刘晓博：上海楼市，细思极恐！

喜乐的河

刘晓博：上海楼市，细思极恐！

                                               
                6月1日，儿童节，上海楼市再次传来大消息：




                在上午的土地拍卖中，宝山区顾村的一块“住宅+商业”土地以超高价被信达地产揽入坏账。其中，可售商品住宅的楼板价达到每平方米4.81万元，超出了此前普遍的预期。这意味着，开发商未来的保本售价将超过每平方米7万元。24家开发商参加了此次竞拍。




                 顾村在哪里？我们先看一下示意图：

              没错，顾村在上海“西北偏北”方向，距离传统市中心大约17公里。目前，这里在售商品房的价格大约在4万元左右。换句话说，信达地产敢于这么高的价格拿地，是对三四年之后这里的房价翻倍到8万元有足够的信心。




               三四年时间房价翻倍，这可能吗？事实上，顾村的房价已经在过去两年里上演了一次翻倍了。

               上图：两年前融创拿下的那块土地，距离今天信达拿下的土地只有3公里远。 2014年3月，距离此次拍卖地块3公里的地方，融创地产曾拿下一块土地（今天的玉兰公馆），当时的楼板价刚好是2万元，而当时这里的商品房单价在2万元到2.6万元附近。如今，融创的“面粉”做成了“面包”，据报道，玉兰公馆的售价在4.6万元左右，实现了2年翻倍的战绩。




               不要以为信达当了“愣头青”和“接盘侠”。在5月中旬的周浦地块拍卖中，上海同样创造了奇迹。

            周浦（见上图）跟顾村差不多处于对称的位置，在上海传统市中心的“东南偏南”，距离中心位置大约16公里。在那次土地拍卖中，同样是国企的保利出手不凡，将可售住宅楼板价干到了每平方米5.45万元，这意味着几年之后的现房售价必须超过每平方米7.9万元才有钱赚。

            在半个月时间之内，上海一南一北两块郊区的土地拍卖，为三四年之后上海房价确立了坐标：在距离市中心16到17公里的地方，房价卖到8万元是“正常的”，也是有成本支撑的。

             而这成本，主要被政府拿走了，也就是地价。此外，还有税费和银行贷款的利息等。

             好了，最后写几句观感：

             1、上海这两块土地拍卖，再次证明了一个说法：地王多是国有房地产企业和上市房企创造的，原因很简单：国企胆子大，反正亏损算不到举牌人身上；土地如果真的买贵了，将来还有可能跟政府“勾兑勾兑”。上市房企有融资渠道，可以在拿地的时候轻松“加杠杆”，股民的钱也不用还。

             2、至少在保利和信达看来，未来上海房价仍然会上涨，虽然目前上海面临着行政干预下的“人口下降”问题。但他们似乎确信，货币超发仍将持续；从长远看，上海人口还要增长。

              3、如果距离市中心16到17公里的地方住宅价格会达到8万元，那么中心区的房价可想而知。20万，应该不过分吧。

              4、如果上海中心区普通住宅单价普遍上20万，那么人民币汇率该怎么办？你总不能让上海一套90平米的蜗居，永远可以在美国中部的大城市里换10套花园别墅吧。

              5、细思极恐，算了，不想了。

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