出了不同的竞拍方式;
比如对2地块,采用的是熔断+竞自持租赁用房面积+摇号抽签; 比如对4地块,采用的是限价+竞无偿移交租赁住房比例; 比如对3地块,采取的是限价竞买,抽签竞得。
虽然这些方式最后基本都没用上,特别是对3地块提出自持不少于50%,即约13万㎡商业面积,其中不少于8.5万㎡电子商务载体,并引入一家20亿元的电子商务总部企业,建设并引进规模不小于3.5万㎡五星级酒店一家。
这也是业内普遍认为3地块和5地块流拍是不可避免的原因。因为这两宗地块起拍总价高,而需要自持的商业比例分别达到了50%、48%,条件过于苛刻,拥有此等开发能力的开发商屈指可数。
但,我认为这是对开发商的低估。
让我们来回顾一段历史: 2017年7月,也是武侯新区,就在3地块对面,龙湖以9800元/平方米的楼面地价拿下72.98亩地,其中50%的商业面积由龙湖自持。 它就是今天的龙湖天宸原著项目。
显然,自持商业的苛刻条件根本难不倒开发商。
我们再把五块地的土拍方式放在一起对比,会发现这五个地块均是限价竞买。
可是限价竞买究竟是不是流拍的原因呢?
我们仍然以3地块为例,参考其最近周边新房获批预售价格:
1、中铁建西派城上批次获批均价约15000元/㎡。 2、(3.30)新希望锦悦楠庭283套房源摇号,清水价格11000元/㎡左右。
而3地块的起拍价楼面价8500元/㎡。显然,这个起拍价格,在今天的限价体系里面,是不合理的。
但,我认为,这仍然不是3地块流拍的原因!
让我们再来回顾一段历史: 2017年4月6日,成都迎来“八地齐拍”的盛况,拍卖当天吸引了北京城建、新希望、中海、金房、万科、佳兆业、中南建设、中国金茂、融信等117家开发企业到场激烈争夺。
也是那一天,金茂以17160元/平的楼面价,竞得武侯162亩的商住地块,溢价率90%。
它就是今天的金茂府项目,它也是3地块的邻居。
这并不是这段历史中,金茂最精彩的戏码。
2017年9月7日,面对再次加码的“限地价、竞配建”土拍政策,金茂仍然拉上中粮,经过激烈“厮杀”,以12600元/平方米的楼面价格拿下中粮项目地块。
我们看到在过去一年内,就在3地块周边,土拍大戏高潮迭起。
苛刻的持有条件,不断升级的土拍政策,都没能影响它的精彩!
我们知道当一个开发商拍了一块地,理论上它就和这块地的前途捆绑在了一起。
所以,金茂、龙湖、中粮等,在同一个片区,合作拿地,相互抬轿。
在这种情况下,其它开发商参与或者不参与,都不重要。
可是,这一次,金茂、龙湖、中粮等,为什么没有参与捧哏呢?
3
土拍,是开发商是绝望的故事! 在3地块流拍的那天下午,我们正好在它的邻居,龙湖天宸原著销售中心调盘。
我们在龙湖销售中心看到了自持50%商业的小区规划。
在地块西南、东北一侧规划办公楼、商业用房,龙湖拟引入酒店、餐饮等。 在住宅部分,天宸原著规划有8 栋 6F 的纯住宅楼,3 栋 12+1F 的纯住宅楼,这应该是叠拼别墅+洋房(小高层)的组合。
这是龙湖目前在成都能规划出的较高溢价率的产品组合。
但是在偌大、冷清、奢华的销售大厅里,销售员对龙湖引以为傲的“原著”产品不愿意多谈,“价格不确定、销售时间不确定,最先销售的是公寓”。
让我们把时针拨回到2017年12月12日,那一天,成都龙湖2017压轴巨著【龙湖·天宸原著】召开龙湖新作案名发布。
“业内表示,天宸原著的面市将再一次让置业者聚焦城西,拔2018成都楼市头筹。”
但是,四个月过去,龙湖似乎并不着急。
因为就在它发布会6天之后,12月18日,成都实施摇号新政。
在限价和摇号的双重作用下,KFS彻底被动了。
原本全款的往里走,说好的茶水费,预售的认筹款,统统不作数,现如今只有一句话,1.55万,你开不开?
龙湖选择了先开一栋公寓。而楼面价17160元/㎡的金茂府选择“还没有开放销售中心”。
对于3地块的流拍,龙湖的销售员说,
“我们楼面价9800元/㎡,都开不了,它起拍价8500元/㎡,谁还敢拍呢?”
可是30号就要摇号的新希望锦悦楠庭销售员却对自家清水11000元/㎡的价格感到满意,
“我们楼面价才4000多而已,周边的都比我们贵!”
所以,土拍,就是买房者震惊,开发商绝望的故事!
在龙湖原著、金茂府们,没有解决好限价和楼面价的问题,成都土拍的流拍仅仅是个开始而已。
可是呢,我们知道今年拍出地王要命,土地流拍更要命!
4 突发新政究竟意欲何为?
就在这场土拍的前一天,3月26日,成都市城乡建设委员会发布了
《<进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见>的实施细则(暂行)》(以下简称《细则》),进一步从施工、验收、装修 定价等环节规范了成都成品住宅市场。
我们看这份细则,很有意思。
在我们调研过程中,发现很多项目都寄希望于通过定位高端物业,实现精装修提价或更多溢价。
这份细则很明显就是冲着这些来的。
它把开发商能想到的漏洞都堵上了。
可是呢,它又有很大的弹性空间!
它一方面义正言辞、坚定不移的对楼市渐起的妖风说,不!
但却在关键的地方等于什么也没说。
政府究竟是几个意思呢?
5 所以接下来会怎样呢?
在我们调研的过程中,我们看到的是:
1、售楼部门前挤满了人群,大家排着长队验资排号。 2、30000人抢900套房,5000人抢360套房,20000人抢350套房。 3、楼市的购买热情高涨,而且会越来越高。 4、主城或热点板块几乎没有房源供应。
但事实是,售楼部门口虽然挤满了人,最后只有不到1%如愿以偿,剩下99%又涌向下一个销售中心,如此循环反复。
虽然几乎没有房源供应,但到处都是开放的销售中心。
所以,你所看到的不一定是真相。
比如2018年兰州因为去库存和财政压力,成为本轮调控最先取消限购的城市。与此同时,昆明因为楼市火爆,最近出台了新的限购政策。
表面上是为了房地产市场健康稳定的发展,其实背后是两种力量的试探和博弈。
我们相信成都的调控亦是如此的。因城施策!
那么,未来大概率有二个方法:
1、 引入分类摇号政策。成都现在是以个人为单位全民摇号。如果参考武汉拿出40% 的房源比例,用公证摇号的方式,卖给无房户(以家庭为单位),将直接减少参与摇号的数量;
2、 装修标准提价,缩小一二手房价格的剪刀差,将直接减少购买力;
虽然,我们提出了两个法子,但是成都是不会这么做的。
为什么呢?
因为有一个看不见硝烟的战场正在激战,有一盘将在五年后定局的大棋正在下。 声明:本文仅代表作者个人观点,不代表地产情报站观点,不构成投资意见。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。交流请加此微信号:weibammd。 内容转载自公众号
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