楼市30年！波澜壮阔，一文看懂楼市变化！

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楼市30年！波澜壮阔，一文看懂楼市变化！

                                                                                                   

周末的时间总是过得会快些，明天就周一了，都说周日的晚上是调整状态的最好时间。那就发一篇研究性长文与大家一起静心研究下。

回望中国楼市30年，房价究竟是否会崩盘？

房子究竟为何成为用来炒的，而不是用来住的？

房价为什屡屡创新高，越调越涨？

房价究竟能不能下跌？楼市究竟能不能崩盘？

相信读完中国楼市30年，你就会有自己的答案！

中国楼市1.0版

中国房地产的元年起于1980年，房子被定为商品房改和土改，同时被推动。

但真正到了1987年，深圳进行了首次公开土地拍卖，中国的楼市才正式开始进行了商业化。

中国第一个楼市的泡沫出现在海南。

1988年海南脱离广州独资建设之前的烟瘴之地，凭借临海优势成了经济特区。吸引了无数淘金者蜂拥而入。

房地产大佬潘石屹，回忆往昔，如此感叹：刚坐上船上岛还空荡荡，一夜过去，15万人就乌鸦就乌鸦鸦的涌过来。于是一夜之间海南出现了无数的房产公司，要挣钱到海南要发财炒楼花，银行也是胆大包天，只要你敢拿地随便画两笔图，拿着图纸就能去银行拿到大笔的贷款。

当时这种空手套白狼的把戏可谓是存储不清。

一个叫罗先友的四川人用全家的家当5万块钱买了两亩地定金，完了付了两亩地的定金后，就向老家放出要建大楼的消息，从18家单位空手套来了2000万，在众多炒房客的齐心协力下，海南楼市的价格节节爬高。

1991年大家月薪只有几百块钱的时候，海南的房价超过了3000，直奔5000，甚至在三亚还出现了单价破万的楼王。而当时的北京房价也不过2000元而已，海南政府也是笑得合不中合不拢嘴。

1992年，海南全省房地产投资高达87亿元，占固定资产总投资的一半，海口市的经济增长也达到了83%，而其中40%的财政收入都是盖房子盖出来的。

然而好景不长，防海南狂飙突进的泡沫终于引起了中央ZF的注意，一令纸下出台国16条，严控信贷，提高利率，限期收回违规资金。

16条对于炒房者来说高到致命，大幅提高了炒房的成本，让自己的项目无以为继！随即海南的房地产也轰然奔，房价大跳水。海口的房地产公司纷纷倒闭了95%。坏账高达800亿的泡沫破裂后，海南有了三大景观：天涯、海角、烂尾楼。

楼市的崩盘的结果是多么可怕！曾经被众人疯狂的高楼，此刻无人企及。那些烂尾楼的楼房都被当作都被当地农民以极低的价格租走，发展畜牧业。一时间别墅养猪，地基养鱼的海南景象传遍了全国。

据说当时有人一千多万开发的房子，十年后卖废铁才卖了300万，银行也是损失惨重，到1998年时，工农中建四大国有银行，因房地产业的溃烂积压在海南的资金高达430亿，房地产信贷不良贷款高达80%以上。当时的海南发展银行甚至在一年后就遭遇了挤兑，随后被央行关闭。

中国楼市2.0版

海南楼市的崩盘引发了连锁反应，全国楼市也是一夜入冬。

然而当大家的炒房热情逐渐熄灭时，1997年突然杀出一个索罗斯，席卷了整个东南亚，引发了亚洲金融危机，中国经济也遭遇了重创，楼市更是彻底崩盘。

于是经济，中国放出了房地产这只大老虎，98年房改，99年房改，2001年税费改革，2002年土地招牌挂制度。一系列的政策先后出台，土地财政开始形成。

房地产这只熊洪水猛兽一旦被放出，便是一发不可收拾。2001年近三个月，北京的房价就暴涨到了97.3%。

于是国家又对地产下了狠手，2003年印发的121号文，严控银行的房地产开发，房地产开发贷，土地储备贷款，个人住房贷款，并且首次推出了二套房，提高首付利率上浮等概念。

政策一出，全国房价应声下跌，上涨势头得到了遏制，全国地产行业进入了冬季。

然而造化弄人，2003年，非典全面爆发，中国经济影响严重。

为了刺激经济，房地产重新被提起，在央行下调贷款利率之后，房地产彻底走上了不归之路。涨势一发不可收拾，这一轮暴涨足足持续到了2007年。

在海事海南楼市泡沫的故事结束之后，另一个暴涨的故事发生在深圳。2003年之前，深圳关内均价能达到4000元，在2006年的时候均价也只有6000元，但是到了2007年均价直上12500元，最高价已经达到了17500元。

高房价自然引的民怨沸腾，于是2007年调控大招再次放出。

关于加强商业地产信贷管理的通知下发，具体要求对于房贷的二套房首付不低于四成，利率为基准利率1.1倍。严格控制银行开发贷项目，资本金不达35%，不给放贷。

调控效果再次一针见效，高烧不退的房价立即跳水。

2008年之后美国的次贷危机爆发，点燃了全球的金融危机，中国也深受冲击，房地产行业从降温变成了冰冻土地，流拍地王退地深圳楼市。新房均价2008年的2月达到了16000元的高点后，就开启了自由落体，三个月之后跌至了11014元。

楼市崩盘之后，深圳爆发了弃房断供的热潮。房价的暴跌，房子已经沦为了负资产，要还给银行的钱比现在的房子价值还大。

于是很多人忍痛割爱，首付也不要了。

2008年7月初，一篇名为断供已过千亿次级贷款危机浮现的博文在网上广为流传。在文章中称，某银行蛇口分行所办理的蛇口片区的房贷，目前已有一千多人超过了三个月没有还贷，欠贷款金额已超过15亿。

根据2007年该银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例，估算该行当年在个人住房贷款一线上所产生的坏账已高达200亿，并由此推断一家银行产生的坏账就达200亿。

与此同时各大房地产公司也是破产倒闭先起立，一股跑跑路潮。2007年11月，中天置业150家分行一夜之间全部关闭。

12月金地在南山宝安的二十几家分行也全部停止营业。到2008年年初，创辉租售集团在珠三角7个主要城市的门店纷纷关门成了全国性事件。

2008年1月，在全国各地拥有1850家地铺的创辉也陷入了关铺门。彼此在这个时间段，在深圳有500多家地铺的中介关门。

2009年之后该类现象就彻底消失了。很多深圳人叹息道：眼看他起高楼，眼见它覆灭了。

中国楼市3.0版

面对这场百年一遇的金融危机，房地产彻底被踹翻在地，眼看着国内经济一地鸡毛，我们又想起了房地产的刺激作用。

果断地推出了是放出天量流动性的4万亿政策，开启了史无前例的大水漫灌。

4万亿计划之后，央行对房地产全面松绑，用最大力度的信贷政策支起房地产起飞。个人房贷利率下限为扩大为70%，首付款最低也可以做到20%。上海甚至命令国有企业直接购买房地产，来维持房地产行业的稳定。

随着政策的一声令下，中国楼市全面燃爆。

当年房价上涨了25%，房子是用来炒的，不是用来住的。此时的房子已经彻底沦为一个金融工具。

2010年高房价之高房价之下的民怨沸腾，舆论压力山大，再加上经济有所回暖，于是又一次调转了枪口。

2010年4月17日，国务院印发了国十条，国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%。首套以及首付和贷款利率也大幅提高，无一年以上纳税证明和社保证明的分本地居民暂停发放住房贷款。

调控果然再次奏效，房地产销售面积从2009年的增长76.9%，一下子跌到了负增长30%。

瞬间市场被冰封，房价的暴跌让许多老借助不淡定了，砸售楼处的闹剧在处上演。

2010年到2014年，全国楼市整体表现萧条，即使偶尔上涨也会很快恢复。库存其闲置的商品房数量飞速增加。

2015年不少开发商已经支撑，大量的开发中手上的楼盘全部出现资金问题，甚至不得不借高利贷以苟延残喘。

这时烂尾楼情况集中出现，面对楼市的库存严重过剩。国家终于坐不住了，再次出台去库存政策刺激房地产。

除了限购松绑之外，金融上也为炒房客提供了各种便利，房价引爆了一波翻倍的涨幅，房价去库存的炒房大戏轰轰烈烈的开启。2015年到2017年三年间，国内绝大多数城市房价暴涨，甚至翻倍。

一线城市暴涨之后，二线城市涨，三四线以棚改和货币化安置，也开始上涨。

在这场居民加杠杆，全民大跃进初中，几乎所有的家庭都为高库存接盘了。

直到2016年下旬去库存基本完成，风向再度转变，国家开始调控。限购、限贷、限售、限价。号称史上最为严厉的调控。

再到今年的种种政策，我们正式走上了房地产改革之路......

看完，楼市30年是否你也有恍然如梦的感觉！

让我们总结一下，首先必须明确一点，大跌大涨都不是好事。

通过历史调控，我们可以发现，凡是房价出现下跌都是起源于楼市的加息。像1993年海南泡沫一夜之间的崩盘，还有2007年，深圳楼市大跳水。足够说明，只要我们在资金面下狠手，房价肯定会硬着陆。甚至像海南一样，房价半年暴跌70%不是梦。

但是房价的下跌与否取决于政府的决心。

恐怕今日不同往日了，我们是不予不会允许这样大面积崩盘事件再度发生，没人会再敢让房价再度暴跌了。

所以现在的楼市所有调控重心都是在控制楼市上涨过快，维持楼市泡沫，不必刺破而大面积的暴跌。

不过有小区间的下跌和小范围的下跌，也是很有可能的，比如那些经过史无前例的炒作的三四线城市，恐怕很难摆脱原形毕露，无人接盘的命运。

每一轮房价暴涨起源于何时？

1997年东南亚金融危机，2013年非典，2008年美国次贷危机，2015年库存严重过剩......

几乎每一次都是源于难以预测的黑天鹅事件。

那么中米毛衣战来势汹涌，中国经济已经承压！夜壶论无数次被各大媒体提及，我认为是很不专业的表现。

没有人会一直在错误的问题上重蹈覆辙！

就如我第一篇文章《那些，房产大佬不敢说的话》中归纳今年的调控政策和预测市场信息一样。这次史无前例的调控是房地产本质上的改变，而非把表面的泡泡去掉那么简单。

相信未来，我们将迎来新的社会体系与认知。

与智者共勉！

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