嘉兴楼市的凉，凉到土地流拍了！

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嘉兴楼市的凉，凉到土地流拍了！


安佳侃房 2018-07-24 23:13:53

每个一个品位精致的生活家

都置顶了「安佳侃房」

讲真今天的土拍结果一点都没有出乎意料，韭菜被收割之前，总意识不到自己是韭菜。

买p2p买成受害人，买房买成接盘侠，当以韭菜收割机著称的地产商，也逃不脱韭菜候选者的命运。

你就会感慨试问苍天饶过谁。

1

很多人其实根本不明白房价为什么会涨，有人说是根据城市发展推进政策，也人说是根据宏观市场，还有人说根据人口净流入和供需比。

当然这些都对，其实能让房价上涨的核心就是周边土地的价格，因为房子本质上就是钢筋混凝土是不会涨的，只有城市的扩张土地价的上涨才会带动房价上涨！当然这条的前提是不能有关部门限价

2017年的地王们，你们还好么

2017年5.22开始，8地齐飞，数百家开发商摇号拿地，市区宅地全部熔断…几乎每一次拍地，都刷新这长三角吃瓜群众对嘉兴地价的认知！

“高价拿地，可以以更高的价格卖出”这句话成了全民共识，不仅销售相信，购房者相信，开发商也相信。

但有关部门不相信！有关部门不相信这是个很扎心的事，因为它为了让你跟它一样不相信实现了毫无标准的限价！

面对资本市场本就该快周转的地产行业面临限价这难题时

卖，需要割肉离场，心有不甘；

不卖，面临着持有的资金成本，压力山大

例如嘉兴限价最严重的平湖，旭辉平国府加上竞配建综合楼面价高大接近1.1万的土地成本，上个月底开盘销售均价1.58左右，无其他隐性费用。

同时平湖中埭的融创海越府去年拿的地楼面价也接近1万块，目前销售均价只有1.58，还需要启动分销。。1000套多一点的高层到现在还没售罄。。

这就是限价，开发商也不想但不卖数亿的资金成本压力巨大。

这个月初我在粉丝群里给群友提醒建议有货的尽快脱手，在不脱手就难找接盘侠了。还好不少群友给我反馈都在不错的价格脱手了。

资本市场本就是零和博弈，行情上扬的时候卖方卖的是预期价在选择不足的情况下买方只能被迫接受。

同样行情下行的时候买家的预期价是多少卖家就得被迫接受因为买方客户有限你没得选择。

2

昨天的文章我后台数据看了下没有营销人员转发，这也不奇怪，具体原因大家懂的。

昨天的文章我说了房价下跌在嘉兴新房是不可能的，已经隐性的说了接下来市场真实预期售价。可后台还是有粉丝及朋友问我接下来市场期望价多少，可能是我表达的不够清楚，接下来新房备案价是多少基本市场预期价就是多少。重点是不在包含30万的汽车位。

嘉兴楼市异常火热价格畸形却没有被有关部门约谈就是因为公开的表价做的漂亮，因为公开的备案价确实不高，汽车位又没有进备案价。

有人会说现在售楼部汽车位不都是捆绑销售吗？

呵呵哒，拿好录音笔去售楼部咨询，但凡有给你说需要捆绑销售的，一告一个准。

标准的销售会告诉你，买汽车位优先买房，当然这是卖方市场的时候，因为买的人太多，只能被迫接受。

风水轮流转，到了买方市场的时候也是同样，不需要买汽车位的楼盘或者汽车位低的楼盘我优先考虑购买，反正可以选择的楼盘太多了。

这就是市场，嘉兴的邻居苏州一个楼盘国瑞熙墅拿地价2.47万售价2.9万，贴这成本红线在卖。

这价格算是比较亲民了吧，国瑞熙墅的去化差的让营销人员怀疑人生，差到楼盘旁边二手中介调侃说：售楼处雇人排队的花费一天都需要上万元，依然撑不起售楼部的人气。

3

好了在说说今天的土拍

第一块地

2018南-018号一点都没有出乎意料零溢价零报名，自然就是流拍

土地面积：80249.1方

起拍楼面价：2297.8元每平

要说贵吧也不贵不过地段真心一般，对比2017南-041号中正置业4253的楼面价已经便宜不少了，依然流拍。

当然还有一个最重要的因素就是

该地块内123000㎡（上下浮动500㎡）住宅建筑面具由政府以5000元/㎡的价格回购；每套房源应配套1个停车位，有政府以2万元一个的价格回购。

简单的说基本该块地就是帮政府建设，利润就别说了，妥妥的亏。当然没有雷锋开发商报名了。

第二块地

2018南-019号仅一家报名，拿地企业竟然是嘉兴湘家荡投资有限公司。。

土地面积：36070.01方

起拍楼面价：9107.7元每平

成交楼面价：9111.54元每平

“嘉兴湘家荡投资有限公司”光看名字我资料都懒的查了，这样名字的公司我等吃瓜群众不好随意点评的。

对面的新希望·鹭栖湖去年可是万元拿地，到现在一年了，都没勇气开盘。

看来新希望是真的心里希望能首开告捷，毕竟不能让城市失去新的希望。

第三块第四块地

两块地都算是科技城板块，只是估计未来教育资源划分上有有所不同。

2018南-017号地块

土地面积：42437.53方

起拍楼面价：7755元每平

这块地拍的异常的久开发商加价都是三万三万的加可见横盘下的楼市，开发商有多谨慎。

这块地旁边的格兰上郡还有百来套房子毛坯销售，听销售说今年会开，销售价格估计会比之前高一些，上次开盘价格1.4万。。吴越学府很多人购买是因为最初销售说是有匹配科技城实验的教育资源，后面被收了智商税现在很多业主在1.4-1.6的价格大量抛售，想必这块地在销售以及产品上都需要花费不少心思。

经历过吴越学府的事件后，建议买房的小白，买房还是需要录音的，万一在虚假宣传。以后房价不大涨的时候单凭虚假销售一条就可以薅不少开发商的羊毛，所以各位售楼处的小哥哥小姐姐接待客户的时候别那么随意。

在给大家个建议在去售楼处咨询之前先给售楼处座机电话上打一个稍微了解下再到售楼处去了解，这样置业顾问会非常非常用心的接待你的，这一条请谨记。

2018南-016号地块

土地面积：88411.24方

起拍楼面价：5469.5元每平

成交楼面价：6829.5元每平

万科其实已经不用多做介绍了现在再售的香樟国际，尚宸评价都很不错，已经交付的小区的不管是小区品质及物业还是溢价能力也是很好。

这块地起拍楼面价不高所以溢价幅度大不奇怪，现在地块以填平，周边直径距离不到2公里在售新房就一个世茂的璀璨时代，世茂去年5月22号9125楼面价拿的现在的地，面对斜对面今天万科今天以6829.5的楼面价拿地。

此刻世茂和绿城的营销总一定是慌的一笔。做改善绿城慌，做刚需世茂慌，特别是世茂，万一做刚需产品世茂这个盘估计要撑很久很久。毕竟现在嘉兴本地人才是主力购买群体，而且世茂已经交付的卡门印象和尚景蓝湾已经让不少嘉兴人抗拒了，万科品牌价值比世茂高，楼面成本价比世茂地块低，嘉兴本地人对万科的产品认可度也比世茂高。世茂想想也是心也是凉呀。讲真如果我是项目操盘手，我只能说臣妾做不到呀。不难想像世茂接下来营销人员的日子有多难了。

4

为了石锤我第二节所说的市场基本回归买方市场，我来给大家一一佐证

从去年5.22开始拿地的房企来说

1、经开2017-10号

淮矿地产8728的楼面价，普罗旺斯就是他的作品，品质大家懂得。

这块地的现推广名东方禾苑，一年多了还在续客。。

2、经开2017-10号

阳光城9125的楼面价，首入嘉兴

这块现推广名，中山府一年了售楼处听说好像上个月才建好开放。

3、2017嘉秀洲-014号

卓越地产10017的楼面价

现推广名泓玺台，上个月首开告罄，主要赶上壹号院清盘，整个秀湖板块就他一家再售。

4、2017嘉秀洲-015号

奥元地产6211的楼面价

现推广名天悦湾，一样一年了没看见什么销售动作。

5、2017嘉秀洲-016号

浙江新大6000的楼面价

现推广名新大蓝庭，洪合就这一个楼盘，本地购置力强，虽然没有像市区那样逢开售罄但去化也还不错，自然也就没有启动分销

6、2017嘉秀洲-017号

卓越地产3866的楼面价

现推广名卓越正荣运河大公馆，两家开发商合作的。营销模式就是常规的分销，买这种盘自住还好投资妥妥的成了接盘侠

7、2017南-009

新希望集团10038的楼面价

现推广名鹭栖湖，三家开发商合作的项目，听销售说挺折磨人的。一年多了，首开还没开，传说上个月要开，满朋友圈中介在卖茶水费说是要茶水费才能买到。。呵呵哒估计是预售价没达到预期价就没拿预售证，现在市场转凉，只怕接下来就是没按预期价来卖也难有好的销售情况。

8、2017南-010

世茂9125的楼面价

现推广名璀璨时代，也是多家开发商合作项目，首开去化不好启动了分销。二次加推因为绿城在旁边的地块抬了轿子才得以告罄了，今天万科以比他们低2295.5的楼面价拿了斜对面的地，心里的苦只有世茂营销人自己懂。

9、经开2017-14号

卓越8030的楼面价

现推广名珑府，一年了像样的售楼处都没造出来。。最初说是毛坯后面有改装修，在香樟国际都还没清盘的情况下估计不会开，毕竟香樟精装1.4-1.5的价格放在那。

10、经开2017-15号

路劲地产6280的楼面价有21600㎡的安置房还有4500㎡的农贸市场，真实楼面价8000往上不细算了。

现推广名嘉禾路劲金茂府，首开动用分销，冻资150万一位意向客户，差不多快2个月了，还没开盘估计是荣安府和金茂府两者选一的客户被先开的荣安吸收了一波，认筹客户不足没开了吧。

11、2017南-21号

大树集团6337的楼面价

现推广名水月轩，大面积的分销产品，旁边的大树湉园这个月加推了，汽车位5万，毛坯价8K多，中介说是茶水费要15万。具体因为没有去了解所以不是很清楚，知情人可以留言告知下哈。

12、2017南-22号

佳源8728的楼面价

现推广名优优中环，沿用了碧桂园的模式快周转，依托嘉兴某大V优秀的文案水平和上海4家有实力的分销商，在别的楼盘有些售楼处到现在都还没建好的情况下，它已经清盘了。。是的不是售罄，是全名清盘，这才是快周转。

这年头拿地又好又便宜不算本事，产品卖的又快又好才是本事。

13、2017嘉秀洲-044号

福建正荣6767的楼面价

现推广名金茂府，原先是做小面积的叫金茂悦，后面因为有关部门不批只能做大户型，只好改名金茂府。现在还是续客阶段，预售证遥遥无期。

14、2017嘉秀洲-051号

正荣3026的楼面价

现推广名悦公馆，5月份营销中心开放，王江泾的几个楼盘反正都是需要依托分销进行销售的。现在还没开始启动首开，慢慢来吧，毕竟周边竞品太多了。

15、2017嘉秀洲-052号

石榴集团3906的楼面价

现推广名清水湾，信息匮乏的我，具体产品和营销情况不晓得。。。还望知情人透露。

16、经开2017-28

香港兴业10039的楼面价还有600㎡的配套房

现推广名未出，反正香港企业有钱不差钱。。不着急营销。。

17、经开2017-29

苏嘉9125的楼面价还有4400㎡的配套房

一样现推广名没出。。

18、经开2017-30

中铁建8566的楼面价还有6000㎡的竞配建

现推广名江南国际城，还是大体量楼盘，具体产品我还没怎么了解过。不过是高层加电梯洋房。

19、2017南-040号

石榴地产5000楼面价

现推广名湘湖湾，具体产品不清楚，还清知道的留个告知下哈。不过旁边的湘湘田园没清盘之前估计这个楼盘是不会开的。

20、2017南-041号

中正置业4253的楼面价

现推广名因为是乡镇上的楼盘我没有太深入的了解，开发商也没在大的媒体上大肆宣传所以不知道。

21、2017南-042号

世合3855的楼面价

现推广名不知道反正世合一直都是分销项目，产品是大平层改善的，提倡向往的生活。

22、2017嘉秀洲-063号

中洲4514的楼面价

现推广名不知道，科技城实验学区的虚假销售事件已经上不少本地人反感不以，估计这次销售会有所受困。

23、2017嘉秀洲-60号

中粮8586的楼面价

现推广名不知道，面对市场横盘周边茫茫多的相同产品的竞品中粮估计会买房送一大波粮食。。

24、2017嘉秀洲-059号

金地5813的楼面价

现推广名就是刚开盘没多久的萃湖上郡，分销项目，嘉兴的几个大V都打过广告了。就不再赘述了。

25、经开2017-37号

海宁万城8023的楼面价还需要配12个幼儿园。真的贵

现推广名万城·赞园，这楼面价最后一波买中环公园的业主还是很开心的，没有汽车位捆绑，1.2万多一点的价格，碾压万城。本身城北购买力就严重不足。估计接下来万城的销售慌得一笔。

26、经开2017-36号

荣盛7257的楼面价

现推广名祥云府，旁边的绿城没清盘以前估计是不会开的，至于绿城这次销售估计没那么轻松了。国际商务区的万科香樟国际精装的价格就比他综合毛坯的价格多1千，位置还好那么多，不过绿城卖完城东就是他的独角戏了。

27、经开2017-35号

雅居乐8411的楼面价

现推广名中央公园，具体产品情况，嘉兴的其他两个大V打过广告了。

28、经开2017-34号

香港兴业10038的楼面价还有500㎡的配建

一样兴业基本保持神秘没看见营销动作

29、经开2018-9号

佳源10038的楼面价加17000㎡的配建，综合楼面价还是挺高的

现推广名城南印象，产品是大平层户型，拿营销速度来说，其他开发商跟佳源比弱爆了。6.6拿的地现在续客续了好多了，而且产品定位的也很好，跟周边竟品有了足够的产品产差异化。这点给佳源点赞。

30、2018嘉秀洲-004号

佳源9573的楼面价

现推广名秀湖印象，同一天拿的地，城南的就叫城南印象秀湖的就叫秀湖印象，这名字起的真省力，现在售楼处用的原优优秀湖的售楼处。比营销动作估计嘉兴佳源说第二没人敢说第一了。

31、2018南-011号

绿城10033的楼面价加13300㎡的配建

现推广名还没出来，跟柳岸禾风的营销负责人有聊过说是这块地是做大平层产品，不过也是合理的。不过面对今天万科如此低楼面价，推出的产品一定得是相当惊艳不然客户没必要不选择万科去选绿城。

接下来的市场一个是产品的质量一个就是产品的差异性，如果产品都差不多的话就比价格了。

好了大家看了这么多也是不容易受累了，其中还有几块乡镇地块和100%自持的我就没写了。不算今天的土拍现在除了优优中环清盘了，自去年522开始到今天还有超多的楼盘没开盘，购买力已经被透支的差不多的嘉兴。接下来茫茫多的房子要卖出去完全不用担心买不到。

接下来买房冷静冷静在冷静，不出意外的情况下嘉兴目前两个比较知名的大V会隔三差五的打一个楼盘的广告，至于我有没有机会接到广告还要看开发商爸爸的心情了，不过我打广告肯定不会那么硬。

5

最后解答个网友的疑虑

相信这个问题是很多人所关心的，其实吧期房本来就没办法给很好的承诺所以只能买个预期，所以一定要听售楼处的置业顾问是怎么详细介绍的。

个人建议前期在选择开发商楼盘的时候尽量选择有诚信的大开发商，对于有些品牌大但营销人员不诚信的还需要谨慎选择。

特别高价楼盘，反正现在整体市场都是偏横盘的不可能在出现逆天暴涨，所以如果情有独钟某个楼盘但因为营销人员的诚信问题可以考虑等差不多现房了再买，反正现在工程工期快，没多久就可以看到现房了，对于非民营企业的开发商不差钱。现房销售无所谓的。

本文大部分图片来源于房产超市网

今天的土拍开发商拍地都是谨小慎微，作为买房者之后对比楼盘一定要多看多多考虑，谨慎入手，毕竟百万的产品，在加上限售因素大大的削减了可交易的流动性。

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