杭州楼市真相：崩盘了吗

琴与炉

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近期，有关杭州楼盘的杂音不绝于耳。尤其是崩盘的消息一波又一波，让人揪心。消息面的跌宕起伏，搅得购房者心慌慌的，根本无法辨清真实的状况。

文/本刊记者 黄罗维

4 月，气温逐渐转暖，然而房地产市场却仍然是寒气逼人。近期，不断从杭州传来了房价下降的消息，一波又一波，让人们的心也不由得拧紧了起来。与此同时，楼市中的各种杂音也是不绝于耳，有仍然看涨的，有说要崩盘的，甚至一时间还传出有楼盘被砸的消息。消息面的跌宕起伏把购房者的心搅得慌慌的，根本无法辨清未来的方向。

降价浪潮重击楼市

杭州楼市究竟怎么了？能说杭州楼市崩盘了吗？为了拨开房价涨跌的迷雾，日前本刊房产研究中心一行数人来到了正处舆论漩涡中心的杭州，实地调研了几十个楼盘，并走访了政府、银行、中介、研究机构、数据中心等一系列相关部门和企业，终于解开了心中一个又一个的谜团。

杭州的房价确实降了，如果说此前的优惠打折还是“犹抱琵琶半遮面”的话，这次则可以用“直降”来形容。从时间和范围上看，这次的降价冲击波明显呈现出轮动式向外扩散，从北海公园和天鸿香榭里打响第一枪，到开元名郡正式宣布降价，再到近期的华元天鹅堡打折销售，不到2 个月的时间里，已经有三波了。虽然目前杭州中心城区房价的松动还不明显，但降价潮有进一步蔓延的趋势不容置疑，其中一些新开楼盘释放出来的价格信息也相当优惠，这会对未来的区域市场产生不小压力。“起价都是浮云，实价才是王道”，原来的调侃之词现在居然一下子成了杭州楼市的流行语，不由让人备感唏嘘。

如果搜索的范围更广一些，可以发现杭州楼市只是当前中国房地产市场的一个缩影，其他还有不少城市都不同程度地出现了成交量下降、房价打折的现象。21 世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰分析认为，如果杭州降价的楼盘形成一定风潮，有可能会对上海以及长三角地区产生影响，甚至传递到北京等城市。

房价下跌有必然性

现在，很多人可能仍然还对2013 年楼市的火热景象念念不忘，然而跨入2014年，市场中的一切都变了。有人感觉它突如其来，似乎是毫无预兆，然而记者在这里要指出的是，当前市场出现这样的境况有其必然的原因。

经常阅读《理财周刊》的读者都会发现，当前楼市的走向与本刊此前的判断基本一致。而记者也曾多次提出这样的观点：当前楼市的需求已被过度透支，市场出现阶段性的下行已是必然。为什么这样说呢？很简单的道理，由于楼市长期“高烧”不退，市场中的需求大多已被“逼”入市，而现在由于市场环境发生了变化，购房需求终于出现了暂时的“真空”。

抑制需求的因素会有很多，在这里我们提几个关键点。首先是投资层面。在当前市场上，个人投资房地产早已风光不再，目前房屋的租金回报率大多不到2%，而在互联网金融“宝宝”们的带动下，市场资金的期望收益水平却普遍趋升至6%~7%，这使房产投资难有大的吸引力。另一方面，即使有些投资者想把房产作为长期的资产储备，也有限购这道门槛让人很难逾越。

其次是最为关键的刚需层面，这是楼市的主力需求所在。虽然这些购房者的需求不可逆转，但其遭遇的现实困境却是贷款趋紧，使他们无法顺利购房。据克尔瑞咨询今年2月对全国22 个城市的69 家银行分支机构调研结果显示，全国各城市银行住房按揭贷款总体依然偏紧，利率普遍上调。相比2013年末，仅两家银行还有优惠利率，近四成银行的首套房贷利率上浮5%~15%不等，个别上浮20％。其实，当前房地产市场销售的疲软，本质上是对2013 年四季度以来信贷紧张导致按揭贷款利率上行的滞后反应，未来房地产销售的走向，仍要取决于货币政策的取向及银行按揭利率的变化方向。

既然投资和刚性需求双双受压，成交量下降就是最为直接的结果。然而开发商是不能一直等下去的，他们必须保持企业现金流的畅通，于是竞相打折促销也就不足为奇了。对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果银行信贷紧缩导致的“钱荒”持续超过6 个月以上，也就是到2014 年5 月之后银行信贷紧缩环境仍然持续，那么，许多开发企业资金面紧缺的状况就可能由预期转变为现实，一些企业甚至可能会出现债务违约的风险。这就是杭州楼市打响马年降价第一枪的真正原因。数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，这不仅是2007年以来的最高存量指标，更大大超越了去年杭州市区整年的成交量，存销比远远超过了不少一线城市。

崩盘论是混淆视听

现在，我们已经可以回归本原，看清当前杭州楼市的真相了。然而，一些城市的局部区域出现的房价下跌真的有那么可怕吗？特别是近一段时间以来，又有所谓的专家不断抛出崩盘论，言之凿凿震耳欲聋，让人实在是哭笑不得。

其实，潮涨终有潮落时，楼市有涨也有跌，这是符合市场运行的客观规律，哪有只能涨不能跌的道理。有人说过去的10 年是楼市的“黄金十年”，然而就是在这气势如虹的发展过程中，2005 年、2008 年，甚至是在2011 年，都曾经出现过房价的下调整理。不过，市场并没有因此而改变运行的轨迹，仍然在不断向前发展。什么是崩盘？难道房价一降就是崩盘，这不是哗众取宠又能是什么？

对此，浙江工业大学教授虞晓芬认为，杭州楼市目前只是对过去多年过快持续上涨的房价进行调整，自发地解决与部分老百姓购买力脱节的问题。当然，这也是国家多年房地产宏观调控的结果。这次市场的调整，其实是为了给该行业未来的发展留出空间，使其更加健康。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，不能把局部的现象说成是整个楼市的现象。一些城市的房价调整，并非舆论反映的崩盘，而是楼市分化局面的进一步显现。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲进一步指出，我们观察全世界房地产的发展，在快速城市化的过程中，崩盘情况是很少的，或者是几乎没有的。万达董事长王健林更是一针见血地说：“说中国房地产崩盘只有两种可能性，一个是这个人真的可能别有用心；第二就是智慧不够。”

调整预期最为关键

很多读者可能会问，真相调查了、原因说清了、方向辨明了，那么接下来我们究竟该如何应对呢？对此记者认为，在当前的市场状况下，市场参与的各方都应该保持理性，切莫因楼市的一时变化而乱了阵脚。站得高一些，看得远一些，你就不会被当前市场出现的景象所困惑。

从政府的层面来说，一方面应对房价可能出现的下跌做好应对预案，另一方面也不用急于“救市”。其实，楼市调控的关键在于要改善人们对于房价的预期，而近期出现的市场变化正好提供了不错的机会。一直以来，由于房价长期保持在上涨通道中，这使得人们形成了一种持续看涨的惯性思维。在这种氛围的驱使下，使得原来许多没有必要马上购房的人群也加入到了买房的队伍中来，甚至出现了举全家之力买一套房的情况。这种“恐涨”的心态无疑加速推动了房价的上扬。所以，如果能改变当前市场对房价这种浮躁的预期，使购买力能够得到合理有序地释放，对楼市的调控将会是十分有利的。

而对开发商来说则要调整销售策略和发展战略。一方面，在市场成交量萎缩的情况下，可以通过打折让利来推动销售成交；另一方面，由于目前市场的前景尚不明朗，所以应该谨慎拿地，特别是所谓的“地王”更不能贸然介入了。

那么，购房者该怎么办呢？一句话，保持稍安毋躁的理性心态仍然最为重要。其实楼市的调整恰好给了不少刚需购房者介入的机会，避免了此前在市场中追涨杀跌的尴尬。而如果你把楼市作为一个投资市场，那就更无话可说了，投资本来就有赚有亏，市场也有涨有跌，这是在买房之前就应该了解清楚的。

最后，我们终于可以厘清当前楼市存在的种种乱象了，归根到底，其中的要害仍然还是预期出了问题。由于房价长期上涨，一旦楼市发生风吹草动许多人便觉得不可思议：“房价居然还会跌？”无论如何，现在是到了该换一换脑筋的时候了！

现场调查篇

破解杭州楼市的六大谜团

文、摄／本刊记者 甄爱军 徐卓航

谜团一：真有降价吗？

从打响杭州楼市降价第一枪的德信•北海公园，到萧山首降开元名郡，再到华元集团三楼盘联袂降价，杭州楼市的降价风波实可谓是一波未平、一波又起。那么，有着“马年第一降”之称的杭州楼市，真的有出现这样颇具规模的降价情况吗？为了一探究竟，记者实地走访了站在杭州楼市降价前列的数个知名楼盘。

▶德信第一枪：尾盘清仓

虽说外界对杭州楼市的“风波”、“震荡”已众说纷纭，但在最初出现降价的德信•北海公园售楼处，销售人员则显得颇为淡定，介绍起楼盘及降价情况来也是有条不紊。记者被告知，德信在城北万达板块共有北海公园和晓宸两个楼盘同时在售，品质相近，均价原本也都在18000~19000 元/平方米左右。但因为总共1200 套的北海公园今年年底就要交房，所以将其中200 套尾盘降价3000 元清仓销售。“降价之后卖得很好，目前已经只剩3 套正常户型了”。销售人员接着还大方地告诉记者，晓宸近期没有降价计划，如果想要找其他既有优惠又有房源剩余的楼盘，可以去对面的方正•御星和附近新开的宝嘉•御峰看看。

当被问及降价之后是否有老业主不满时，销售人员坦然说：“有来闹过，但这也没办法嘛，一般开发商都是最初推盘让利促销、尾盘降价清仓，中间段总是会高一点。”而从售楼处走出来时，记者还听到边上两位前来看房的人正在剩余房源展板前讨论：“这是晓宸，降价的是北海公园，已经卖光啦！

▶萧山首降：销售策略

在德信•北海公园降价之后，不但同板块的天鸿•香榭里紧随其后大降6000 元/平方米，更有约20 多个楼盘通过推特价房、低开等方式纷纷让利销售。3 月下旬，位于城南萧山区的开元名郡又高调宣布降价，被业内视为杭州第二波降价的来临。

记者赶到开元名郡的售楼现场发现，虽然已经过了下班时间，仍有几个销售人员尚未离去。看到记者要看房，一名售楼小姐二话不说就介绍起了情况。“同品质下我们是萧山第一低！”售楼小姐颇为热情地告诉记者，出于跑量、回笼资金等销售策略，现在第一期销售的13、14 号楼沿街房源共170 套左右正特价出售，先前销售大半的13 号楼业主则每户补偿一个10 多万元的车位。“原价15000 元/平方米，现在每套根据户型好坏分别降价1600 元/平方米和2400元/平方米。”该售楼小姐跟着还说，“降价后卖得很好！”

▶华元第三波：这事还没完

4 月初，华元集团也传出将大幅降价清盘销售。果不其然，华元很快宣布清盘计划正式启动，城西三大盘同时大幅降价，最高降幅跌破7 折。与前期降价楼盘相比，华元房产的这一降价力度无疑更大。而这，俨然又掀起了杭州楼市今年以来的第三波降价序幕。

“我们决定从4 月10 日开始，调整玉榕庄、美林公馆和天鹅堡的价格，以期实现清盘的目标。”华元房产集团策划总监唐华强告诉记者，集团已经作出降价决定，向市场推出具有震撼力的价格。

记者了解到，此次降价后玉榕庄300~400 平方米联墅均价8880 元/平方米、天鹅堡西湖区精装酒店公寓6.8 折后最低价17800 元/平方米，相对于此前历史成交均价11557元/平方米、21218 元/平方米而言确实有所“惊喜”，相比城西同类均价也颇具优势。更有业界人士指出，当初玉榕庄别墅的拿地楼面价为5183 元/平方米，成本超过此次8880元/平方米的调整价，降价后简直是“亏本买卖”。

看来，2 月以来，在杭州城北、萧山、城西等多个板块确有部分楼盘有不同程度的降价情况出现。而照目前态势来看，似乎也正如杭州不少业内人士所认为的那样：降价这事，还没完。

谜团二：是真降还是假摔？

随着几波降价的纷至沓来，已经对楼市“假摔”司空见惯了的购房者不禁都要问：不会又是“狼来了”吧？在德信•北海公园对面的方正•御里，销售人员就显得有些冷淡，除了表示方正•御里均价17000 元/平方米、并未降价之外，还告诉记者“没有大规模降价这回事”、“都是媒体夸张的个案”。

到底是噱头还是实际让利？记者又在一些外围、周边的楼盘进行了探访，力求探明此番几轮降价的动因。

▶尾盘、积压盘急出手

如果说德信•北海公园是城北降价第一枪的话，紧随其后的天鸿•香榭里只能算是第二枪。但相比德信稳稳当当的“尾盘清仓”，天鸿的直降6000 元/平方米则可说是几波降价中最有故事的一个了。

而在天鸿的售楼现场，记者也感到了几分萧瑟。门口首先是一块声明告示，写着近来网上有对天鸿•香榭里的不实报道和攻击、其楼盘边并无高压线经过等澄清内容。见到记者要看房，一位售楼小姐最初也颇为热情，然而在记者询问降价情况时她却透露说，天鸿从19000 元/平方米左右降至13000 多元/平方米之后，老业主纷纷前来闹事。可能是急于证明天鸿这次降价“大出血”，售楼小姐还直接表示“上个月天天是头条”、“沙盘都给砸了”。

听到降价之后如此“闹腾”，记者本还想多问几句，没想到该售楼小姐说着说着竟哽噎了起来，眼圈也红了。“你们自己去网上看吧，都有的。”售楼小姐勉强笑了笑说。

▶特价房玩“噱头”

从天鸿售楼处走出来，刚刚开盘一周的悦尚售楼处就在边上，其楼盘地址也与天鸿毗邻。记者了解到，悦尚的小区规模不大，但价格也是该区域的低位，在14000 元/平方米上下。“我们算是低开，只开了小区边缘的第一幢楼，以打广告为主。”销售人员也说得实在，“后续一步步再开的房源肯定就会涨上去的。”

那么，除低开促销之外，跟随几波降价以特价房形式推出让利的又是什么情况呢？在萧山开元旗下的另一处楼盘开元名城，就推出了几套特价房，不过记者发现这类特价房数量较少，有点借此名头“揽客”的嫌疑。“品质上是名城比名郡好一点。”边上也在看房的一名购房者说道，“但还是降了价的名郡实惠。”

也有选择面更广一些的特价房。记者在位于城西板块的协安•蓝郡就了解到，协安•蓝郡和另一区块的协安•紫郡目前都以特价房的形式在售，其中蓝郡是准现房，也算是尾盘，剩余房源不多。售楼人员介绍说，列出的这批特价房基本涵盖了各个房型、价位，一般客户来买肯定都会挑特价房，不会出现想买的房源在特价房中找不到的情况。

▶“真降”多在外围

在城北，刚刚开盘的宝嘉•御峰以较高品质为卖点，其16000~17000 元/平方米的开盘价虽无过多优惠，但相比降价前德信、天鸿的18000~19000 元/平方米则仍有一定优势。相反，一些中心城区的高档楼盘却往往态度冷淡，没有大幅降价的态势。在此前有消息称，低开的武林壹号、九龙仓•碧玺，记者都没能问到什么降价促销的信息。

而在靠近西溪湿地、主打“环境牌”的雅戈尔•西溪晴雪，记者了解到，此前其销售的排屋和90 平方米小户型价格在20000~30000 元/平方米，当前在售的180 平方米大户型则已从去年的开盘价17000 元/平方米跌至了13000元/平方米上下。对于降价原因，销售人员更是毫不避讳地表示开发商“手里缺资金”，所以急于“回笼”。在销售人员扎堆站的售楼处门口，记者还遇到另一位似乎颇有意向的购房者，“雅戈尔这个价格在这块区域确实算便宜的。”该购房者说。

总体来看，这次杭州楼市房价是真降。不过，无论是新房源让利低开、尾盘积压盘清仓，又或者销售策略转变、主推特价房，有较真实降价举措的楼盘多集中在外围城区，且大多交通、配套设施尚未完善。

谜团三：购房者买账吗？

那么，经过这两个月以来的数轮降价，在一些楼盘确有真实让利的情况下，市场的反响、降价的实际效果又如何呢？购房者对这样的降价优惠“买账”吗？记者走访调查了解到，就杭州楼市前几波的降价情况而言，虽然有个别楼盘跑了一定的量，但整个楼市却并没有被激活。市场低迷、成交萎缩、观望情绪浓厚的情形，依然是目前杭州楼市的主基调。

▶降价效果不佳

降价伊始，杭州地产界人士还对开发商“以价换量”的策略颇为期待。然而时间一天天过去，降价并没有带来预期效果。以目前情况来看，不少号称要“回笼”资金的降价楼盘并未成功跑量，杭州楼市的整体成交量更是不升反降。有业内人士指出，部分降价楼盘的价格几乎已经达到了周边楼盘的楼面价，却仍然无法诱惑到购房者。

对此，透明售房研究院院长丁建刚坦言，目前杭州楼市的形势不容乐观。“此前市场上宣布的降价盘、特价盘，乃至市中心低开楼盘，一个都没有卖光，一个都没有被‘疯抢’”。丁建刚指出，降价效果不佳，已成为杭州楼市公开的秘密。

熟悉杭州楼市的人都记得，2012 年2 月15 日，方正荷塘月色打响杭州龙年楼市降价第一枪，160 余套房源基本被抢购一空。紧随其后，中海寰宇天下、滨江金色黎明等其他板块楼盘纷纷跟进。当年3 月，杭州楼市绝地反击，成交量冲上4319 套，直逼2009 年的最高峰，“以价换量”的效果十分明显。

然而，同样是由“降价”起头，2014 年的杭州楼市却已今非昔比。随着价格战的蔓延，杭州楼市观望气氛上升，签约量未出现明显反弹，开盘数量也低于预期。数据显示，截至3 月28 日，杭州楼市3 月商品房成交套数为3443 套，而2013 年3月的销售数据为8492 套，同比降幅近六成。

楼市的低迷、不景气也波及到了土地市场。整个3月份，杭州土地市场异常寒冷，单月成交额不到38亿元。3月25日，萧山北干街道荣星村宅地和蜀山街道地铁2号线沿线地块开拍，每幅土地均只有一家竞买人，结果都以底价成交。而今年1月和2月，杭州土地市场的成交额分别为339亿元、92.2亿元。

▶购房者仍在观望

虽然统计数据上显示各家楼盘的销量都差强人意，但在降价楼盘的销售现场，记者往往仍能听到销售人员热情洋溢地介绍自家楼盘如何销量惊人，并且优惠、优质的房源通常也都所剩无几。就连略显萧条的天鸿•香榭里这样的楼盘售楼处，都印有大幅的“月销197 套”宣传广告。

不过，“机智”的购房者自然也没有那么容易就被开发商的推销手段“牵着走”。在售楼现场记者询问发现，不少购房者虽然认为降价楼盘拥有一定的价格优势，但在被问及是否打算购买时，大部分人却都谨慎地表示“先看看再说”。

有业内人士分析说，交易量并没有出现峰回路转的原因在于房企没有“一降到底”，如今的价格还没有降到位，购房者自然会倾向于继续观望。但今年4、5 月份楼市供应或将呈现价紧量平的状态，降价通道将进一步打开。

也有人对楼市现状表示了担忧，认为降价效果平平并不是一个好兆头，如果降价还无法走量的话，开发商也会惜于降价、转而观望。如此一来，杭州楼市势必将会更显胶着。

谜团四：二手房市场是否受影响

受新房价格回落影响，原本阴跌不止的二手房价，下跌迹象也开始显现。卖家除了主动调低心理预期之外，也出现5%～10%不等的议价空间，这一点也值得引起我们的关注。

▶卖家下调预期

“如果您想早点出手，这个价钱可能高了点。”

“那你认为挂多少合适呢？”

“至少还要降3万元。”

……

这是记者在杭州采访时碰到的一幕。业主万先生准备抛出位于大学路新村的房产，一套面积为45 平方米的一房，他的心理价是100 万元。但经纪人李先生告诉他，这样的价位很难找到买家，进而劝说他降低预期，所以有了上述对话。经过沟通，万先生最终接受了97 万元的挂牌价。临走时中介还告诉他，成交价可能会比挂牌价还要低一些。

面对这样的情形，万先生表示可以接受。“现在市场不好，最近一段时间新房都在打折降价，二手房哪有不降的道理？”他说。其实万先生的想法代表了杭州目前市场的普遍心态，包括杭州市中心、城西、余杭等区域的二手房中介均反映，现阶段卖家虚高挂牌的现象几乎绝迹，部分诚意出售的卖家甚至会主动下调挂牌价。

其实杭州二手房市场一直处于阴跌过程。据杭州透明售房网数据表明，自去年3 月份以来，杭州主城区二手房均价一直处于下跌中（如图所示），今年3 月份均价18368 元/平方米，同比下跌7.19%。

▶议价空间显现

议价空间的出现，也从另一个方面表明二手房市场受到来自新房降价促销的影响。

据介绍，位于杭州外围区域的二手房价格松动迹象最为明显。杭州我爱我家置业有限公司临平世纪大道店置业顾问曾宪来表示，在他所在的社区内，购房者可以获得5%甚至更高的优惠。比如一套出自康城国际的三房，挂牌价为140 万元，最终成交价很有可能为133万元。

在市中心区域，记者也听到了同样的说法。我爱我家、华邦地产的二手房顾问表示，受2 月份德信•北海公园掀起降价促销影响，二手房买家也开始主动还价。还价幅度在5%左右。比如市场价在100 万元的小户型，成交价在95万元左右。当然，少数挂牌价虚高的二手房，议价空间会大一些，达到10%左右。

记者注意到，杭州二手房交易活跃度在3 月份有了一定程度的回升。杭州我爱我家置业有限公司营销企划中心总监周包军表示，进入3 月份以来，每日成交量基本维持在70套左右，已基本恢复至正常水平。不过专家表示，近期市场观望气氛趋浓。周包军告诉记者，杭州新盘打折促销现象，引发购房者预期的变化，有不少购房者希望等待一段时间，以便买到更加便宜的房子。

谜团五：为何是杭州首降？

很多人都想了解，此次为何是杭州打响马年楼市降价第一枪呢？原来，高库存压力下的杭州，使得不少本土开发商不得不长期面临产品积压之痛；再加上银行信贷收紧导致需求观望，迫于企业发展，也迫于资金回笼压力，杭州开发商选择降价促销，不失为一种务实的做法。

▶受困高库存

高库存的现状，以及对于银行房贷收紧的现实状况，使得开发商不得不采取降价促销的方式来“自救”。

“为什么在杭州出现‘马年第一降’？不降已经不行了。”面对记者，一位不愿透露具体姓名的房企老总很直白地说。中国指数研究院杭州分院有关人士分析指出，高库存压力下的杭州，已让开发商感到“压力山大”。

数据表明，截止到今年3 月底，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品住宅可售房源保有量为115021 套，其中，商品住宅可售套数为76015 套。让开发商感到担忧的是，由于市场购买力陷入观望态势，导致杭州楼市库存压力在上升。中国指数研究院杭州分院监测数据表明，3 月份杭州新建商品住宅成交面积约20.53 万平方米，在全国其他城市成交状况出现明显回升的大背景下，杭州环比居然不升反降，降幅约12.3%。

杭州楼市已经进入一个极度敏感和脆弱的时期。一边是库存量的上升，一边是月成交量的下滑，从而导致库存压力不断增加。中国指数研究院杭州分院数据表明，自2013年10 月新建商品住宅可售面积迈入400 万平方米大关之后，杭州商品房的库存量便一直维持在高位。

而月度成交量却呈萎缩态势，由去年30 万平方米的月均成交量，降至今年3 月份的20.53 万平方米的阶段性低位。这样的变化使得杭州出清周期，也由去年10 月份的14个月，一路上升到现在的21 个月（具体见表1）。

表1 杭州楼市出清周期变化表

时间	可售面积(万㎡)	月均成交面积(万㎡)	出清周期(月)
2014年3月	431.15	20.53	21
2014年2月	431.6	23.41	18.44
2014年1月	438.73	26.18	16.76
2013年12月	423.59	27.41	15.45
2013年11月	400.63	27.65	14.49
2013年10月	398.38	28.02	14.22
2013年9月	378.79	30.11	12.58
2013年8月	363.36	32.04	11.34
2013年7月	359.66	30.83	11.67
2013年6月	350.15	32.4	10.81
2013年5月	355.87	32.99	10.79
2013年4月	341.57	33.33	10.25
2013年3月	340.87	30.98	11
2013年2月	303.29	29.89	10.15
2013年1月	321.83	32.41	9.93

数据来源：中国指数研究院杭州分院

这样的变化，在很大程度上与需求陷入观望有关，而这又与银行贷款额度紧张有着莫大的关系。杭州我爱我家营销策划中心总监周包军告诉记者，目前购房申请商业贷款，不仅无法享受到优惠，而且放款速度也已放慢，这对自住需求约八成人买房靠贷款的杭州市场来说，形成了不小的影响。

▶资金压力增大

从企业层面来看，出于企业发展、自身资金周转考量，在融资通道不畅的情况下，只能加快产品去化速度来回笼资金，这也导致杭州房企尽快迈出这一步。

记者了解到，包括德信、天鸿、华元地产等本土房企展开降价促销，基本都是以消化尾盘为主。如刚刚开展降价活动的华元地产玉榕庄、天鹅堡和美林公馆这3个项目均为尾盘。对于降价的目的，主要是考虑快速回笼资金，用于另外一个大型项目欢乐城的开发，或者投资新的项目。浙江华元地产集团策划总监唐华强表示，在目前融资不是很畅通的情况下，通过去化尾盘可以减轻资金占用成本，并提高资金利用效率。

此外，国内一线品牌的强大品牌号召力，或者一些外地企业的快速开发模式，也让杭州本土房企感受到了巨大压力。目前，杭州市场上一种被称为“三步走”快速的模式，让当地房企既艳羡又备感无奈。所谓“三步走”模式，即拿地5个月之后开工，9个月开始销售，12个月之后资金“正负零”，基本收回成本开始下一个项目开发。唐华强坦陈，这种模式对杭州本土房企来说，是个巨大考验。

谜团六：降价潮会蔓延吗？

通过调查，我们发现杭州降价潮并未结束，相反，近期有开发商在酝酿新一轮的降价。观察最近一轮的降价潮不难发现，降价幅度有所加大，而且参与的开发商也不仅仅局限于本土房企，包括万科、九龙仓等国内一线品牌也以较为隐蔽的方式跟进，开始了新一轮的降价促销活动。总而言之，杭州楼市降价潮并未结束。

▶降价呈现轮动格局

浙江华元房产集团三大楼盘联袂降价促销，最高幅度可达6.8折，这比之前的打折促销活动，力度更大。

“我们确实准备拿出一部分房源回馈杭州市民。”面对记者，华元集团策划总监唐华强如是说。据了解，华元房产此次主要拿出位于杭州西部板块的玉榕庄、美林公馆和天鹅堡等3个项目进行促销。

观察此次降价促销活动不难发现，杭州楼市降价潮呈现轮动格局。据了解，杭州目前供应较为集中的三大板块如萧山、余杭和城西，前两个板块都已有楼盘降价促销，“这次也应该轮到城西板块了。”某知名房企老总如此猜测。

轮动态势还表现在知名房企跟进方面。万科大家钱塘府项目于4月12日举办了一次认筹活动，缴纳5万元认购一个购房资格，并可获得相应的优惠。据了解，该项目将于近日加推“时尚版”2号楼，户型89平方米小三房，总价200多万元/套起，具体均价及优惠待定，但肯定比先前开盘的项目要实惠。据悉，该项目早前开盘的1、6号楼，户型有90平方米和130平方米，其中90平方米的房源均价35000元/平方米，130平方米的房源均价38000元/平方米。

▶降价范围还会扩大

对杭州楼市来说，未来降价压力依然不小。

据了解，余杭和萧山市场供应与杭州主城区已经形成“五五开”局面。据杭州透明售房网公布的监测数据表明，截至2014年3月，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品房可售房源有115021套。其中，主城区55287套，余杭区39990套，萧山区19744套。单就商品住宅供应来看，外围的余杭和萧山供应量已经远超主城区。数据表明，杭州市区（含萧山、余杭）新建商品住宅可售房源有76004套，主城区31881套，余杭区33037套，萧山区11086套。

外围区域市场承受着更大的降价压力。业内人士预测，杭州房价降价潮不会就此停歇。未来包括余杭、萧山以及主城区城西板块等供应巨大的板块，面临不小的竞争压力，将会有更多的楼盘参与降价促销。

整体降价幅度会有多大？业内人士预计整体水平会在10%左右，当然不排除有个别楼盘高出该水平。杭州我爱我家营销策划中心总监周包军表示，杭州房价整体下降幅度会达到10%。此外，有些积压数年的尾盘，可能会采取更极端一些的策略，比如通过大幅降价方式，一次性清盘，所以不排除有20%甚至更高降价的幅度，“但这是个别现象。”周包军强调。

从另外一个方面来看，由于银行房贷收紧仍看不到放松迹象，这也会导致开发商不得不采取措施刺激成交，降价无疑是最为直接的手段。记者以购房者的名义电话咨询了杭州部分银行网点，结果表明，包括中行、农行、工行、建行在内的四大国有商业银行，首套房已经暂缓8.5折利率优惠，取而代之的是基准利率。而包括兴业、中信、广发等股份制商业银行，均上调了首套房的贷款利率，幅度在5%~20%不等。

深度分析篇

降价就是崩盘吗

文／本刊记者 甄爱军 徐卓航

合理波动、有张有弛的市场才是正常的市场。在市场合理波动过程中个别板块出现价格调整，自然也就属于正常的市场现象，是市场消化、吸收的过程，这与崩盘完全是两码事。

楼市可涨也可以跌

对于杭州楼市今年的这几波降价风波，不单单是杭州，全国媒体都给予了极大的关注。一时间，一边是杭州楼市要成为全国楼市降价潮的开端、降价之后就是楼市大崩盘这样的“悲观论”和“崩盘论”，另一边又是政府密谋救市、杭州楼市即将松绑甚至取消限购的“救市论”。2 月份以来的这轮市场价格调整竟能有如此大的动能？我们不禁要问，楼市是只能涨不能跌的吗？这楼市降价与否，究竟该谁说了算？

从这轮市场调整的成因来看，杭州楼市部分板块确确实实面临了诸如供大于求、库存压力持续增大等问题，这从根本上导致了一些外围、高价楼盘开始陆续出现不同程度上的让利行为。显然，这样的做法是符合市场基本规律的。如果房地产市场能够进一步健康发展，那么在可预见的将来，随着价格的降低，库存压力一定可以逐步减轻，市场自然也会逐步走向供求平衡，到时楼市的价格就能更多地回归理性、趋于平稳了。而若是有一天市场供不应求了，那么同样的道理，一些品质优秀的楼盘也会率先涨价。这样的有涨有跌、有波动曲线的市场才是最为良性的。

应该说，合理波动、有张有弛的市场才是正常的市场，在市场合理波动过程中个别板块出现价格调整，自然也就属于正常的市场现象，是市场消化、吸收的过程。浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为，杭州的房地产市场目前处于正常的波动、调整阶段，个别板块、个别项目的降价行为不能代表整个楼市。

至于杭州楼市需不需要救市，业内人士也都众说纷纭，有的人认为，现阶段就应该积极筹备救市；有的人认为，可以根据情况适度救市，避免市场波动过大；还有的则认为，救市言之过早、尚无必要。

其实，既然市场的涨跌本属正常现象，那么房价涨还是跌也就该由市场、由老百姓说了算。原本在市场经济的运作下，楼市起伏就是由经济环境好坏、供求关系等市场因素所决定的。近年来为了遏制一些不正当的、过度的炒房行为，政府才对楼市进行了诸多政策调控，目的是防止房价过快增长、保障老百姓的日常居住。由此，对于当前市场出现的进一步降价趋势，就更应该让市场自行去决定、去解决。

降价与崩盘是两码事

杭州楼市的降价潮出现之后，市场上立刻出现了崩盘的说法，难道降价就是崩盘吗？然而记者通过采访调查发现，杭州楼市目前正处在正常波动阶段，与崩盘完全是两码事，不管是业内人士，还是专家学者，都持这种观点。

虽然自今年2 月份以来，不断有楼盘采取各种方式进行促销，但并非有价无市。根据杭州售房透明网跟踪监测结果显示，3 月份成交量排在前十的楼盘中，就有一些是促销楼盘，如排在前两位的德信•北海公园和天鸿•香榭里，为杭州率先降价的楼盘。“这说明促销仍然能够激起购房者的购买欲望，而并非崩盘时期表现出来的有价无市。”中国指数研究院杭州分院研究总监高院生如是说。

那么，楼市崩盘的标准是什么呢？上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉本刊，根据国外经验，楼市崩盘必须出现因为经济发展停滞而导致房价大幅下滑情形，同时下跌时间超过3年，如日本“失落的十年”，以及美国2008年发生金融危机以后的楼市，可视为崩盘。而杭州的情况却并不是如此。根据杭州统计局网站公布的数据显示，2013 年杭州全市实现地区生产总值8343.52亿元，同比增长8.0%；全市城镇居民人均可支配收入39310 元，比上年增长10.1%。这两项数据，均排名浙江省前列，表明区域经济发展状况良好。

此外，通过与杭州部分开发商沟通得知，对于当前出现的市场状况，大部分开发商认为主要是因为观望资金延迟入市所致，远未达到崩盘阶段。“市场波动很正常，没有一直上涨的房价，应该理性看待打折促销现象。”有开发商这样说。

鼓吹崩盘论害人匪浅

那么，又是谁在鼓吹崩盘论？其目的究竟是什么？记者在对最近一次崩盘论的来龙去脉进行梳理时发现，几乎所有的证据都指向了一篇帖子——《房价已经崩盘的5 点证据》。其提示崩盘的五点“证据”包括：一是售房旺季楼市不旺；二是三、四线城市的楼市已经有价无市；三是银行已经缩紧房产的银根；四是抛售房产的民间人士越来越多；五是许多大亨纷纷撤资房地产。这篇网络热门帖子的出现，恰好在杭州出现“马年第一跳”之后，经多家媒体报道和转载，加之在此之前一段时间王石(微博)、任志强(微博)等业内巨头的悲观表态，立即引发全国范围对楼市的强烈关注，

崩盘论的确吸引了众多眼球，但也引来众多非议，不少权威媒体纷纷撰文批驳，专家学者也发表了不同观点，业内人士也并不认同。其实鼓吹崩盘论，做语不惊人死不休状，无非是为了哗众取宠，或者博名气。纵观近10 年楼市发展历程，不难发现崩盘论会经常被提起，甚至有人会因此而获益匪浅。如在2005 年前后，有“专家”因为提出“房价将下跌50%”观点，而迅速蹿红被世人所知，并一度被认为是购房者代言人。此外，有些所谓的经济学家以及网络红人，每年都会重提崩盘论，以博得个露脸的机会。然而这样的崩盘论却是害人匪浅，让许多购房者迷失了方向。

可以肯定的是，中国楼市仍然处于发展阶段，从长远来看，方兴未艾的城市化过程中，会形成巨大的住房需求，从而使得房地产发展得以支撑。《国家新型城镇化规划（2014~2020 年）》明确指出，2020 年进城落户农民将完全纳入城镇住房保障体系。这意味着中国城镇居民人口数量将增加一亿人。假设人均住房面积为30 平方米，那么人口转移将带来住房需求量30亿平方米。

当然，降价现象也提醒市场有必要做好风险防范措施。包括鄂尔多斯、温州等地的房价下跌，已经表明经过过去10 年高速发展之后，中国的房地产行业确实在某些方面已经积累相当程度的泡沫，而地方政府对土地财政的依赖，也使得很多城市的房地产投资发展规模超过了需求的增速，如不及时调整，风险难以避免。

购房应对篇

房子还能不能买

文／本刊记者 徐卓航

在刚需的买房选择过程中，别去计算太多得失，见到品质、价格都合适的，就应该果断出手，该买的还是要买。

杭州楼市降价风波四起，牵动着无数购房者的心。杭州楼市是否还会再降？全国楼市是否将受波及？这样那样具有不确定性的问题，让许多早有购房计划的购房者都不免心中打鼓：一轮轮降价来袭，这房子还能买吗？买完又跌了可怎么办？

购房心理：买涨不买跌

对于国内购房者而言，长期以来都普遍存在着一种“买涨不买跌”的心理。在看到楼市上涨时，购房者往往会担心房子价格越涨越高，今天不买明天更贵，急急忙忙地就出手“抢购”了。而在看到楼市下跌时，购房者却又抱着是不是还会再跌、再等等看能不能买到最低点、别买亏了这样的心态，导致迟迟无法做决断。甚至于许多刚需购房者，明明有颇为紧迫的购房需求，却因为担心房价会随着降价潮预期大幅下挫、市场泡沫被挤破，长时间地进行观望和等待。

这样的心态是否合理呢？答案是否定的。我们都知道，近年来十分严厉的房产调控政策就是为了抑制投资、投机性的炒房行为，让房产市场归于理性和平稳。那么从长远来看，我国的房地产市场势必会逐步发展、完善，最终像欧美发达国家的成熟市场那样，各地房价都在一个相对稳定的区间里浮动。到那时，楼市在大部分情况下既不会有大涨也不会有大跌，每年将保持一个相对固定的增速平稳发展，市场将自我进行调节、调整。

那么在这样的大趋势下，购房者也应该更多地关注自身的购房需求，不用过度考虑房地产的价格波动问题。即使要关注房产的性价比高低，也应从楼盘区位、品质、出租收益等实际问题出发，多考察其未来的增值、保值能力，从而将其除了居住属性之外的附加值纳入考量。如果不买房时盼着房价大跌、买了房又希望楼市大涨，自然就会出现迟迟没能买房或是买完房去砸降价楼盘的情况。

刚需选择：该买还是要买

其实，对于以自住需求为主的刚需购房者来说，抄底楼市根本就是纯投资的事，跟刚需的关系不大。相对来看，与实际居住相关的各种户型、采光、交通、地段等条件才比较重要，因此刚需购房者不需要非等到价格最低才买，更不用等厘清、辨明白了楼市的未来趋势和走向才下决心。因此在刚需的买房选择过程中，别去计算太多得失，见到品质、价格都合适的，就应该果断出手，该买的还是要买。

就以本次杭州楼市的降价风波来说，随着外围多个知名楼盘相继开始降价，购房者就应对其重点关注，看看其中是否有降价真实、让利幅度大又符合自己购房需求的房源。如果没有，那么则可以进一步扩大范围，将自己心仪的但尚未降价的楼盘房源进行筛选和比较，并保持一定的关注。这样一来，一旦这些目标楼盘在可能出现的新一轮降价中推出了优惠举措，就可以第一时间跟进和了解。当然，在房价下跌过程中买房也需要更多的技巧，把握好等待与介入的时机。

总而言之，购房者并不需要陷入“房子还能不能买”这样的问句当中。不然，错过了一波降价中真正有实惠的那几套房源，不见得就能赶上下一波。

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