余杭出台新政！村级留用地可按额度换房产！9月1日起施行！

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余杭出台新政！村级留用地可按额度换房产！9月1日起施行！

                                                                                                   

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近日，余杭区政府印发了《关于进一步加强我区村级留用地管理工作的实施意见》的通知（点击左下角阅读原文查看完整通知）。

通知中对村级留用地的管理做了进一步规范，明确构建“易操作、利管理、稳收益、防风险”的管理机制，对村级留用地开发模式进行了调整完善，鼓励采用额度换房产模式，让村级留用地的开发方向更加明晰了，进一步推进村级留用地项目落地，促进村级集体经济持续健康发展，切实保障被征地农民获得长期、稳定收益。

为充分发挥村级留用地政策作用，统一标准、规范操作、强化管理，国土余杭分局还特意将有关政策进行了解读。

1什么是村级留用地？

村级留用地是一种因征地引起的补充安置途径，是指政府在征地达到一定数量后，以村级集体经济组织（以下简称村（社区））为单位，在城乡规划和土地利用规划确定的建设用地范围内，核定一定的面积规模，专项用于发展村级集体经济的土地。

2什么是村级留用地额度？

村级留用地额度是指因城市建设征收我区农村集体所有土地时，按被征地村的农业在册人口数等要素核定的一个专项额度。

3我区重点开发区域范围是哪些？

未来科技城做地范围（五常街道、仓前街道、闲林街道、余杭街道、中泰街道所涉及的村、社区）；临平新城做地范围（临平街道、乔司街道、星桥街道、南苑街道所涉及的村、社区）；余杭经济技术开发区（钱江开发区）做地范围（东湖街道及委托管理的村、社区）；良渚新城做地范围（良渚街道）；新农村公司做地范围（崇贤街道）；小城市培育试点范围（塘栖镇、瓶窑镇）。（注：上述范围适时调整的，以调整后的范围为准）

4村（社区）的留用地额度标准按什么标准确定？

全区各村（社区）以1998年底经区统计局核准的农业在册人口加全区平均自然增长人口为基数，留用地额度按以下标准确定：

人口在2000人以下的村（社区），留用地额度为40亩；

人口在2000人（含）至2500人的村（社区），留用地额度为50亩；

人口在2500人（含）以上的村（社区），留用地额度在50亩的基础上，每增加100人增加1亩留用地额度。

1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底总耕地数30%（含）以上60%以下的村（社区），可申请50%的留用地额度；1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底总耕地数60%（含）以上的村（社区），可全额申请留用地额度。   

5我区村级留用地有哪几种开发模式？

我区村级留用地开发模式分为额度换房产、自主开发和合作开发三种模式。留用地项目严禁用于商品住宅开发，所得房产由村（社区）长期持有，不得随意变卖。

6什么是“额度换房产”？

“额度换房产”是指村（社区）使用村级留用地额度与做地主体置换房产的一种操作模式。置换房产由做地主体负责筹集。

置换房产范围各做地主体已持有的商业用房、办公用房、多高层安置公寓底商营业房、邻里中心、人才公寓等非商品住宅用房，可作为留用地额度置换房产。无可置换房产的，应通过新建、购买等途径予以落实。


置换面积标准各做地主体应结合自身区域位置、房产性质用途和平均租金收益水平等，和属地镇街及做地区域范围内符合留用地申请条件的村（社区）协商确定合理的留用地置换面积标准，报区政府批准后实施。


置换操作流程

• 申请核拨额度。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经镇街审核同意，并征求相应做地主体意见后，向国土部门申请核拨额度。
  
• 明确置换方案。做地主体根据可提供的房产面积、区政府同意的置换面积标准和做地范围内村（社区）留用地额度换房产需求情况，与村（社区）协商后排定置换计划、制定置换方案（包括置换涉及的房产位置、面积、交房时间等）。
• 签订置换协议。按照置换方案，村（社区）与镇街、做地主体签订额度换房产三方（或双方）置换协议，办理房产交割手续。
• 办理备案手续。村（社区）凭已签订的置换协议到国土部门办理备案手续，涉及多高层安置公寓底商营业房的，同步到区住房保障办办理备案手续。
• 办理产权过户。做地主体负责将已持有和建成后的置换房产产权证书办理到村（社区），并由做地主体按规定缴纳税费，镇街、村（社区）协助办理。涉及不能办理产权过户的置换房产，在村（社区）同意的前提下，置换房产由做地主体代为持有，相应收益归村（社区）。
  
  

7自主开发需要符合哪些条件？

自主开发是指村（社区）自行开发村级留用地的一种操作模式。区重点开发区域范围外，符合留用地申请条件的村（社区）在项目优质、项目用地选址符合城乡规划和土地利用总体规划且自有资金达到项目总预算70%以上，经村（社区）集体经济组织成员集体决策确定后，可实行自主开发。

项目类型商业商务综合楼、标准厂房（含创新型产业）、农贸市场、加油站及教育、医疗等公共服务设施。


操作流程

• 申请核拨额度。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经镇街审核同意后，向国土部门申请核拨额度。
  
• 确定开发模式。实行自主开发的村（社区）提出申请，经镇街班子集体研究决定，请示区政府同意后实施。
• 项目用地报批。对尚未办理农转用手续的地块，应优先通过盘活存量、全域土地综合整治解决用地问题，确实无法落实，需新增建设用地的，由区政府逐步安排用地指标。
• 办理供地手续。村（社区）出具不对外合作开发的书面承诺后，办理协议出让供地手续，签订土地出让合同，并足额缴纳国有土地使用权出让价款。
  
  

区重点开发区域范围内的自主开发区重点开发区域范围内的村（社区）确需自主开发的，在项目优质、区域规划预留有留用地空间且自有资金达到项目总预算70%以上，须经村（社区）集体经济组织成员集体决策确定，并经属地镇街班子集体研究决定和征求做地主体意见，请示区政府同意后实施。

8合作开发需要符合哪些条件？

合作开发是指村（社区）与区属国有公司或其他下属国有公司（以下统称区国有公司）成立项目公司进行村级留用地开发的一种操作模式。区重点开发区域范围外符合留用地申请条件的村（社区），项目优质、项目用地选址符合城乡规划和土地利用总体规划但欠缺自主开发经济实力的，与区国有公司商定合作后，经村（社区）集体经济组织成员集体决策确定，可实行合作开发。

项目类型商业商务综合楼、标准厂房（含创新型产业）、农贸市场、加油站及教育、医疗等公共服务设施。


操作流程

• 申请额度核拨。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经镇街审核同意后，向国土部门申请核拨额度。
  
• 签订合作协议。村（社区）与区国有公司协商后签订合作协议，合作协议应明确双方的权利义务、房产管理运营、双方持股比例等内容，其中村（社区）持股比例原则上应不低于30%。
• 确定开发模式。实行合作开发的村（社区）提出申请，经镇街班子集体研究决定，请示区政府同意后实施。
• 项目用地报批。对尚未办理农转用手续的地块，应优先通过盘活存量、全域土地综合整治解决用地问题，确实无法落实，需新增建设用地的，由区政府逐步安排用地指标。
• 办理供地手续。合作开发的村级留用地采取带合作方案的招标、拍卖或挂牌方式公开出让，在出让方案中明确必须由区国有公司参与竞买，土地出让后，由村（社区）与区国有公司成立项目公司进行开发，国有土地使用权出让价款由区国有公司按规定足额缴纳。
• 房产分割析产。合作开发的留用地，如商业商务综合楼等可以分割析产的项目，项目公司向规划部门提交建筑设计方案审批时，一并提交析产方案，明确建筑分割方案。在竣工并经土地复核验收后，按原批准的股份比例和析产方案进行析产，由合作双方依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物。如加油站等不能分割析产的项目，房产由项目公司持有，收益由合作双方按持股比例分配。
  
  

9本次村级留用地政策有哪些扶持政策？

如多高层安置公寓底商营业房等涉及划拨补办出让的置换房产，由做地主体补缴土地出让金，区财政局在扣除各项规费后，将资金返还至做地主体。自主开发和合作开发项目土地出让价款在扣除各项规费后，土地出让收益由区财政局全额返还至镇街，镇街应及时拨付用于村级留用地开发建设。

10本次村级留用地政策的执行时间？

本政策自2018年9月1日起施行，由杭州市国土资源局余杭分局负责解释。原已批准的村级留用地项目，允许按原批准内容继续实施。

“原来村级留用地的一些开发模式，村（社区）需要自己跑项目，办理农转用报批，土地供应，招商引资，开发项目……从额度申请到项目投产至少需要3-5年，周期长，管理难度大，收益也比较不稳定。现在，鼓励采用额度换房产模式，由做地主体提供置换房产，并指导帮助做好返租、招商工作，村社区‘操心’少了，管理难度变小了，收益也将更为稳定”，杭州市国土资源局余杭分局有关负责人介绍。
来源：国土余杭分局

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