人口政策落地只是一小步，嘉兴城市发展迎全面红利期

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人口政策落地只是一小步，嘉兴城市发展迎全面红利期

                                                                                                   

4月9日，嘉兴户口迁移新政落地——《嘉兴市户口迁移若干规定（试行）》出台，“全市全面取消购房落户面积限制、放宽人才落户门槛、允许有能力在我市城区、城镇就业生活的人员落户”……有人说嘉兴开启了“抢人”模式，有人说嘉兴打开了开放的大门……

不管怎样，这，确实是嘉兴推进户籍制度改革的重要一步，是人口政策红利落地的重要一步。
更重要的是，这只是开始，是嘉兴城市发展变道超车、进入快车道的配套政策之一。

What  户籍制度变迁反映什么

从建立户口登记制度，到“农”与“非农”二元格局，到“农转非”，到逐步取消二元制户籍结构、实施居民身份证制度，再到全市全面取消购房落户面积限制、放宽人才落户门槛等，嘉兴户籍制度变迁史，也反映着城市发展的变迁。

产业、人口与城市发展密不可分。嘉兴撤地建市35年，已经从昔日默默无闻的普通地级市，华丽变身为新二线城市，位列全国地级市前四十强，更将是上海重要卫星城。尤其是成为全面接轨上海示范区后，城市发展迎来历史性机遇、全面步入新阶段，相应的，产业、人口发展也将进入新阶段，此次户籍制度变革，是顺应趋势。

Why  新政出台不是偶然

1落实政策——推进户籍制度改革要求

2013年11月，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，要“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。”

2014年7月底，《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》正式发布。意见规定，要统一城乡户口登记制度，全面实施居住证制度。到2020年，基本建立新型户籍制度，努力实现１亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

嘉兴此次户口迁移新政，正是对“推进户籍制度改革”政策的贯彻落实。事实上，嘉兴在2016年就已全面放开五县（市）落户限制，这一次是着重在“有序放开城区落户条件”。

2大势所趋——推进户籍制度改革要求

嘉兴此次出台新的户口迁移政策，并非孤立事件。
2017年7月17日，广州“平地一声雷”，头一个宣布“租购同权”；
2017年7月28日，无锡确定租房也可落户；
2017年10月11日，武汉宣布硕士、博士以及大学毕业生40岁以下的，可直接落户；
2018年1月4日，南京允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
2018年1月9日，青岛确定租房也可落户；
2018年1月9日，天津实行引进人才“租房落户”政策；
2018年3月1日，南京再放宽——取得中级以上专业技术资格人员和三级以上国家职业资格（技能类）人员，可以直接在南京落户；
3月1日，宁波，大专以上应届毕业生可先落户后就业
……

众多城市都在实行落户新政，在“抢人才”，而这，既是为响应中央政策，更是中国城市化进程发展到现阶段，必然会出现的现象。

改革开放到现在已经是40个年头了，在前期，中国城市化进程重中之重无疑是北上广深这些昔日一线、如今的超一线城市。而经过多年发展、开发，这些城市已经趋于饱和，甚至人口过剩。嘉兴人所熟知的，正因为上海人口规模限制（到2040年都控制在2500万以内），嘉兴才迎来了洪水般的“上海外溢”。



嘉兴仅仅是代表之一，中国城市人口流入的重点，已经由超一线城市，转向了一、二线城市。尤其是各省会城市以及沿海强地级市。因为，这些城市，是经济较快发展的最强生力军，优先接收一线城市过剩的产业、人口溢出，同时完成自身产业、人口的升级。

3内在驱动——嘉兴城市发展的必经之路

嘉兴，曾一度是个低调温吞的三线城市，人口增长较慢——事实上，2011年以来，嘉兴人口逐年增长量很少，常住人口年增长2万人左右成普遍现象。户籍人口增长也同样较少。

与此同时，嘉兴城区面积却在不断扩张，新城区建设开发不断推进。2006年以前，嘉兴城区集中在老城区一带，南湖新区、秀洲新区发展才起步，经过十多年发展，嘉兴市区已经从中环延拓到三环往外，“摊大饼”式的城区扩张，对比缓慢的人口增长，造成的结果就是住宅空置率较高、人口密度较低、商业体量扩容但难以持续繁华。

“缺人”渐成这个城市持续快速发展必须解决的问题。而已经开始步入新时期的嘉兴，更加需要人口导入——作为全面接轨上海示范区的嘉兴，作为上海都市圈、杭州都市圈双圈唯一共同成员的嘉兴，作为杭州湾大湾区发展中重要一环的嘉兴，其定位和功能都不再是往昔的普通地级市，而是长三角城市中不可或缺的重要主角之一。嘉兴未来所承载的、所容纳的，与过往不可同日而语。

根据2016年出台的《长江三角洲城市群发展规划》，嘉兴到2020年市域常住人口将达到590万，到2030年将达到690万，届时人口规模将超越常州、台州等城市，同时人口增量在长三角城市中位居第一，增长数量超过南通、无锡等环沪热门城市！

人口增加需要过程，更需要政策的有力推动。此次户口迁移新政，正是在新时期新发展之下，人口政策红利的落地执行。

Influence  影响几何？

如果说2016年以来的“上海外溢”对嘉兴城市发展尤其是房地产业，带来了惊涛骇浪似的短期冲击，那么此次户口迁移政策，则是带来细水长流般的长期利好。

尽管全面取消购房落户面积限制，但并不等于没有其他条件，比如普通外来人口在城区申请落户时，就需要有合法稳定住所且连续参加本市职工基本养老保险达到5年；所以并不是新政施行后，马上就可以有大量人口落户嘉兴，而是在准入门槛内，有序进行。这就决定这项政策红利起到的是长期作用，利于嘉兴长期人口导入，尤其是较高素质人口；但短期爆发性情况不会发生。

那么，对房地产业影响呢？且看正略详解——

1消费结构将更多元化

在旧有迁移制度下，普通外来人口在嘉兴往往是“购房才能落户”，比如说市区范围就普遍要求人均建筑面积39.14㎡，也就是说一个三口之家落户的话，购房面积得接近120㎡。

而在新政之下，购房面积不再是落户要求，也就是说“先落户，再购房”会渐成趋势。先有了人口，再带来居住需求、购房需求。这种模式显然更健康，也使得购房行为更回归居住需求本质。

而在居住需求本质之下，不管是小面积还是大面积，都有其对应需求，消费结构必将多元化——这既表现为不同实力的购房者对房型需求不同，也表现为不同板块所承载的购房期望不同。这意味着，未来嘉兴楼市的产品必将打破现在的单调性、趋同性，而是层次丰富、定位细分。

2板块分化、功能差异更明显

如上所述，不同板块承载的购房期望不同，板块分化也会加剧。

哪些板块更能吸纳新增人口呢？首先，有产业优势的肯定是人口溢入重点，如科技城、国际商务区、秀洲高新区，它们是产业尤其高新产业发展高地，也是未来人口增长高地；再者，有良好配套资源的依然保持优势，如拥有优质教育资源的南湖新区、拥有成熟商业配套的运河新区等；还有就是目前尚不成熟但发展潜力巨大的板块，如国际商务区（金融）板块，会吸引较多看重板块未来的人群；而像老城区是“老破小”房源集中地，在新政背景下，租住功能性更优，适于租赁居住。

总之，不同的板块，各行其道，而在板块下的产品，也需要考虑区域细分规则。

3租赁市场将更繁荣

嘉兴房价从2016年以来，已经从7000元/㎡左右单价上涨到15000+，且有趋势继续一定幅度上行；但嘉兴房租水平，上涨幅度远远不及这个速度，且租售比较低，以租赁较普遍的老城区为例，租售比大约在1:500。也就是说，嘉兴租房投资回报水平较低，租赁市场相应不发达。

而随着新政落地，在合法稳定收入前提下，租房居住一定年限，也可以落户，这必将大大增加租房需求，促进租赁市场的发展。

4商业项目利好机遇

商业最需要的是人口，尤其是有消费力的人口。嘉兴之前商业氛围不浓，很大程度上就是人流量不够；而新政利于人口长期导入，利于住宅空置率下降，因此商业自然受益，比如社区商铺、商务楼宇集中地带的商业配套等，将迎来更旺的人气和消费力。

在住宅市场更繁荣的时候，嘉兴不少区域，尤其是发展之中的区域，商业项目价格与同区域住宅是倒挂的（即低于住宅价格），在人口导入问题得到较好解决时，对此最为敏感的商业也将升温，与住宅倒挂的情况必将得到缓解，并随着区域开发成熟，有些商业项目价格反超住宅项目。

正略视点deepthinker

1、嘉兴新的户口迁移政策，是人口政策红利落地执行的重要一步，也是城市发展步入快车道的需要和体现。
2、新政更着眼于长期利好，而非短期效应。
3、户籍新政落地只是嘉兴新时代发展中的一小步，未来几年，嘉兴在城市发展各个方面的规划都开始进入落地执行阶段，城市发展红利不断兑现。与此对应的是房地产业发展泡沫被消化、挤压，嘉兴城市地位提升、房地产业开发价值提升。

4、嘉兴不同区域、板块，受到新政利好影响的程度也会不同，板块选择愈发变得重要。

Ps：

4月10日，嘉兴两会上，胡海峰市长的《政府工作报告》中提出了2018年的新目标，其中很多都是城市发展规划的切实落地执行——
比如，大力实施“585”人才工程，打造人才生态最优市；



推进杭州湾跨海大桥北接线二期、杭平申线等项目建设，规划建设嘉兴高铁南站综合交通枢纽，做好苏台高速等项目前期工作，力争开工建设嘉兴军民合用机场；
力争引进世界500强、全球行业领先企业和总投资超亿美元项目30个以上；
新增二级以上幼儿园15所，加快推进清华大学附中实验学校落地、北师大嘉兴附中迁建等工作……

事实上，我们也可以看到，政府工作报告也好，不断落地的利好消息也好，嘉兴的大发展正步步落实，进入执行落地阶段，而不再是遥不可及的规划。就过去短短一年我们已经看到很多的新落地成果：

教育方面：嘉兴市与同济大学、上海科技大学签订战略合作框架协议；全市新增与上海合作办学（项目）11个，新增与上海结对学校46所。公共交通：跨海高铁大通道（通苏嘉甬铁路）将正式启动；苏台高速公路南浔至桐乡段及桐乡至德清联络线工程可行性研究报告已举行；嘉兴新版公交卡、市民卡已经实现在上海、南京、宁波等全国数十个城市刷卡。医疗方面：嘉兴与上海共建紧密型合作医院5家，完成医疗合作项目28个，实现与上海41家医院住院医保实时刷卡结算……嘉兴城市价值大幅提升这件事，正在不断坐实，房地产业发展，也迎来全新时代。

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