刚刚，国务院公布“楼市新政“！

喜乐的河

刚刚，国务院公布“楼市新政“！                                                

今天（6月3日）下午，国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），公布了一系列新政。

下面，我将文件里的“干货”提炼出来，边引用原文边点评：

看点一：税收优惠，鼓励出租房子

对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；

对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

点评：国家鼓励个人和企业当房东，同时鼓励潜在的购房者先租房子。这次推出的税收力度应该说是比较大的。

看点二：鼓励发展住房租赁企业

充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。

鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

点评：第一段的意思，是在社会上找资金为开发商接盘；第二段的意思是，鼓励开发商转卖为租。总之，降低住房消费门槛，让房子用起来，让资金流动起来。

看点三：鼓励个人买房子、当房东。

支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

点评：这等于承认了房地产市场的投资需求，意味着未来很难出台针对个人的、累进制的房地产税。否则，国家将失信于民。

看点四：让租房者也享受公民权利

完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

点评：让买不起房子的人，也可以享受基本公共服务，而且给他们使用公积金租房的便利，应该说这是针对低收入人群的一项德政。

看点五：保护租户基本权利

明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

点评：在租赁双方的关系里，租房一方是弱者。为此，很多发达国家都有法律保护租户利益，限制房东的权力扩张。这条规定显然有这个含义。

看点六：“商”改“住”将成潮流

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

点评：在很多中小城市，甚至像沈阳、成都这种大城市，都出现了商业物业过剩现象。允许“商”改“住”，给盘活商业物业带来机会。

看点七：允许“房中房”了

允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

点评：以前大城市对“房中房”现象有诸多限制，这次出台的文件，显然有所突破，但给予了一些限制措施。整体而言，对租户和房东都是利好。毕竟在北上深这样的高房价城市，能租下整套房子、甚至整个房间的人都不太多，房中房很难避免。

看点八：在供地和金融配套上鼓励租赁

鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

点评：当国家想做一件事的时候，所有的困难都可以突破。上述金融和供地上的保证措施，可谓强大！

结论：

1、这份文件对于房地产行业来说，是一个重要利好，有助于去库存。

2、对于拥有多套住房的个人来说，也是利好。国家鼓励你当房子，给你减免税费，同时还意味着未来不会有“累进制”的房产税。

3、开启了“二房东”这个新职业。在北上深租下一些房子，改造成小隔间，你就可以赚钱了。

4、对于挣扎在大城市里的低收入着来说，这也是利好，至少以后有小房间可以租了。

5、整体而言，这是降低“住房最低消费标准”，对于整个行业构成利好。

上海楼市：一个大利空来了！

刚刚在儿童节那天因为“顾村地王”HIGH翻了的上海楼市，今天遇到了大利空：

新公布的《长江三角洲城市群发展规划》，给未来上海十几年的人口增长，加上了一道“紧箍咒”，而且力度堪称“严厉”。

根据文件的导言部分，这个规划是“作为长三角城市群一体化发展的指导性、约束性文件”，因此不是闹着玩的。

文件提出，要将长江三角洲城市群建设成面向全球、辐射亚太、引领全国的世界级城市群。在这个城市群里，核心是上海。涉及26个城市，国土面积 21.17 万平方公里，1.5 亿人口。

能成为1.5亿人的“首都”，25个城市在旁边众星拱月，这当然是上海的利好。但问题，上海被明确要求控制人口，文件称：

严格控制上海中心城区人口规模。合理确定全市特别是中心城区人口规模调控目标，坚持政府引导与市场机制相结合，推动以产业升级调整人口存量、以功能疏解调控人口增量。优化公共服务资源配置，引导人口向郊区、重点小城镇和临沪城市合理分布。采取积分制等方式设置阶梯式落户通道调控落户规模和节奏。探索建立户籍人口有进有出、双向流动的新机制。

文件给出了长三角26个城市的人口增长计划：

上海到2015年年末的常住人口是2415万人，比2014年减少了大约11万人，这已经通过“小学生人数”这一指标获得了本栏目的验证。按照上述表格，上海在未来5年还可以增长85万常住人口，相当于2015年总人口的3.5%。而2020年到2030年要保持人口零增长！

换句话说，未来15年时间里，国家给上海的人口增量空间几乎是零，这对于一个人口大国的核心城市来说，应该是非常难以实现的。

中国的城镇化率目前只有56.1%，远远低于日本。对于日本这样一个基本上完成城镇化的国家，在过去5年人口出现下降的同时，东京城市圈的人口却增长了51万人。

但诡异的是，2015年上海的确实现了人口的减少，常住人口下降了大约11万。上海之所以能完成控制人口的艰巨任务，只能说明一点：上海市政府的执行能力太强大。当然，这种强大也有前提的，就是上海的社会更单一，政府更强势，国企比重更高。

近期国家再次对北上广深重申了控制人口的要求，其中《北京日报》就在头版头条兴高采烈地报道说，今年以来北京实现了市内六区的人口下降。

上图：5月30日，北京日报欢庆北京人口减少，有资格这样任性的城市中国恐怕只有这一个！

但这项工作如果放到深圳，恐怕就困难大很多，因为相对于京沪来说，深圳的政府比较“小”也比较“弱”。深圳还存在大量所谓的“违法建筑”，这些建筑面积之大，可以容纳2000万人口（2011年的数据是4.28亿平方米）。这样，深圳的城中村就自然而然地成为一个个“人口特区”：租金低廉、生活费用低，成为外来人口的乐园。再加上民企发达，中小企业众多，所以外来人口很容易生存下去。对于这样的城市来说，想控制人口是非常困难的。也正因为如此，才造就了深圳城市的活力和创造力。

事实上，城市竞争力之争无非是人口和资金之争，当一个城市开始控制外来人口的时候，其竞争力将无可避免地下降。我曾经比较过北上深和香港过去10年的人口增速，发现香港只有北上深的10分之一。人少了，钱也自然会少，活力自然下降，城市也就会缺乏活力。

从小学生人数上看，深圳的实际生活人口其实不比上海少太多，接近北京的水平。要知道，深圳的面积在扣除山地之后，只有上海的不到五分之一，跟北京的差距就更大。所以深圳实际人口密度数倍于京沪，堪称世界第一。这反过来说明京沪的人口容量其实还非常大。

上图：长三角城市圈和发展带，城市行政级对规划的影响清晰可见。

北京作为首都，不应该谋求成为经济中心、金融中心，它纾解非首都功能是可以理解的。但上海不同，它是经济中心，需要不断吸引人才和资金。如果说要控制人口，也应该通过市场机制来实现，而不应该通过行政手段介入。这对于上海的伤害，将是不可逆的。

事实上，最近两三年来，上海在经济、资金等方面的竞争力已经开始有所下降，跟北京的差距在拉大，对深圳的优势的缩小。

那么，这份文件对谁有利呢？通过人口指标看，显然对南京、合肥比较有利，这两个城市未来15年里人口都有30%左右的增长空间，而苏、杭分别只有8%和6%的增长空间，宁波是17%。至于其他城市，因为级别太低、人口基数太小（比如铜陵），基本上没有分析的意义。

最后附上规划中列举的重大基础项目，这对于长三角的城市格局将产生深远影响。

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