今天，重庆炒房团全军覆灭！

以斯帖

   今天，重庆炒房团全军覆灭！  

来源：凤凰房产

ID：houseifeng

           一、重庆炒房团全军覆灭

          珍惜资金，远离重庆！

             一个多月前，得知黄市长因工作调动要离开重庆，江浙一带和上海北京的炒房团闻风而动，组团“打飞的”准备去重庆捞一把。特别是听了某“网红”作家的忽悠，说重庆房价要大涨，更是像飞蛾扑火一样蜂拥而至。

            元旦前一周的12月26日至今年1月1日，一周内，据统计，重庆楼市的成交量超过去年2月和7月全月的成交量。可见，确实有人想豪赌一把。

              草哥的一位朋友也是不听我劝告，坚决要去冒这个险，一口气买了三套。前几天还得意洋洋地跟我说，他一个多月前买的，现在每套已经涨了40-50万了，1月13日，他又刚网签了一套。

             但是，昨天他却对我说欲哭无泪，为什么？因为重庆出房产税修订政策了。

              1月13日，重庆市政府下发市长令，修订原来的房产税征收条例。重庆财税部门说，针对近期重庆主城房地产市场出现的异常现象，遏制“炒房”牟利行为，从2017年1月14日起，将原来执行的对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上的普通住房征收房产税，调整为在重庆没有这三个条件的外地人，新购首套及以上的普通住房征收房产税。

              草哥这位朋友虽然抢在14日之前网签了那套房子，躲开了房产税的征收，但是可以确定的是，基本没人会接盘了。因为这次修订针对的“三无”人员，是从第一套就开始征收，这堵住了很多外地的炒作者，也会打消很多人去重庆炒房的念头，因为你不知道下一步会不会提高房产税率。

               而且重庆的房产税跟上海不同，重庆是跟着房子走，只要征收过一次，以后就一直要征收。接盘者不管是重庆当地人还是外地人都是如此。如果你是购房者，你是会从炒房者手中接手一套每年要缴纳不少房产税的房子，还是会从开发商那里买一套没有任何房产税的新房？重庆的这一招，可谓打中了炒房者的七寸，具有非常大的杀伤力，不仅增加了持有房产者的成本，而且还打压了二手房的炒作土壤。

             可见，当局控制房价的办法还是很多的，关键看跟不跟你较真。

             炒房团就是这样死的

            浙江人很聪明，他们去重庆炒房有三个盘算：

            第一，黄市长在重庆调控房价，重庆的房价确实是一个价值谷地，有炒作的空间。

            第   二，黄市长离职是因为年龄到点，并没有安排新更高职务，联想到重庆的历史和风波，有人会认为这是对黄施政的否定，控制房价也将被否定。

           第三，黄市长走了，新市长来了，新市长要财政收入，要政绩，要GDP，房地产还是捷径，放开房地产调控就是可能。

          第四，尽管有了中央经济工作会议不准炒房的说法，房地产的转变是很困难的，各方都在阻止，最起码房地产税的出台是不可能的，炒房的路子没有被完全堵死，甚至还会是越调越高，炒房还可能有一把机会。

         第五，浙江人聪明，他们炒房就是打短线，把价格炒上去，他们就趁机出货，赚一把就走。他们可能认为中央出台房地产税可能还需要一到两年的时间，还能有机会炒一把。

         重庆炒房团这么快就覆灭了，因为他们犯经验主义，认为中国还原来的中国，中国还是房地产的中国，连老大说了”房子是用来住的，不是用来炒的“也当成耳旁风，认为那棒房地产的兄弟能顶得住，地方政府也能顶得住。

          我跟这位朋友说，你如果是自有资金，而且不等着急用，就慢慢留着吧，目前几年是很难看到大幅上涨了，你可以打持久战，先出租出去收点租金。真正欲哭无泪的是那些利用高杠杆、高成本借钱的炒房者，他们本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路的，没想到重庆方面把接盘侠给挡在外面了，时间成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投资失败烂尾在重庆了。

             除了修订房产税征收外，重庆还有其他狠招，比如加强主城区商品房预售管理，要求无合理理由不得定高价或涨价，针对个别楼盘擅自涨价现象，还公开了举报违规销售电话；还将与金融机构联动，对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。既不让涨价，又不办理贷款，这是把炒房者的预期和金融工具都给限制死了，最近这一波来炒房的，恐怕全部要被套牢了，就当为重庆人民做点贡献吧。

             在目前这样的大背景下，还有人会去赌房价上涨，我批评这些朋友，作为职业炒房客，你不看草哥的文章就算了，难道你们连人民日报也不看吗？一点政治觉悟都没有。

            黄市长治理下的重庆楼市，是被全国人民当作楷模，被舆论称做“业界清流”的；黄市长调控房地产的“三宝”：增供应、控价格、强保障，是被当作经验推广的。如今黄市长要走了，作为接任者，会轻易让房价爆发式增长？如果真发生了这样的事情，新市长的脸面往哪里搁？在重庆市民眼里会怎么看待？这可不只是打脸的事情，而且很可能会被当作一个控制房价不力的重大事件。

           所以，作为新市长，只会加强房价控制。草哥朋友叶檀博士曾经写文章评价说：黄奇帆走了就可以到重庆炒房了？别做梦了！黄奇帆先生离开重庆，绝不意味着后任会放任房价在短期内大幅上涨，透支未来发展空间。谁这么做，谁就是重庆发展的罪人，哪个官员也承担不起这样的罪责。

           而且，不久前闭幕的中央经济工作会议中，促进房地产市场平稳发展是当做政治任务提出来的。会议提出，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。老大还表态说：房子是用来住的，不是用来炒的。

            在这样的大背景下，新来的张市长会轻易让房价上涨吗？在张市长的第一次政府工作报告中，坚决遏制炒房是被写进重庆市政府工作报告的。张市长还表示，将加强市场执法监管，坚决遏制炒房行为，保持房地产市场平稳健康发展。

           从客观因素来看，重庆的房价也不具有炒作的条件。重庆有全国最大规模的公租房，所有人只要在重庆交半年社保就能申请，5年后可按政府定价购买。

           而且，重庆有无限的土地供应。重庆面积8.23万平方公里，北上广深四个城市合计的总面积也只有3.22万平方公里，重庆市的面积比北上广深四大城市合起来的总面积还要大1倍以上。

           长期看，重庆房价享受全国平均涨幅是有可能的，但如果想短期内猛炒暴涨，基本不太现实。所以，如果你有闲钱，还是珍惜现金，远离重庆吧！！

            二、为什么不要去重庆炒房？

撰文| 张银银 来源：“杠杆游戏”

            很多文章喜欢说公租房保证了重庆房价稳定，赞同一部分。根本上，重庆的房价不算高，因为重庆是个太特殊的地方。

1

            重庆已经是内地省级行政单位中城镇化率最高的；同时，重庆在全国特大超大城市里，人均居住面积，超过30平米，也是最高；此外，重庆人均GDP，排内地省级行政单位第二（内蒙第一）。

           另一方面，重庆真的又是极其特殊的地方，大城市+大农村的格局，这是任何一个直辖市、副省级城市没有遇到的。一些城市会说自己也有百级万的农民啊，但重庆有的是千万级的农民。其中，恢复直辖后，从四川省划入14个国家级贫困区县。不少城市的区划总计都不到14个区县吧？

           重庆的工业化、新兴产业发展处于最关键时候，金融和高端服务业发展也处于最微妙的蜕变阶段。稍微清醒一点的主政者就会明白，于重庆而言，房地产不能成为干扰。

            截至2015年8月底，重庆市累计规划建设公租房总建筑面积4475万平方米，共69.22万套。按照一户两口计算，这可以解决140万人的体面居住。必须说一点，重庆有38个区县，这近70万套公租房，大半位于主城区。

             从制度设计上，因为不允许进入市场流通，毫无溢价空间，重庆公租房的寻租空间是最小的，完胜其他地方的经适房、廉租房、限价房等保障性住房制度。

           有了如此大体量的公租房，对于稳定民心意义确实很大。

          渝东北、渝东南不敢说，至少在重庆大都市区（主城区+城市发展新区）的农村，除了真没必要买房的，大部分农民家庭在城镇（主城或所在郊区城区、镇）都有一套房子。

          也就是说，就算没有公租房，未来重庆大都市区内农村居民、本地大学毕业生的购房需求真没有想象中的大。

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            很多观点说，重庆的发展和低地价、低成本优势有关。所以未来主政者应该不允许重庆房价过高。这个分析是有一定道理的，重庆这个发展阶段，这是必然，这和我国改革开放走过的路是一致的。就像深圳、广州，以及整个珠三角当初之于香港，不也一样。

            这就是经济规律和世界经济分工的结果。

           整个中国，除了极少数城市，其实依旧在享受相对低成本优势和产业链、工业体系相对成熟的优势。中西部地区，随着经济的发展和内地的开放，必然有一批地方会更早、更快、更好承接沿海和世界需求。

           很多人忽略了，除了北京、上海、深圳，再没有一个城市的产业发展用地，一定就贵，甚至工业用地指标、可用土地已经少到无以复加。如果有大工厂愿意来，哪怕广州也有大把的地可以供应。富士康不是就去了吗？

          所以，重庆近10年的经济表现表明，低成本优势是中国的共性，重庆只是不例外。一个阶段有一个阶段的情况。

          处于一带一路和长江经济带交汇处的重庆，地理上也是西部最靠东，还有长江，又是直辖市。不仅体量上是中西部最大的工业城市，工业体系和门类自抗战后也是中西部城市里最完备的，还有单个城市最多的农民和农民工。

          在我国政经版图上，重庆成为内陆很特殊的城市，哪怕在最落魄的地级市时代，吃老本也是我国六大工业城市。

          上文这些因素决定了，重庆未来房子的需求注定还很大，重庆维持较高土地出让面积是对的，重庆地多也有这个能力。其实我国大城市都有能力供给更多土地，关键是愿意否。

           同时，如上文言，重庆的市情决定了，未来一些年，起码一半房子需求，不是现有的城市居民，而是本地及外地来的农民工、非特别高端的本外地大学毕业生。所以，重庆首先需要解决的是这部分人的城市落地。

3

            现在重庆情况似乎发生了变化。不过，重庆房价涨不涨，怎么涨，根本上是大势决定的。

           2016年重庆主城区房价的涨幅，也是近几年来最高的。不过很有意思，外界或许不知道，2016年重庆主城区各大板块的价格，其实也只是回到2012年前后重庆房价最高的时候。折腾4年，房价还在当初那个原点。个别地区略高过当年。

           不知道听到这句话，那些外地新来的投资客，感到后怕否。

           另外，重庆的房地产体量真的太吓人。

          重庆市统计局的数据显示，2016年1-11月，重庆新建住宅销售面积增长17.1%。可以估算2016年，重庆仅仅主城区的新建住宅成交面积，就可以比整个武汉市。

           整体上，重庆补涨一些不奇怪，问题是持续多久，怎么个涨的节奏。所以，在重庆炒房需要技巧。至于卖房和炒房的人，各怀鬼胎，就不多说了。

         网友评论

@老毕2014：千万别信那些所谓的炒房团，都是开发商瞎编的，根本就没有的

@呵哈大笑：我的两室在12月卖了，本来准备买新的大点的最好是洋房改善下居住环境，也是在巴国城附近看了两三周了，吐血，好点的房子基本涨了10~20%，准备稳几个月，等跌点再下手

@重庆哈尔：现在卖房是个好机会。

@天天天蓝1012：我就是外地来的购房的，我在融景城买了几套，在照母山买了花园洋房，没办法，我所在的城市限购，江北嘴一代即便不涨我就收租子咯，反正房租还行。

@cccmmmmccc：我个人判断，本地人现在不买，将来就是接盘侠。这么便宜的房子，在地价不断上涨的形势下，没有跌的道理。

@独伞的小婧：说白了，我们重庆跟本就和北上广，甚至成都不一样。我们是分区域发展，主城就是几个区组成的，而且每个区还不小，又不是像那些一样一环二环，根本不可能出现深圳那种情况。

@tianyongd2012：对于重庆的房价，如果不是别有用心的人，就请大家冷静下来好好思考一下，房价上涨的基本条件和必要条件是什么？重庆具备这些条件吗？重庆能与北上广深相比吗？甚至连成都都不能比，不要说我为成都人说话哈，实际情况就是这样，大家可以看看重庆一年能让多少外来人口安居重庆？这波房价小幅上涨也许是受很多人一直认为黄市长走了重庆的房价肯定要涨的思维影响，二是不排除中介和开发商利用人们的这种心理哄抬房价，但可以肯定的讲，这种上涨的势头马上就要下来回归正常

@乐缘889：买房的人一定要冷静别冲动，这些天都是某些房地产商叫人来疯玩模式，想炒出轰轰烈烈的面前收钱，不要中计了

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