房地产最危险的是什么

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                 房地产最危险的是什么


2016-01-23 [url=]中国地产[/url]

          “刚需”方的大旗上描着中国城镇化的新城镇人口大军，画着曼哈顿青年只租不买的困顿模样，写着城市住宅涨幅不高的官方数字；投资投机方则完全依靠出奇制胜，时不时去观察一个城市的住宅夜生活或者测量一下水表电表等。

剑走偏锋无非是因为可供使用的佐证资源稀少。中国房地产价格近十几年一路猛进高歌，但是中国的房价数据由于统计口径等各种因素，很难令所有人信服的权威数据，或者所谓“权威”数据与群众常识实在差得有点离谱，难以对实际生活或者经济形势起到指导作用。

房价一般怎么走？看看美国

由于政策的原因，中国的房地产业实际上是近十几年才得以出现的的商业化产业，其历史数据、趋势和经验实际上都颇为匮乏，我们不如看看其它成熟市场国家的例子。

美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，此间美国的平均通胀率为2.8%。从整体数据看来，如果房价涨幅远高于通胀率，增长就会停止，或者干脆出现下跌。100年中，只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。但这段时间恰恰跨越二次世界大战后期及战后重建，或者应当作为一个特例。

值得一提的是，房价增长率不高于通胀率的规律不仅适用于平均，而且适用于美国一线城市。

100年中，美国发生过3次十年累积涨幅超过100%的“牛市”。

第一次是1938-1954之间，妥妥的二战效应。

第二次是1974-1979之间，主要是通胀驱动，扣除通胀后年增长极低或者为负。

第三次是1995-2007之间的大牛市，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。

不过这次超越通胀的“大牛”，已经尽人皆知了，后来被证明是泡沫，并引发波及全球的次贷危机。

2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。但随着美国经济的复苏，2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均。

房价应该怎么走？请自行心算

根据公开数据，中国在过去10年间，住房价格年均上涨约9%，城镇居民名义收入年均增长12%，经通胀调整后的城镇居民收入每年增长7%以上。同一区间，美国和英国的实际收入年均增长率分别为1%和0.3%。

迅猛无匹的收入增长当然会带来迅猛无匹的消费热情和迅猛无匹的房地产热潮。

潮热得发烫，甚至出现了许多可圈可点可歌可泣令人发指到可以写入一千零一夜的故事。比如为了买个价格死贵的房子，半夜三点就要搬着铺盖卷儿去排大队。比如房子压根儿还只有广告，想要预订的人就把自己三代九族的关系全动用上了。那些扛着麻袋去付款，以及一买就是好几幢的故事根本排不上号，因为最为可怕的是你身边的每一个平凡普通得不能再平凡普通的人都在想方设法买、多买、再多买房子，而且他们都说：“再不买就没机会啦！”

市场貌似是多方的，也是空方的，但结果，市场终究是多方的。

先有理论说，美国和英国的住房拥有率大约为64%，中国应该向发达国家消费水平进军。但是貌似中国的房屋拥有率已经超过了这个数字，于是风向又变了：“美国人英国人大多数都是租房子的。他们根本不买房子，所以我们中国人买不起房子也是正常的，应该的。”

当然租房子的理论似乎也有一定道理。因为房租对房价的比率也是一个衡量房价的重要指标，因为房租通常代表了真实的需求，而非投资价值。但是请看一看，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫期间，房租对房价比率下降到2.98%。然后，心算一下你门口的房租房价比率。

好吧，还有理论说，国外的大城市也是房价高得吓人的。2014年美国一个房产网站算出最“难以负担”房价的几个城市，可以看到，旧金山的收入中位数是79624美元/年，房产价中位价格是769600美元，圣地亚哥收入61426美元/年，房产价格504200美元，纽约收入65786美元/年，房价396700美元，洛杉矶58869美元/年，房价420300美元，迈阿密收入46964美元/年，房价270000美元。仅供参考，请自行心算。

房地产本正常，但在中国有点怪

但是，房地产确实为中国经济增长作出了不小的贡献。有估算称，2010年，住房及相关行业为中国GDP增速贡献了3个百分点，但2015年只有1.1个百分点。同一时期，经济增速从10.6%放缓至6.9%，这样一推算，经济增速有一半降幅是由住房市场的萎靡造成的。

可以说，房地产库存积压严重，已经造成了经济的极大下行压力。据估算，目前全国房地产已竣工待售的面积逾6亿平方米，占压资金万亿元以上。在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，全国整体库存约为63亿平方米。全国房地产开发投资增幅急剧回落，同期房屋新开工面积降幅不断扩大，不仅如此，用于住宅建设的水泥、钢材、玻璃以及铜等的需求也随之疲弱。

其实，房地产本来也不应该是什么怪胎，更不是“洪水猛兽”。美国用于观测宏观经济形势的参数指标里，房地产赫然有自己身份，新屋开工指数等等，莫不是审视经济是否高效运行的有效数据，而且也与总体经济增长及就业率等国家和民生发展都息息相关。总体而言，当美国经济繁荣昌盛，股市信心十足，房地产价格也十分喜人。反之亦然。

但回头来看中国，似乎就有了一些蹊跷之处。

中国房地产价格近十年一路猛进高歌，但这十年里，股市几度哀鸿遍野，恐怕说明民众对实体经济的信心还是低迷。诚然，中国作为新兴国家的代表之一，在后金融危机时代表现出了极强的活力，并曾成为世界经济走出衰退泥沼的希望。然而，从深层次来说，中国本身也面临许多问题，面临出口导向型行业的萎缩，面临经济转型期的阵痛。

因此，为了将来的可持续发展，为了稳健崛起，我们已经非常明晰，现在的主要任务不是火箭式上升，而是在一个缓速着陆的过程中，经济增速保持有序平稳，经济改革逐步进行。并且把各项政策和措施都予以了相应调节和修正。

然而，这时，房地产价格还在节节攀高，就早已超越了中国经济的真实节奏，甚至也不符合国际经济的规律。

正是这种与真实经济面的背离，才有了今天房地产的大量库存和可持续性减弱，并且对整体经济造成了拖累。

为什么会异化？

中国房地产价格的异化，主要是住房消费在中国出现异化，即住房不仅仅是作为自用消费的居所，而被当成投资品，甚至成为投机交易的获利手段。当然，存款长期负利率、通胀预期是这种异化的主要推手，加上中国投资渠道相对狭窄，房地产在中国也被赋予金融属性。每个买房的人言必称“保值”“升值”。不可忽视的是，中国经济尤其是地方经济对房地产的依赖，更为房地产价格的上升推波助澜。在这种循环叠加的多重推动下，无怪乎民众的心理预期 “越调越高”，房价则进步神速，“越飞越飘”。

由此分析，买的人其实均人心惶惶，不买的人必然人心愤愤。无论买或者不买，都是消费者对市场信心极度不足的表现，也必然成为社会不稳定的极大隐患。

此外，投资投机在市场中的受追捧一定会大大打击实体经济的发展。毕竟，既然可以“临渊待鱼”，谁还有意愿“退而结网”呢？

更危险的是，当房价止升见跌，那些与房地产开发商利益捆绑过紧的银行业将何以自处？房地产沦为投资品或者投机交易者的真爱时，往往是经济金融风暴酝酿之时。美国、日本、东南亚的金融危机都能见到此间样板。

在次贷危机爆发的前五年，美国不少地方的房地产价格都上涨一倍以上。这种房地产市场泡沫在带来了纳斯达克股市泡沫破灭及“9·11”之后的美国经济繁荣的同时，也带来了金融业的大量坏账隐患和实体经济的萎缩。

前两年德国一个家庭因无力承担房贷而自杀的消息铺天盖地，德国央行称，从人口、经济等基本面因素考虑，德国的房价上涨很难被视为合理。

那到底是有多“不合理”呢？综合而言，那三年德国房地产价格总体涨幅为约8.25%。而德国央行已然担心房地产热潮在德国失控，并言之凿凿，长此以往，可能导致“重大的宏观经济风险”，损害德国的金融稳定。

虽然被贻笑大方，《华尔街日报》甚至称，德国人对物价稳定“过于痴迷”。但这种“痴迷”的结果昭然。2008 金融风暴后，德国经济已经算是世界不多的奇葩之一了。

去库存，防“崩盘”

当然，中国现在并不存在“崩盘”的可能，因为，资产类别泡沫的最大危险是高杠杆，而在中国，购房者的杠杆水平较低，过去3年大约15%的买家是全款购房，而贷款购房者被要求最低支付30%的首付款。

而且，中国房地产市场存在的问题，不仅仅是一个“量”，而是巨大的“错配”。这和我们过往的经济发展地区间不平衡、城乡间发展不均衡等问题息息相关，出现了许多“有房没人住”，“有人没房住”的独特景象。有些行政力量则往往在市场监管中迷失方向，先是“好大喜功”的拼命卖地、刺激投资、鼓吹房地产，继而又拼命“限购”、压制需求，不久又“松绑”等等，缺乏理智的规划和有效的引导，甚至有些人和地区沦落成为房地产商的附属品，并因此造成了地区与地区脱节、价格与收入脱节、房产与实业脱节的总体供给与需求脱节，把好好的作为经济动力的房地产市场变成了经济掣肘。

为此，决策层最近要求化解房地产库存。否则，中国经济的稳定健康成长亦难以实现。

又一次：到底买还是不买？

回头来看，在房产涨了十倍的十年间，许多人日日都在或欣喜若狂、或惶惧惊恐地问，要不要买房？要不要再买一套房？要不要还买一套房？要不要又买一套房？

哎？？我为什么说“又”呢？

当市场终于停止了疯狂攀升，许多人日日都在怅然若失、如丧考妣地问，我失去了一个豪饮狂歌空度日的机会了吗？我真的失去了这个豪饮的机会吗？我难道失去了这个狂歌的机会吗？我又失去了一个空度日的机会吗？

哎？？我为什么又说“又”呢？

市场也是社会，投资犹如恋爱。买房本来是长期投资，为生活生计打算，好比你是打算结婚，那就更注重是否能满足你主要的和基本的需要，长远考虑，不用太计较短期得失。投资好比是找小三，心有余力偶尔为之，那就更注重是不是能带来短期的回报，而且一时得失之后你总能全身而退。或爱得痴缠、或恨得切齿，或者一时，不能一世。时时事事追求快感，这人一定活得很短。

因此，市场最危险的是，用欲望左右你，让本该结婚的人都去找小三，甚至倾其所有。

可惜婚姻的存在有其稳定性的社会价值，市场也有相似的市场伦理。美国次贷危机是最近也是最好的例证，当人人都在为自己勇做齐人的把控能力、以小搏大的福气、收益不菲的欢愉而偷笑之时，市场的稳定性早已被破坏殆尽，剩下的，只是等待最后溃破的到来。乱象留下的一定是更乱的残局。

当经济收益已经有了非常态的逻辑时，就是我们应当警惕的时候了。

延伸阅读——7亿库存：三四线销不动 北上广深要补存量！

来源：南都记者 陈琳琳 实习生周凯

摘要：2015年北上广均未完成土地计划供应量，完成率分别为38%、86%、63%。

统计局最新数据公布，房地产库存达7亿。南都记者采访研究库存的专家获悉，这个数据是历史峰值。其中住宅占据63%，库存分布研究显示，三四线住宅是最难消化区域，其中四线相当大比例是建成售不出去的楼盘。“目前库存情况显示，分化的格局很明显，这也会让房地产继续面临很大的风险，”中原地产首席分析师张大伟向南都记者分析认为。华远地产董事长任志强更宣称，7亿的库存量中有大量库存属于很难消化的部分，“只能炸掉”。

住宅占比最高商建增长最快

1月19日，国家统计局发布2015年全国房地产开发与销售数据，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，待售面积高达71853万平方米，较2014年年末多出近万平米，增长15.6%，为历史最高值。

根据国家统计局的数据，截至2015年末，全国住宅待售面积为45248万平方千米，较去年增长11.2%，占全年房地产库存量的63%，成为2016年房企去库存的重点对象。其他方面，办公楼库存量达3276平方千米，较去年增长24.7%．商业用房库存量为14664平方千米，增长24.6%．

南都记者调查发现，由于当前我国人口处于向城市流动状态，居民住宅需求相对旺盛，所以房地产行业一向以商品住宅为大头，比重偏高。但是当前经济下行压力加大，消费者的购房需求受到抑制，住宅库存居高不下，成为了房企身上沉重的负担。

“前几年地产行业火热的时候，政府受土地政策驱使积极卖地，房企跟风推盘，导致供应量过高，”方圆地产首席分析师邓浩志向南都记者表示，导致房地产住宅库存过高有很多原因。加上后来政府限购限贷政策的出台，需求急剧减少，房子卖不掉积压下来慢慢就形成了库存问题。

值得重视的是，另外这几年经济不景气，老百姓购买力下降，也是高库存的重要推手。

除了三四线楼市的低迷让房地产去库存面临很大压力，商业地产的销售也不能让市场满意。

“去年以来，受国家整体经济的下行压力以及电商经济的冲击，商业地产的库存涨幅高达24%，远高于住宅库存的增长。”中原地产首席市场分析师张大伟在接受南都记者采访时表示。

根据中原地产的分析，商业地产的高库存除了房企供应量过高，需求不足外，商业地产与地方产业发展不匹配，人口流入不及预期，公共设置不配套对商业地产的高库存也有很大影响。“电商经济的发展以及实体经济的不景气对商业地产的冲击很大”。

是局部过剩不是绝对过剩

“当前中国房地产市场并不是绝对过剩，而是局部过剩。”中国房地产业协会秘书长冯俊如是向南都记者表示。

从区域来看，2015年一线城市房价均有所上涨，销售也取得不错的成绩，这些都推动着库存不断消化和更新。而与此同时，三四线城市房价却有所下跌，市场交易也有所冷清。各地楼市可谓是冷暖不一。而三四线城市还尚未从房地产冬天中走出来。

根据国家统计局《2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据显示，2015年12月份城市间房价分化更加明显。与11月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，上涨的城市有39个。环比价格变动中，最高涨幅为3.2%，最低为下降0.9%．北京新建商品住宅环比上涨0.5%，上海环比上涨2.1%，深圳环比上涨3.2%，广州环比上涨0.7%．而房价下跌的城市多集中于二三线。

“由于各城市供需状况各不相同，城市间房价分化现象仍非常明显，”国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此解读说，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市，其余二线城市环比较为平稳。大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。

其分析称，从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。

“由于三四线人口增长缓慢，居民收入偏低导致购买力不足，需求减少。加上此前房产商在三四线城市的供应量不断增加，积累了过多的库存，现在一时难以消化。”方圆地产首席分析师邓浩志接受南都记者采访表示，一些城市的库存量已经达到了20个月、30个月甚至更多，供给远大于需求。因此今年政府和房企去库存的重心将会放在三四线城市，积极推进这些城市消化存量。

而前不久，万达集团董事长王健林在香港金融论坛分析断言，中国三四线城市的房地产库存可能需要四到五年时间去消化。

由于土地成本高昂，一线城市的房地产投资风险颇高。而万达地产的投资主要集中在二三线城市的商业地产。王健林认为，“房地产的销售高度集中在一二线城市，36个大中城市占到全国总销售额的四分之三。所以三四线城市的比重非常低。只要他们慢慢开始去库存，就不会有问题。”

南都记者从一些小型开发商处获悉，在三四线城市尝试化解高库存压力时，北上广深已经出现了要求补存量的呼声。

2015年，在国土部“有供有限”的指导思想下，多数城市缩减了土地供应量，甚至连计划供应量都没有完成。

专业机构克而瑞向南都记者提供的数据显示，2015年上海计划供应量为900平方千米，实际供应777平方千米，完成率为86%。广州计划供应量为834平方千米，实际供应525平方千米，完成率为63%。北京计划供应量为1600平方千米，实际只有613平方千米，完成率仅为38%。

热门城市供应量减少，因此推出的土地受到多家房企争夺，溢价率飙升，单价和总价地王频频被刷新，推动楼价继续走高。

因此，业内人士认为，一线城市当前的重要任务已经不是去库存，而是补存量，政府增加城市土地供应，缓解房价上升趋势。