对楼市的真心话，被这位副省长说出来了

新生儿

   对楼市的真心话，被这位副省长说出来了

                                             
来源：湖北日报转自：山石观市（ID：cssstock）

                今天，湖北副省长曹广晶在《湖北日报》刊发署名文章谈论楼市，由一个副部级官员撰文触碰这个当下争议最大、且极易引爆社会情绪的敏感话题，实属罕见。



                曹广晶称：“过去我们担心房地产价格上涨，今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会引发金融危机，这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多！” 各级政府对房地产市场的真心话，基本上曹副省长都给掏出来了。



                湖北副省长曹广晶今天在《湖北日报》刊发署名文章《一城一策去库存 确保房地产市场健康平稳发展》，指出：



               房地产是财富的基石，在居民财富中占比很高，是银行贷款最主要的抵押物。过去我们担心房地产价格上涨，今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会引发金融危机，这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多！



              曹广晶是湖北省政府排名第二的副省长，负责环保、住房和城乡建设、金融、证券、保险等方面的工作。分管是事关金融全局的核心利害部门。

              出生于山东邹平人的曹广晶现年52岁，而现湖北省政府排名第一的副省长郭生练1957年7月生，已届60岁。



              在这篇文章中，曹广晶开篇严词强调地产去库存的重要性：去库存是中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一，关系到经济增长、社会稳定、民生大计。



              指出去库存目的，是要促进房地产平稳健康可持续发展，要站在这个高度，对房地产市场进行长远谋划。



             作为省部级干部，曹广晶罕见的也就房价谈了看法：



             房地产是财富的基石，在居民财富中占比很高，是银行贷款最主要的抵押物，房地产调控的目标是保持房地产市场的健康、有序、可持续发展。房价暴涨暴跌，都是极其有害的。



             当然房价高涨也是一个货币现象，十年左右时间M2（广义货币）从不到20万亿元增加到超过140万亿元，房地产承担了货币最主要蓄水池作用。



             他预判：可以预见房地产市场必然出现分化，湖北省有近七千家房地产商，不到1万人就有一家房地产商。房地产是资金密集行业，随便弄块地盖房子就能卖出、赚钱的时代已经过去，房地产市场正发生深刻分化，房地产商之间并购重组的浪潮显现，部分规模小、实力弱的房地产商甚至倒闭。



              判断房地产发展趋势，曹广晶认为有两个基本要素：一是人口会不会持续增长？对外来人口有没有吸引力？二是经济前景、财富是否持续聚集？如果一个地方经济发展前景不好，企业将来有可能迁走，老百姓收入增长预期不理想，地方财富没有聚集能力的话，未来房地产不可能增长。



               对于调控，曹广晶透露，现在有条件对房地产市场进行比较精准调控。最重要是调节供需关系，一是土地供应，库存周期超过两年的要暂停土地供应；二是保障房与商品房的比例。



               曹广晶署名文章全文附后，建议仔细研读。听听政府对房地产市场的真心话。



               一城一策去库存确保房地产市场健康平稳发展



                去库存是中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一，关系到经济增长、社会稳定、民生大计。



               今年上半年来，北京、上海、广州、深圳等地房地产涨势迅猛，成为关注焦点。房地产关系到民生，关系到经济，关系到金融，它是构成整个经济大厦的基石。去库存目的，是要促进房地产平稳健康可持续发展，要站在这个高度，对房地产市场进行长远谋划。



              一、房地产去库存最根本的目标是确保行业健康、平稳、可持续发展



               改革开放以来，中国城市化进程迅猛，造就异常火热的房地产市场。从上世纪90年代开始，经营城市理念逐渐风行，首先营造环境，然后推高地价，进而推高房价。房地产行业的繁荣、房地产价格的上涨，大大增加财政收入，为城市建设提供大量资金。这些年城市面貌日新月异，基础设施大为改善，就是经营城市的结果，客观讲是房地产行业的贡献。



               另外，房地产行业产业链较长，对拉动经济作用很大。但凡事都有度，原则上讲，凡是能够工业化批量生产的物品，都不可能只涨不跌。尽管有些房地产项目地段不可复制，但价格上涨超过合理限度，那也不可持续。从2013年开始，不少城市供需关系出现转折，只涨不跌神话动摇，以至于去库存成为当前一项重要工作。



               去库存必须着眼于房地产市场长远、健康、可持续发展。过去传统经营城市的思路，也许在一段时间还管用，但长远看不可持续。



              房地产是财富的基石，在居民财富中占比很高，是银行贷款最主要的抵押物，房地产调控的目标是保持房地产市场的健康、有序、可持续发展。房价暴涨暴跌，都是极其有害的。国外有深刻教训，美国的次贷危机，最初的标的物就是房地产。随着房地产不断繁荣，民众信心膨胀，银行信心也膨胀，都相信房地产会上涨不会下跌，提供各种优惠把贷款贷给老百姓买房，甚至贷给了根本没有还款能力的购买者。金融机构则把这些贷款，通过资产证券化方式，循环打包，在市场上出售。杠杆率不断加大，接盘者根本不知道，甚至也不想知道标的为何物。世界上没有只涨不跌的物品，泡沫吹过了总是要破裂的，当最基础的标的物出现下跌，在这基础上建立起来的大厦就会轰然倒塌。违约的人多了，银行不能缺乏流动性，手里拿着大量的房子必须尽快变现。日本上世纪90年代房地产泡沫的遭遇也一样。



             地产开发贷、住房按揭贷、政府平台公司贷款，以及各类企业贷款的抵押物有多少是跟房产、土地有关，这个比例非常惊人。过去我们担心房地产价格上涨，今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会引发金融危机，这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多！



              再次强调：调控的目标，是保持房地产市场的平稳、有序、可持续发展；必须坚持的原则，是因城施策，一城一策；调控的主体责任者，是各级地方政府。各地要把各类地产库存包括已建成、在建以及已售出土地情况统计清楚，对未来人口增加、需求情况做科学分析预测，在此基础上有针对性地制定政策。切忌一说去库存，恨不得把所有的措施都加上去，恨不得一夜之间就把库存消化掉，结果又炒起一个泡沫。



             从房地产业发展现状分析，目前是有效调控的合理时机。因为现在房地产市场总体供需矛盾不像前几年那么突出，炒作空间收窄，可预测性提高。



              目前，政府对房地产的调控手段和可用工具比较多。前些年，房价持续上涨控制不住，根本原因是供需关系。一方面有强烈的市场需求，另一方面受18亿亩的耕地红线限制，土地供应有限，供需关系不能通过市场的方式自动调节，出现了房价猛涨。



              当然房价高涨也是一个货币现象，十年左右时间M2（广义货币）从不到20万亿元增加到超过140万亿元，房地产承担了货币最主要蓄水池作用。但从2012、2013年房地产供需关系发生转折性改变之后，现在调控房地产市场手段增多了，最基本的手段就是控制土地供应闸门。政府部门可以根据市场需求关系的变化，灵活把控土地闸门，有序释放土地供应。



              房地产有两重属性，一个是市场属性，另一个是民生属性，政府要为买不起房的低收入阶层提供居住地方。适时调节政府保障房和商品房的比例，对保持房地产市场健康平稳发展具有重要作用。市场需求高时，多释放保障房用地，增加保障房供应，抑制市场过热；市场需求弱时，适当减少保障房用地的供应，以求市场回暖。政府通过对供求关系的把握，可以引导百姓对房地产的理性消费，减少投机行为。



             可以预见房地产市场必然出现分化，我省有近七千家房地产商，不到1万人就有一家房地产商。房地产是资金密集行业，随便弄块地盖房子就能卖出、赚钱的时代已经过去，房地产市场正发生深刻分化，房地产商之间并购重组的浪潮显现，部分规模小、实力弱的房地产商甚至倒闭。一些小的房地产商及时退出，这符合市场经济的规律，对金融等行业的冲击也比较小，关键是要处理平稳。



             二、房地产调控的总原则是“一城一策”



              全国房地产市场形势千差万别，省内各个城市情况也分化明显。因此，房地产市场调控，绝不能一个政策管全省，要坚持“一城一策”。



              房地产关系到民生，关系到经济，关系到金融，是构成经济大厦的基石。要站在这个高度，对房地产市场进行长远谋划。去库存目的，就是要促进房地产平稳健康可持续发展。如果背离了这个原则，后果很严重。



                房地产市场调控的目标是什么？不是把库存完全消化掉，适当库存也有必要，没有库存就会出现前些年的状况，房子一盖好就开始抢。这对企业来讲是好事，处于供不应求状态。但对市场来讲，对老百姓来讲，并不是好事。库存究竟多少合适？一个城市一个情况，要根据自己情况判断，政府管理者应该心中有数。



               判断房地产发展趋势，有两个基本要素：一是人口会不会持续增长？对外来人口有没有吸引力？二是经济前景、财富是否持续聚集？如果一个地方经济发展前景不好，企业将来有可能迁走，老百姓收入增长预期不理想，地方财富没有聚集能力的话，未来房地产不可能增长。



               武汉市房地产调控有别于省内其他城市，主要任务还不是去库存。从长远看，人口和财富集聚两个要素，武汉市都具备，但是房地产调控的目标是一样的，经营城市也要把握好“度”。从长远来看，过高的房价会增加生活成本，不利于城市竞争力提高。所以房地产调控去库存，“一城一策”必须要强调。



               从政府角度讲，未来人口增加、经济增长，不能说可以非常严格掌控，但至少可以控制在预期范围内。也就是说，现在我们有条件对房地产市场进行比较精准调控。最重要是调节供需关系，一是土地供应，库存周期超过两年的要暂停土地供应；二是保障房与商品房的比例。总之“一城一策”就是做到心中有数，各个城市要成立专班分析本市房地产市场情况，调控房地产市场要有长远目标，有针对性制定政策，避免猛踩油门、刹车，避免大起大落。



               棚户区改造为消化库存提供了非常好的政策机遇。国开行、农发行的棚户区改造贷款利率低，期限25年，地方要积极争取。今年我省棚户区改造任务是40万套，住建部鼓励货币化安置，原则上不低于50%。用好棚户区政策性贷款，对改造旧城、改善民生、改善城市形象、去库存都有大益处，各地要积极争取棚户区改造的政策支持。





                要用足用活公积金。公积金贷款利率低，我省公积金贷款的做法走在全国前列，公积金贷款资产证券化的做法受到了住建部表彰。目前长沙、南昌、武汉三个城市已打通使用公积金，贷款政策越来越宽松，购房、付房租和装修都可以用公积金贷款。除了武汉，省内很多城市公积金账户余额还很大，要想办法把沉淀的公积金用足用活。



               要充分挖掘客户需求，特别是发挥常住人口和户籍人口相差部分人口的购房潜力。这其中有很多是大学生，未来收入有保障；还有部分人有一定的经济基础，愿意从农村搬到城里来。要发挥金融手段在去库存方面的作用，农行推出的“农民安家贷”，实现精准营销。但凡事有一个度，不要做过头，不要去搞零首付，不要去搞首付贷，一时痛快，将来不可收拾。



                要切实降低房地产业的负担。地方政府可以在自身权力范围内，根据当地库存情况，对房地产开发企业负担适当调整，如减免和清理交易过程中的税费。目前城市中的库存主要在偏远地方，各级政府要加大公共设施的配套，完善道路、交通、绿化、学校等设施。根据市场变化对规划作适当调整，对房型结构进一步优化，满足老百姓实际需求。创造条件发展租赁市场，要鼓励企业把空置房产改造后变成租赁房，在物业管理等方面作一些政策性规定，规范其发展。







来自群组: 中国地产

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止凡

　　      湖北省副省长曹广晶近日发表文章《一城一策去库存，确保房地产市场健康平稳发展》，认为“过去我们担心房地产价格上涨，今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会引发金融危机，这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多”。这篇文章意外引发强烈关注。

　　      说实话，这是一篇颇见功力的文章，虽然没有什么特别的地方，但确有作者自己的很多思考。其中，关于房价上涨原因的分析，特别是去库存“恨不得把所有的措施都加上去，恨不得一夜之间就把库存消化掉，结果又炒起一个泡沫”等观点可圈可点。但是，因为副省长的身份，作者公开表示担忧房地产价格下跌，遭到了如潮的批评。

　　     显然，很多人没有兴趣读完这篇长文，他们就是认为房价应该下跌，而且必须大跌。在门户网站的调查中，七成人表示不担心房价下跌，因为房价下降“有利于百姓”；同样多的人认为，去库存就是要“降低房价，让人人都能买得起”。房价大跌，意味着有房一族的财富大幅缩水，为什么还“有利于百姓”呢？难道有房子的人就不是百姓？更何况，现在的房价要降到“让人人都能买得起”，那至少得腰斩才行吧？

　　     房价倘若腰斩，情况会怎么样，其实不难想象，国际上的经验也很多。最有可能的结果是，金融系统出现大问题，企业随之大量破产倒闭，所有人的财富缩水，社会失业增多，甚至危及社会稳定。仅从“让人人买得起房子”的视角来考虑房价该涨该跌，是很愚蠢的——真正的低收入者到时候连吃饭都有问题，怎么可能还买得起房子？房地产之所以要去库存，一个重要的考虑就是担心高库存会导致房价暴跌，曹广晶副省长只是说得更直白一点而已。

　　   真正的问题，不在于地方政府担心房价下跌有什么不对，而是因此采取的动作可能恰恰事与愿违。一些地方出台强刺激的政策，恨不得一夜之间就把房子卖完，完全意识不到这样的动作传递到市场上会加剧房价的波动。眼里只有单向度的目标，意识不到经济活动的复杂，在这一点上，某些地方政府强力去库存的冲动，与某些网友渴盼房价大跌的心态，倒是有异曲同工之天真。

　　   房价上涨，一开始大家责怪温州炒房团，后来发现人家只是更聪明一点，顺应了市场的趋势；接着又纷纷责怪土地财政，后来发现就算地价被管住，房价也不一定下降，无非是“租值”被耗散。商品的价格不是由成本决定，而是由供求关系决定。货币增发下的热钱涌入，以及城市化进程的加速让房地产需求猛增，土地供应却途径单一，如此扭曲的供求，必然导致房价的上涨。

　　   让房价回到多年前，大概是不可能的；如果真的回去了，那必然意味着灾难。所以曹广晶副省长担心房价下跌，只是讲了一句真话，我们不应该对讲真话如此反感，即便它不像假话那么好听。

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