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2016-07-14

中国楼市的基础,正在垮塌!

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发表于 2021-7-1 10:35:26 | 显示全部楼层 |阅读模式

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中国楼市的基础,正垮塌!

给老师打 call
一个土地出让集中管理,再加上一个土地出让金征收权调整——不仅把控你卖多少地,还把控你怎么花卖地的钱。地权,被彻底收归高层。
自中国有楼市以来,二元博弈就充斥着所有的政策包。以前的楼市,玩的就是“周期”。玩的就是低吸高抛的暴击刺激。现在的玩法,真的变了。中国楼市的基础,正在垮塌!
这两天,出了个大新闻——
土地出让金,划转给税务部门征收。
本来想深夜赶稿,但因撸串干酒,干了个筋疲力尽,所以就偷了个懒。
早上起来,各路专家一顿解读,但都没聊到点子上。
好吧,三线野生分析师,只好再次出道——
土地出让金的征收调整,就是地权上交的政策延续,就是重塑财权和重塑楼市的政策延续!
此时此刻,我不得不吹一波牛批!
这玩意儿,咱们早就全部推演过,我们告诉大家一条连贯的“楼市大变革逻辑”是:
高层收回了影响房价的两大中枢:地权和信贷权。地权和信贷权收归高层后,高层就彻底掌握了中国楼市的房价中枢。中国楼市的房价中枢,变成一条平滑上扬的曲线;上蹿下跳的周期,将被烫平,周期将消弭;与周期一起消弭的,还有楼市里低吸高抛的投机属性;楼市正在去投机化,楼市正在定投基金化。
中国楼市的顶层设计,将按照以上逻辑前行。
此后多数的楼市政策变革,都不过是顶层设计的浪花。
包括,这次土地出让金,划归税务部门征收。
1
土地出让金的征收调整,就是地权上交的政策延续。
上周五出台的政策,原文很长,但真正有用的就是一句话。
这句话,用大白话来说就是——
地方卖地的收入,现在交给税务部门征收。
以前的卖地收入,一直是地方上收,地方上用。
所谓的土地财政,就是地方的小金库。
收了多少,用了多少,怎么用的,中央几乎不知道。
现在的卖地收入,划归税务部门征收。而税务部门又在三年前经历了国地税的改革合并,中央直插地方。
由税务部门征收,其实就是由中央征收。
看到这句话,几乎所有人都跳起来,憨批媒体一顿解读——
地方不能卖地啦,土地财政垮塌啦,房价的基石要垮塌啦。
楼市要彻底完犊子啦!
能说出这种话的媒体,基本上只剩下取关的价值了。
这帮憨批,只看到了“土地出让金,划归税务部门征收”,却没看到另外一段话——
除条例规定之外,土地收入的征收范围、对象、标准、分成、管理等政策,继续按照现行规定执行。
高层只是拿走了征收权,而所有权和分配权还归地方。
整个政策用一句大白话说:
我只是帮你先收着,你要用,我再给你。
虽然这个钱还让你用,但是——
高层却通过征收权的调整,清晰的掌握了土地出让金的收支明细。
卖一笔收一笔,收了多少钱,我了如指掌。
花一笔报一笔,花了多少钱,我也了如指掌。
钱你还能花,但你不敢乱花。
事实上,这已经是一年之内,高层第二次打“土地出让”的主意。
2月26日,央行和银保监会发布了土地出让“两集中”政策——
全国22个重点城市,将“集中发布土地出让公告、集中组织土地出让活动”,且一年发布住宅土拍的次数不能超过3次。
以前是想拍多少地,想怎么拍,地方说了算。
现在是想拍多少地,想怎么拍,高层说了算。
怎么说了算?
过去地方城市如果想抬地价,要么就是捂地不出,要么就是挤着牙膏出,反正就是不按用地计划出。
半年憋出三块地,一堆憨批房企,抢着拍。
现在?憋个锤子!
全年就给你三次土拍机会。
集中公告,集中拍卖,列了计划就要严格执行。
更狠的是,部分城市的土地集中出让公告中,还直接限定死了以下内容——
土拍楼面价、土拍溢价率、住宅销售均价、住宅销售最高价、住宅销售最低价、施工工艺、精装品质、物业服务……
一年卖多少地,高层说了算;土地卖多少钱,高层说了算;未来房子卖多少钱,高层说了算;最高能卖多少钱,还是高层说了算;精装多少钱、物业多少钱,通通都是高层说了算……
但是,土地出让两集中,只能让高层把控土拍的环节,却无法把控收钱的环节。
这一次的征收权调整,相当于——
高层直接把手,一杆子插到了收钱的环节。
在土拍的收钱环节,安装了一个监控探头。
一个土地出让集中管理,再加上一个土地出让金征收权调整——
不仅把控你卖多少地,还把控你怎么花卖地的钱。
地权,被彻底收归高层。
2
为什么要做这样的调整,为什么要把地权回收?
既怕你乱花,又怕你花完了乱收!
更怕你在乱收乱花的过程中,嗷嗷卖地推高地价,推高房价!
在此之前,土地财政就是地方的“私库”。
背靠这个私库,地方上花钱的时候,毫不节制——
无序扩张、无序画饼、无序烧钱、无序繁荣。
来来来,上数据!
下面这张图,是地方城市土地收入的流向——
拍地的钱,去哪了?
征地补偿、开发和建设支出!
说白了,这不就是全烧在了“拆迁征地、咔咔画饼干新区”上了。
成都,一个高新区填了30年,至今还有一个高新三期没填满。继续向南捅出40公里,直接开干天府新区。一个天府新区,填了8年,至今只填了30%。
现在又掉头向东了,又是捅出30公里,皇冠湖改个东安湖的名字,继续画饼……
武汉,城市更新,画白沙洲、四新方岛、古田的饼。城市扩张,画双柳、临空、蔡甸和葛店的饼。
这还不过瘾,直接干出来个500平方公里的长江新区,号称要再画30年……
南京,更是老画饼大师。围着城市20-30公里的环线,转着圈的画新区。向东20公里,画饼青龙山生态城。向南30公里,画饼九龙湖南。
满城射地铁,满城画新区,满城铺名校……
再多的钱,也扛不住这么往死里烧。
再好的姑娘,也不架不住这么往死里造。
钱烧完了,怎么办?
向私库要钱!向土地要钱!向土拍要钱!
来来来,继续上数据。
过去10年时间里,全国国有土地出让金与总财政收入的比值,没有下过50%;2020年44个主要城市中,近乎50%的城市依赖度超过100%;
更夸张的是,2021年一季度,卖地收入占总财政收入的93%。
也就是说,今年的地方财政,全靠卖地。
楼市调控来了,地不好卖了,地价卖不上去了,怎么办?
博弈呗!
自中国有楼市以来,二元博弈就充斥着所有的政策包。
比如,高层喊出一个“稳房价,要限购”。
但是——
地方城市刚憋了一年多,就搞出来个“抢人大战”。
一个落户就能买房,击溃了所有的限购政策。
比如,高层喊出一个“加大供应,把地价打下来”。
但是——
地方城市,装模作样的搞出个年度供地计划。计划里,动辄就是上万亩的土地供应。
实际操作中,核心城区的土地捂着不卖,嗷嗷叫的卖远郊的垃圾土地。
趁着高层一个不注意,就在核心区拍出来一块地王。
杭州、南京,一个个化身捂地惜售的端水大师,控的一手好地价,哪个都不是省油的灯……
高层喊的是“房住不炒”,地方干的是“因城施策”。
你限购,我人才落户能买房;你限贷,我经营贷流入楼市;你号召加大供应,我列着计划捂着地……
再严厉的楼市调控,在自上而下的二元博弈过程中,都能化为八个大字——
因城施策,事缓则圆。
再严的房住不炒,都能被地方一个因城施策消解掉。
所谓的土地财政,说白了就是下面四句话:
有钱时,烧钱扩张。
没钱时,嗷嗷卖地。
调控时,捂地惜售。
卖房时,因城施策。
照这样玩,那还调控个屁的房价!
于是,从今年开始,高层开始从顶层设计上打断土地财政的要害。
一个土地出让两集中,打断卖地的要害。
你想控地惜售,但因为集中供地,土地出让权在我手里,卖多少地我说了算。
一个土地出让金征收权划归税务,打断花钱的要害。
你想烧钱扩张,但因为征收权转移,土地出让金也在我手里,花多少钱我也能把控。
地方,正活成一个小时候过年刚拿到压岁钱的我们。
乖,妈先帮你保管,你花的时候,再找妈要。
妈,我想买个变形金刚。
买个锤子!我看你像变形金刚!
3
这样的政策调整,将对楼市产生什么样的影响?
第一,房价走势,将更加平和。
曾经的楼市,经常出现震荡。
一控就横盘,一放就猛涨。
为什么会出现震荡?
因为地权中枢在地方手里。
你只要调控,我就一边因城施策,嗷嗷抢人,一边捂地惜售,缩减供应。
一旦政策放开——
饿疯的地方嗷嗷拍地,饿疯的房企嗷嗷抢地,压制的需求嗷嗷抢房。
人字拖塑料袋,满杠杆上马干啊!
于是,新一轮的暴涨就来了!
现在的地权中枢,收归高层了——
平日里,高层拿着土地出让金,严控开支,杜绝地方烧钱扩张。
当地方开支压缩后,就不会动不动就饿疯,就不会动不动推高地价。
一旦真有不开眼的想推高地价,推高楼市——
因为土地出让两集中的政策,土地出让权在高层手里,一个不高兴,就给你嗷嗷拍地,分分钟给你干成“供应过剩”。
地权,是房价的基础。
地价中枢平和了,房价中枢也就平和了。
房价中枢就从过去“一控就横盘,一放就暴涨”的波浪曲线,回归了平稳上扬的曲线。
第二,低吸高抛的楼市投机玩法消弭了。
以前的楼市,玩的是什么?
玩的就是,“周期”。
玩的就是低吸高抛的暴击刺激。
为什么会出现周期和低吸高抛的暴击?
就是因为有波动,有如上所说的波动。
调控进来的时候,需求短期压制,房价的确横盘。
调控退出的时候,地方嗷嗷拍地,我们嗷嗷抢房。
房价中枢,伴随调控进退,呈现出明显的震荡起伏。
震荡起伏中,充满了低吸高抛的投机机会。
干!满杠杆就是干!
现在地价中枢平和了,房价中枢也平和了,低吸高抛的机会也就自然消弭了。
第三,中国楼市的价值,只剩下真实的居住需求支撑。
当震荡波动消弭了,炒地皮消弭了,低吸高抛的投机也消弭了……
一二线楼市的价值,只剩下真实的居住价值。
什么叫真实的居住价值?
只要这个城市的产业结构足够好,就一定会有足够多且结构足够好的人口流入;只要这个城市的配套结构足够好,这些流入的人口就一定会留下来;只要这些人留下来,这个城市的楼市就始终有价值。
上述这些玩意儿,拼的全是长线。
你找到拥有以上长线价值的城市,拿着就好。
绝对适合小白,绝对简单易上手。
第四,中国楼市的分化,将会更加严重。
大家去思考一个问题——
土地出让金的征收权收归高层之后,哪些城市吃亏最大?
当然是那些穷省和穷市!
要产业没产业,要消费没消费,人口还在流失。平时的财政收入纯粹靠卖地续命,想要把地卖出高价,还要配套画新城的概念大饼……
现在土地出让金的征收权,收归高层之后——
钱,都在妈妈手里拿着。
烧钱画饼,肯定是不可能了。
概念的泡沫,也肯定是要被挤出的。
这些城市的楼市,也就丧失了最基本的地价依托。
那我已经穷成这批样了,以后该怎么活?
靠压缩开支呗,靠转移支付呗,靠有钱的亲戚们接济呗。
既然这么穷,既然都靠接济了,那就别浪了。
至于那些一二线的重点城市,地价会不会跌?卖地收入会不会减少?
大概率不会!
高层还想靠着这些城市的卖地收入,去接济那些穷亲戚呢。
因为这些城市毕竟有大规模的人口流入,毕竟有产业支撑,哪怕烧钱画点饼,也能靠人口和产业撑下来。
城市之间的分化,将会更加更加更加的严重。
第五,靠画饼烧钱搞出来的远郊新城,这把算是基本要凉了。
以前各个地方城市,都热衷画饼,热衷玩儿远郊新城。
为什么?
有钱赚!
先借钱画个饼,然后嗷嗷拍地。
卖地的钱,地方收了。画饼的债,银行兜底。
好处归自己,负债归别人,谁不想干谁憨批。
现在呢?
钱在高层手里,想烧钱画饼,还不一定能烧。
即便钱烧了,地也卖了,但卖地的钱还不一定能拿到手里。
一波转移支付,可能你刚烧钱画饼卖完地,收入就被转移到附近穷亲戚的手里。
好处归别人,负债归自己,谁干谁憨批。
最后,我想提醒的是——
中国楼市的玩法,真的变了。
房产这玩意儿,真的越来越定投基金化。
拼基本面,拼产业价值,拼人口导入,拼配套学区,拼长线,拼耐性。
以上,就是一个野生分析师宿醉后的全部分析。
希望诸位能把此文转发给身边那些仍对投机抱有幻想、仍对低吸高抛抱有幻想,扔想满杠杆干票大的朋友们。
放弃幻想,准备长持。
接受平庸的收益,作为资产的沉淀。




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