中国楼市的基础，正在垮塌！

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中国楼市的基础，正在垮塌！

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一个土地出让集中管理，再加上一个土地出让金征收权调整——不仅把控你卖多少地，还把控你怎么花卖地的钱。地权，被彻底收归高层。

自中国有楼市以来，二元博弈就充斥着所有的政策包。以前的楼市，玩的就是“周期”。玩的就是低吸高抛的暴击刺激。现在的玩法，真的变了。中国楼市的基础，正在垮塌！

这两天，出了个大新闻——

土地出让金，划转给税务部门征收。

本来想深夜赶稿，但因撸串干酒，干了个筋疲力尽，所以就偷了个懒。

早上起来，各路专家一顿解读，但都没聊到点子上。

好吧，三线野生分析师，只好再次出道——

土地出让金的征收调整，就是地权上交的政策延续，就是重塑财权和重塑楼市的政策延续！

此时此刻，我不得不吹一波牛批！

这玩意儿，咱们早就全部推演过，我们告诉大家一条连贯的“楼市大变革逻辑”是：

高层收回了影响房价的两大中枢：地权和信贷权。地权和信贷权收归高层后，高层就彻底掌握了中国楼市的房价中枢。中国楼市的房价中枢，变成一条平滑上扬的曲线；上蹿下跳的周期，将被烫平，周期将消弭；与周期一起消弭的，还有楼市里低吸高抛的投机属性；楼市正在去投机化，楼市正在定投基金化。

中国楼市的顶层设计，将按照以上逻辑前行。

此后多数的楼市政策变革，都不过是顶层设计的浪花。

包括，这次土地出让金，划归税务部门征收。

1

土地出让金的征收调整，就是地权上交的政策延续。

上周五出台的政策，原文很长，但真正有用的就是一句话。

这句话，用大白话来说就是——

地方卖地的收入，现在交给税务部门征收。

以前的卖地收入，一直是地方上收，地方上用。

所谓的土地财政，就是地方的小金库。

收了多少，用了多少，怎么用的，中央几乎不知道。

现在的卖地收入，划归税务部门征收。而税务部门又在三年前经历了国地税的改革合并，中央直插地方。

由税务部门征收，其实就是由中央征收。

看到这句话，几乎所有人都跳起来，憨批媒体一顿解读——

地方不能卖地啦，土地财政垮塌啦，房价的基石要垮塌啦。

楼市要彻底完犊子啦！

能说出这种话的媒体，基本上只剩下取关的价值了。

这帮憨批，只看到了“土地出让金，划归税务部门征收”，却没看到另外一段话——

除条例规定之外，土地收入的征收范围、对象、标准、分成、管理等政策，继续按照现行规定执行。

高层只是拿走了征收权，而所有权和分配权还归地方。

整个政策用一句大白话说：

我只是帮你先收着，你要用，我再给你。

虽然这个钱还让你用，但是——

高层却通过征收权的调整，清晰的掌握了土地出让金的收支明细。

卖一笔收一笔，收了多少钱，我了如指掌。

花一笔报一笔，花了多少钱，我也了如指掌。

钱你还能花，但你不敢乱花。

事实上，这已经是一年之内，高层第二次打“土地出让”的主意。

2月26日，央行和银保监会发布了土地出让“两集中”政策——

全国22个重点城市，将“集中发布土地出让公告、集中组织土地出让活动”，且一年发布住宅土拍的次数不能超过3次。

以前是想拍多少地，想怎么拍，地方说了算。

现在是想拍多少地，想怎么拍，高层说了算。

怎么说了算？

过去地方城市如果想抬地价，要么就是捂地不出，要么就是挤着牙膏出，反正就是不按用地计划出。

半年憋出三块地，一堆憨批房企，抢着拍。

现在？憋个锤子！

全年就给你三次土拍机会。

集中公告，集中拍卖，列了计划就要严格执行。

更狠的是，部分城市的土地集中出让公告中，还直接限定死了以下内容——

土拍楼面价、土拍溢价率、住宅销售均价、住宅销售最高价、住宅销售最低价、施工工艺、精装品质、物业服务……

一年卖多少地，高层说了算；土地卖多少钱，高层说了算；未来房子卖多少钱，高层说了算；最高能卖多少钱，还是高层说了算；精装多少钱、物业多少钱，通通都是高层说了算……

但是，土地出让两集中，只能让高层把控土拍的环节，却无法把控收钱的环节。

这一次的征收权调整，相当于——

高层直接把手，一杆子插到了收钱的环节。

在土拍的收钱环节，安装了一个监控探头。

一个土地出让集中管理，再加上一个土地出让金征收权调整——

不仅把控你卖多少地，还把控你怎么花卖地的钱。

地权，被彻底收归高层。

2

为什么要做这样的调整，为什么要把地权回收？

既怕你乱花，又怕你花完了乱收！

更怕你在乱收乱花的过程中，嗷嗷卖地推高地价，推高房价！

在此之前，土地财政就是地方的“私库”。

背靠这个私库，地方上花钱的时候，毫不节制——

无序扩张、无序画饼、无序烧钱、无序繁荣。

来来来，上数据！

下面这张图，是地方城市土地收入的流向——

拍地的钱，去哪了？

征地补偿、开发和建设支出！

说白了，这不就是全烧在了“拆迁征地、咔咔画饼干新区”上了。

成都，一个高新区填了30年，至今还有一个高新三期没填满。继续向南捅出40公里，直接开干天府新区。一个天府新区，填了8年，至今只填了30%。

现在又掉头向东了，又是捅出30公里，皇冠湖改个东安湖的名字，继续画饼……

武汉，城市更新，画白沙洲、四新方岛、古田的饼。城市扩张，画双柳、临空、蔡甸和葛店的饼。

这还不过瘾，直接干出来个500平方公里的长江新区，号称要再画30年……

南京，更是老画饼大师。围着城市20-30公里的环线，转着圈的画新区。向东20公里，画饼青龙山生态城。向南30公里，画饼九龙湖南。

满城射地铁，满城画新区，满城铺名校……

再多的钱，也扛不住这么往死里烧。

再好的姑娘，也不架不住这么往死里造。

钱烧完了，怎么办？

向私库要钱！向土地要钱！向土拍要钱！

来来来，继续上数据。

过去10年时间里，全国国有土地出让金与总财政收入的比值，没有下过50%；2020年44个主要城市中，近乎50%的城市依赖度超过100%；

更夸张的是，2021年一季度，卖地收入占总财政收入的93%。

也就是说，今年的地方财政，全靠卖地。

楼市调控来了，地不好卖了，地价卖不上去了，怎么办？

博弈呗！

自中国有楼市以来，二元博弈就充斥着所有的政策包。

比如，高层喊出一个“稳房价，要限购”。

但是——

地方城市刚憋了一年多，就搞出来个“抢人大战”。

一个落户就能买房，击溃了所有的限购政策。

比如，高层喊出一个“加大供应，把地价打下来”。

但是——

地方城市，装模作样的搞出个年度供地计划。计划里，动辄就是上万亩的土地供应。

实际操作中，核心城区的土地捂着不卖，嗷嗷叫的卖远郊的垃圾土地。

趁着高层一个不注意，就在核心区拍出来一块地王。

杭州、南京，一个个化身捂地惜售的端水大师，控的一手好地价，哪个都不是省油的灯……

高层喊的是“房住不炒”，地方干的是“因城施策”。

你限购，我人才落户能买房；你限贷，我经营贷流入楼市；你号召加大供应，我列着计划捂着地……

再严厉的楼市调控，在自上而下的二元博弈过程中，都能化为八个大字——

因城施策，事缓则圆。

再严的房住不炒，都能被地方一个因城施策消解掉。

所谓的土地财政，说白了就是下面四句话：

有钱时，烧钱扩张。

没钱时，嗷嗷卖地。

调控时，捂地惜售。

卖房时，因城施策。

照这样玩，那还调控个屁的房价！

于是，从今年开始，高层开始从顶层设计上打断土地财政的要害。

一个土地出让两集中，打断卖地的要害。

你想控地惜售，但因为集中供地，土地出让权在我手里，卖多少地我说了算。

一个土地出让金征收权划归税务，打断花钱的要害。

你想烧钱扩张，但因为征收权转移，土地出让金也在我手里，花多少钱我也能把控。

地方，正活成一个小时候过年刚拿到压岁钱的我们。

乖，妈先帮你保管，你花的时候，再找妈要。

妈，我想买个变形金刚。

买个锤子！我看你像变形金刚！

3

这样的政策调整，将对楼市产生什么样的影响？

第一，房价走势，将更加平和。

曾经的楼市，经常出现震荡。

一控就横盘，一放就猛涨。

为什么会出现震荡？

因为地权中枢在地方手里。

你只要调控，我就一边因城施策，嗷嗷抢人，一边捂地惜售，缩减供应。

一旦政策放开——

饿疯的地方嗷嗷拍地，饿疯的房企嗷嗷抢地，压制的需求嗷嗷抢房。

人字拖塑料袋，满杠杆上马干啊！

于是，新一轮的暴涨就来了！

现在的地权中枢，收归高层了——

平日里，高层拿着土地出让金，严控开支，杜绝地方烧钱扩张。

当地方开支压缩后，就不会动不动就饿疯，就不会动不动推高地价。

一旦真有不开眼的想推高地价，推高楼市——

因为土地出让两集中的政策，土地出让权在高层手里，一个不高兴，就给你嗷嗷拍地，分分钟给你干成“供应过剩”。

地权，是房价的基础。

地价中枢平和了，房价中枢也就平和了。

房价中枢就从过去“一控就横盘，一放就暴涨”的波浪曲线，回归了平稳上扬的曲线。

第二，低吸高抛的楼市投机玩法消弭了。

以前的楼市，玩的是什么？

玩的就是，“周期”。

玩的就是低吸高抛的暴击刺激。

为什么会出现周期和低吸高抛的暴击？

就是因为有波动，有如上所说的波动。

调控进来的时候，需求短期压制，房价的确横盘。

调控退出的时候，地方嗷嗷拍地，我们嗷嗷抢房。

房价中枢，伴随调控进退，呈现出明显的震荡起伏。

震荡起伏中，充满了低吸高抛的投机机会。

干！满杠杆就是干！

现在地价中枢平和了，房价中枢也平和了，低吸高抛的机会也就自然消弭了。

第三，中国楼市的价值，只剩下真实的居住需求支撑。

当震荡波动消弭了，炒地皮消弭了，低吸高抛的投机也消弭了……

一二线楼市的价值，只剩下真实的居住价值。

什么叫真实的居住价值？

只要这个城市的产业结构足够好，就一定会有足够多且结构足够好的人口流入；只要这个城市的配套结构足够好，这些流入的人口就一定会留下来；只要这些人留下来，这个城市的楼市就始终有价值。

上述这些玩意儿，拼的全是长线。

你找到拥有以上长线价值的城市，拿着就好。

绝对适合小白，绝对简单易上手。

第四，中国楼市的分化，将会更加严重。

大家去思考一个问题——

土地出让金的征收权收归高层之后，哪些城市吃亏最大？

当然是那些穷省和穷市！

要产业没产业，要消费没消费，人口还在流失。平时的财政收入纯粹靠卖地续命，想要把地卖出高价，还要配套画新城的概念大饼……

现在土地出让金的征收权，收归高层之后——

钱，都在妈妈手里拿着。

烧钱画饼，肯定是不可能了。

概念的泡沫，也肯定是要被挤出的。

这些城市的楼市，也就丧失了最基本的地价依托。

那我已经穷成这批样了，以后该怎么活？

靠压缩开支呗，靠转移支付呗，靠有钱的亲戚们接济呗。

既然这么穷，既然都靠接济了，那就别浪了。

至于那些一二线的重点城市，地价会不会跌？卖地收入会不会减少？

大概率不会！

高层还想靠着这些城市的卖地收入，去接济那些穷亲戚呢。

因为这些城市毕竟有大规模的人口流入，毕竟有产业支撑，哪怕烧钱画点饼，也能靠人口和产业撑下来。

城市之间的分化，将会更加更加更加的严重。

第五，靠画饼烧钱搞出来的远郊新城，这把算是基本要凉了。

以前各个地方城市，都热衷画饼，热衷玩儿远郊新城。

为什么？

有钱赚！

先借钱画个饼，然后嗷嗷拍地。

卖地的钱，地方收了。画饼的债，银行兜底。

好处归自己，负债归别人，谁不想干谁憨批。

现在呢？

钱在高层手里，想烧钱画饼，还不一定能烧。

即便钱烧了，地也卖了，但卖地的钱还不一定能拿到手里。

一波转移支付，可能你刚烧钱画饼卖完地，收入就被转移到附近穷亲戚的手里。

好处归别人，负债归自己，谁干谁憨批。

最后，我想提醒的是——

中国楼市的玩法，真的变了。

房产这玩意儿，真的越来越定投基金化。

拼基本面，拼产业价值，拼人口导入，拼配套学区，拼长线，拼耐性。

以上，就是一个野生分析师宿醉后的全部分析。

希望诸位能把此文转发给身边那些仍对投机抱有幻想、仍对低吸高抛抱有幻想，扔想满杠杆干票大的朋友们。

放弃幻想，准备长持。

接受平庸的收益，作为资产的沉淀。