杭州买房摇号打“新股”，海宁从此不淡定了！

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杭州买房摇号打“新股”，海宁从此不淡定了！

                                                                                                

3月28日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《我市将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度》的新政。继上海、南京、长沙、成都、武汉之后，杭州成为了全国第6个摇号买房的城市。

上海、南京自摇号以来，只要是稍微像样一点的盘，几乎没有不“日光”的。

以杭州市场目前的热度，出现100:1的摇号盛况，都是大概率事件。

当中“房号”比中“车牌号”都难的情况下，有钱也大概率搞不定的时候，对于真正想买房的刚需来说，到底是利好，还是利空，相信大家都很清楚！

一方面是杭州户籍人打“新股”式的“买到即中奖”，另一方面是非杭州户籍人需缴满2年社保才有“抽奖”资格（唯研究生学历可直接“摸奖”）。

对于这种不知道猴年马月才能买到房的无奈，势必会催热两个市场：

1.有房票的杭州人，开始转战二手房市场；

2.无本地社保的非户籍居民，更加坚定的瞄准“环杭区域”。

环杭区域还有没有机会？

笔者在上一篇《对标上海，杭州的天花板在哪儿？》文中，提出了杭州楼市的“三个世界”理论，其中第三世界“杭州都市圈”，目前正在建设对接杭州的城际轨道，这无疑是广大“无杭州房票”购房者的主战场。而这其中处在沪杭两座“双子城”之间的海宁，更可谓是“拥杭接沪的急先锋”。如今，沪杭楼市“双双把号摇”，你让海宁怎么淡定得起来！

1

先拎重点

海宁是环杭区域前景最看好的城市！

这得益于以下4个优势：

1区位条件：“拥杭接沪”效应最明显

海宁处在当今长三角最具发展潜力的沪杭主轴线上，“拥杭接沪”效应最明显。

海宁有普铁、高铁、城铁、智轨4大系统，全省独一无二。

1、普铁服务主城区，往来沪杭市中心便宜又快捷。

沪杭普铁海宁站位于主城区硖石镇，每天有38对列车往返上海南站（距徐家汇仅3站），最快63分钟，票价16.5元；42对列车往来杭州（东站&城站），最快34分钟，票价仅11元。

2、高铁服务临杭新区（许村、长安），房价比杭州同等时间板块便宜一半。

海宁西高铁站到杭州东站车程仅13分钟，每天有28对往返，D字头9元，G字头12元。13分钟时间，如果从杭州东站坐地铁1号线，至多也就能到九堡客运中心，九堡目前二手房均价超3万/平米，而海宁新房价格普遍在1.5万/平米，比杭州九堡便宜一半！

3、城铁服务海宁全域，海宁蜕变“杭州第11区”。

↑杭海城际铁路规划图

2017年10月，杭州至海宁城际铁路已经正式开工。这条铁路从现状杭州地铁1号线余杭高铁站引出，进入海宁地界，共设许村镇站、海宁西高铁站、长安镇站、桑亭路站（预留）、周王庙镇站、盐官镇站、桐九公路站、斜桥镇站、皮革城站、海昌路站、浙大国际学院站12站，运营初期全日开行列车78对。

运行时间为早上6点至晚上10点，平均每12分钟就有一趟列车，设计时速120公里/小时，采用4节B型车编组（与杭州地铁1号线同车型），预计2020年底建成通车，届时由杭州地铁集团运营管理，纳入杭州地铁网络系统。

说白了，杭海城际，就是以“铁路”名义立项，行杭州地铁1号线东延之实，这与上海地铁11号线（通往昆山花桥）、广佛地铁等跨市域地铁无异。

杭海城际带给海宁的利好是空前的，上海地铁11号线，仅仅带动花桥一镇全面接轨上海，而杭海城际绵延48公里，横跨海宁全域，事实上让海宁成为了杭州的“第11个市辖区”。

4、智轨服务长安镇域，打造下沙2.0版。

在海宁西部，除了许村（有海宁西高铁站和临杭新区）外，长安镇（高新区）也是融杭发展的“急先锋”。近年来，随着浙江财经大学东方学院、浙江机电学院长安校区的相继入驻，“长安大学城”的名号也在整个嘉兴市范围内迅速打响。

长安镇目前正在加快落地“长安至下沙的智轨项目”（类似于上海张江有轨电车的中运量轨道交通系统）。线路北起长安镇仰山路与青年路交叉口，南至文海南路与学府街交叉口，线路全长19.2公里，设站20座，可对接杭海城铁长安镇站与杭州地铁1号线文海南路站，设计时速70公里/小时，5节编组，预计2018年8月开工，建设工期20个月。

据了解，与杭州经济技术开发区（下沙）接壤的海宁市长安镇（高新区）承接了娃哈哈、西子重工等近400家优质杭迁企业，总投资额超过700亿元。全区168家规模以上企业中，杭资企业占八成，高新区内的百联奥特莱斯客流60%以上来自杭州，成为杭州都市圈独树一帜的“海宁样板”。

↑海宁长安-杭州下沙智能轨道交通线路规划图

2经济实力：嘉兴经济实力最强县

海宁是嘉兴市县域经济和人口规模最强县，在2017年全国百强县市中排名13，在浙江省内仅次于义乌、慈溪、余姚，排行第四。

嘉兴市辖5县市经济实力与房价对比表↑

3购房政策：既不限购，也不限售

嘉兴房价并不突出，目前对非嘉兴市户籍购房者限购1套，首付首套房3成，第二套房4成（认贷不认房），购房政策在环杭区域中属于相对宽松的。

与海宁区位、经济和房价水平相似的绍兴市柯桥区，虽不限购，但限售2年（取得不动产证后2年内不得上市交易）。

4房价水平：沪杭主轴线上的一块“洼地”

从下图中我们可以看出，海宁目前的房价水平在嘉兴市辖5县市里是最低的，不仅只相当于上海的1/5、杭州主城的1/3房价，即使是和“临沪急先锋”昆山相比，也有38%的价差。

↑“拥杭接沪”城市二手房签约均价图（数据来源：安客居2018年1月）

鉴于二手房交易中上下家都喜欢适当做低签约价格，实际成交价至少按此价格上浮20%

2

讲讲历史

海宁三大中心板块是怎样形成的？

海宁，有钱塘潮和皮革城这2张响亮的城市名片。

钱塘潮，成就了海宁的老县城盐官镇，涌现了金庸、王国维等文坛泰斗。

皮革城，则得益于海宁市府所在地硖石镇处在老沪杭铁路浙江段中点的优越地理位置。

话说，海宁并不在沪杭两点一线的直线上。如果走直线，最近的距离是上海—嘉兴—桐乡——余杭，即今天的沪昆高铁走向，那么清末修沪杭铁路时，为什么拐了个大弯，路过海宁呢？

原来，当时的桐乡，分为桐乡、崇德2个县，原崇德县的土绅担心火车的轰隆声会破坏当地的风水，极力阻挠沪杭铁路从崇德县过境，与此同时，海宁方面硖石商会会长徐申如（徐志摩的父亲）和当时沪杭铁路的总工程师徐骝良（正好也是海宁硖石人）就建议铁路可改走海宁硖石镇。

这样的图纸，呈报到浙江铁路督办汤寿潜那里，就很难被批准。徐骝良就想了一个办法，把杭州到枫泾的浙江省内段铁路线图纸分两张绘制，一张是杭州到硖石，另一张是硖石到枫泾（枫泾到上海段，当时属于江苏省）。两张图纸分开看时，弯度都不大，几乎是直线。

沪杭铁路通车后，交通便利带动了硖石经济的发展，于是海宁县政府从盐官迁到了硖石。

桐乡在与沪杭铁路失之交臂了100年后，终于争取到了沪杭段走直线的沪昆高铁，高铁取直后，把在海宁境内的设站，逼到了海宁最西境的许村镇。

海宁也乘势西进，在许村镇高标准建设临杭新区，在长安镇落地了大学城和高新区，目前海宁西部已与杭州市余杭区政府所在地临平副中心、杭州经济技术开发区（下沙）的建成区连成一体。

至此，海宁全境出现了西临杭、中盐官、东硖石三大中心板块鼎足而立的城市格局。

3

探探新盘

上海人青睐海宁主城，杭州客买临杭新区

➤1.主城南拓，“拥杭接沪”左右逢源。

也许在海宁本地人眼中，围绕东山、西山，两山夹一水的主城区硖石，才是最具文化底蕴的老海宁。从这里去上海，坐火车，尽管不是高铁动车，但这也是老沪杭线上的客流最大站，往返上海的车次多如牛毛，基本可以“随到随走”，到位于徐汇区的上海南站也就1个小时车程，票价仅需16.5元。因此，海宁主城的楼盘最受上海客户的青睐，投资、养老两相宜。

从未来的发展看，主城南拓趋势明显。一条海州西路，皮革城、海昌路、浙大国际学院三个城铁站点，引出了整个海宁的城市主轴，这几年，随着浙大国际学院、银泰城的逐步建成，海宁中国皮革城的南迁，城南新城区域，已经成为海宁当之无愧的高尚住宅区。

待到2020年杭海城际铁路通车后，从这里出发30分钟可达临平，1小时可达杭州市中心，将吸引更多杭州刚需入驻。

城南新城西片，以皮革特色小镇建设为契机，加快皮革城区块功能更新与改造。位于城铁皮革城站附近的开元万科新都会，是目前全海宁最高端的项目，目前在售户型面积94-134㎡，均价15000元/㎡，精装交付，预计2019年9月交房。

城南新城中片，有海宁最潮流的银泰城商圈、市人民医院等完善配套，南北向的海昌路连接新老城区与海宁火车站。位于城铁海昌路站附近的绿城华景川桂语江南，目前高层在售户型80-120㎡，二梯四户，均价13000元/平米，预计2020年年底交房。

城南新城东片，依托鹃湖区块和浙大国际学院，打造国际化创业创新中心。目前在售的佳源东方都市，扼守杭海城际铁路东端终点站，目前在售户型面积98-120㎡，参考价格约14000-15500元/㎡，精装交付，预计2018年5月交房。

➤2.杭州人钟爱的“临杭新区”热到无房可卖

海宁西部的许村镇，才是真正意义上的海宁高铁板块。海宁西高铁站13分钟直达杭州市中心的东站枢纽，未来杭海城际“地铁”1站路即到临平，真可谓“一界之隔”，房价便宜近万元！

目前临平城区几无新房可售，二手房均价超过25000元/平米，而许村镇龙渡湖畔，一眼望得到对岸临平世纪城的品质新盘绿城华景川柳岸春风均价16000元/平米，火爆到三个月就全部售罄的地步。

在柳岸春风的东北面，临杭新区管委会旁的绿城华景川兰园即将面世，均价预计要开到17000元/平米。

4后市预测

对标昆山，海宁近期补涨3000元/平是大概率事件！

海宁房产的定位，再清楚不过了，就是环杭区域的刚需板块，是环沪区域昆山的翻版。

如果说，许村是临平的2.0版，长安是下沙的2.0版，那么当临平山北还有15000元/平米的精装修房可买，大江东核心区还有17000元/平的双地铁湖景房可淘时，我不知道许村未来17000元/平米，还能不能继续上演“日光”、“速清”的奇迹？

临平与许村的关系，就相当于上海安亭与昆山花桥的关系。上海安亭新房35000元/平米，昆山花桥新房象屿西郊御府毛坯房均价23000元/平米（3月25日开盘“日光”），上海安亭与昆山花桥的房价比为1:0.65，按此比例计算，临平目前均价25000元/平米，许村毛坯房卖到16250元/平米左右是合理的，如果是绿城系产品，加个3500元/平米“装修费”也很正常。

昆山主城区（玉山镇）目前最好的品质新盘玉兰公馆25000元/平米，按照昆山与海宁合理的房价比1:0.65-1:0.7计算，海宁主城区高品质盘卖到17500元/平米是合理的，对比目前13000-15000元/平米的价格，很有可能短期内还有一波补涨行情！

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