外资全跑了！楼市这场恐慌性赌局，剩下谁在狂欢？

喜乐的河

外资全跑了！楼市这场恐慌性赌局，剩下谁在狂欢？

                                               

                    开发商：拍不了难受3天 拍了难受3年


                    拍不了地难受三天，拍了地难受三年。这或许是眼下参与制造地王的开发商们共同的心声。

             抢地大战


                从2004年土地供应的“8·31”大限至今，国内土地市场大体已经历三波“地王潮”：第一次出现在2007年前后，第二次在2010年前后，第三次便是2016年。

                 这一次，全国楼市分化剧烈，去库存攻坚战刚刚过半，局部地区的地王就已呈高烧之势。

                 楼市局部过热，使得开发商往热点区域扎堆抢购土地，推高地价，而地价的上涨又进一步提升房价上涨预期。市场上，每一宗“地王”的拍出，都被视作周边楼盘的一场狂欢，在售楼盘借势涨价已然成风。

                 截至5月底，今年全国地王总数已超100宗，“高总价、高单价、高溢价”的土地出让已成上半年房地产市场的最显著写照。“不参与抢地将面临断粮的风险，抢了至少可以博一个未来的预期。”曾在国内一家排名前五的房企从事土地投资工作的第三方人士林蒙（化名）告诉《第一财经日报》记者。



             一场恐慌性豪赌



                   开发商能在土地市场上攻城略地的根本是“不差钱”。

                   2015年以来，国内房地产企业融资环境不断优化，融资成本逐步走低。先是银行间市场向涉地产企业打开了中票融资的闸门，紧接着债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资，使得一大批开发商融资规模不断攀升。

                   首创证券研究部发布的报告称，当前的地王现象主要是流动性宽裕、融资通道畅通的情况下一种恐慌性豪赌，这种未来预期的透支不仅将影响当前市场的供需结构，还将对存量项目和新增项目构成揠苗助长式的压力。

                   虽然房企不拿地有“断粮”的风险，但硬币的另一面是：今日的地王并不一定能成为将来的楼王，用时间换空间也很难让所有地王“解套”。
                 2009年12月，由富力、碧桂园、雅居乐及后来入股的中信、世茂5家开发商联合夺得的广州亚运城，以255亿元的成交价至今仍高居全国总价地王榜首。从拍地算起，5年之后的亚运城项目依然没能给投资企业带来正现金流。



              调控预期



                 地王的出现，让原本分化剧烈的房地产市场格局变得更为复杂。

                 东兴证券、中泰证券等多家机构的研究结果显示，近期全国楼市成交在经历短暂的放量上涨后已呈疲软之势。克而瑞针对国内32个大中城市的监控结果也显示，楼市成交在3月份创下峰值后出现降温，5月楼市成交延续了4月的跌势。

               虽然短期市场走势不足以作为长期趋势的依据，但可以确定的是，楼市整体已陷入胶着状态。

                 东兴证券预测，去库存的过程已经过半，没有政策继续支撑，未来二三线城市的成交量将进一步萎缩。

                 国信证券日前发布报告称，房地产的调整已经开始：一是政策基调已有所收紧，信贷的宽松程度也有所减弱；二是房价上涨对购买力有负面影响；三是政策和货币宽松的边际效应会递减；四是一线城市楼市已率先出现调整迹象。

                 国信证券称，根据经验，近期的“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。



                外资全跑了，楼市这场赌局，只有央企还在狂欢



              来源：齐俊杰（qijunjie82)作者：齐俊杰



               最近房地产的世界特别热闹，看的老百姓一脸懵逼。

               一方面媒体完全站在老百姓的角度，力捧去库存，批评强刺激批评推高地价，甚至新华社直接说，要谨防地方政府和开发商联手炒地。

              另一方面我们看到的是奇葩的数据，天价地王频现，未来房价还将再创新高，而北上深的楼市成交又遇冷。这到底是要闹哪样？



             第一个问题：房价继续涨下去，国家也在干着急？



             房价的问题，我们常听到老百姓的一句话就是，国家不会让房价跌！因为背后牵涉了太多千丝万缕的利益关系。

             其实，国家是想控制房价的，中央完全看到了一二线城市房价泡沫的风险，而且本来库存不严重的一二线城市，这么疯涨下去，将造成严重的资金虹吸效应，老百姓都在抛售三四五线城市的房子，到一二线去交首付。继续演化下去，不但不利于楼市去库存，反而造成了冰火两重天。
一些库存最严重的城市，本来房子就卖不动，再加上老百姓卖房付一二线城市的首付，库存简直严重的不要不要的。

              所以形成穷的城市库存压力山大，富的城市疯涨的房价根本停不下来。结果，许多一线城市遭遇了实体经济成本加大的困局，比如华为不得不搬出深圳，苹果的代工厂也要搬到印度。这对于整个经济来说，都不是好现象。



            第二个问题：外资都在跑路，为什么央企还敢抢地王？



            中国已经积累的较高的房地产泡沫，一线城市的租售比已经高达50-100倍，也就是说买房的钱，你可以租房100年了，这还不算利息。

           面临着中国房地产产业高烧不退的局面，见过无数楼市泡沫破裂的国际资本，在赚足了钱之后，华丽丽的转身离开中国了。

           有数据为证：去年9月开始外商直接投资房地产的数额已经是负数了。随着房价上涨，外商撤离的速度还在加快，外国资本外商都走了，谁来接盘呢？

           现在楼市最大的一部分资金，竟然是不明资金，很可能就是银行的表外业务。你没看见，最近拿到地王的基本都是央企，保利3倍价格抢地上海，华润抢滩北京，绿地、中海、华侨城等等纷纷表现激进，央企国企的钱哪来的，还不是银行给的，而且有消息说，银行支持央企抄底，甚至倒贴利息。也就是说银行给央企的贷款利率只有5%，而现在银行理财的收益率也差不多4-5%了，所以完全不赚钱。


           看看吧，银行是怎样下血本，甚至冒着赔钱的风险在支持央企拿地的。

           由于央企借钱便宜，又不是自己的钱，都是银行的钱，所以花起来不心疼。甚至一些地方的国企，跟地方政府打包票了，未来将承担着推高地价的任务，所以一个一个的地王就此诞生。房价不上去，这些央行地王欠银行的钱该怎么还呢？似乎，一二线城市房价迎大涨，已经是箭在弦上了。

           又联想到最近银行坏账居高不下，是不是这些央企国企地王也贡献不小呢。


           第三个问题：楼市是一个高级赌场，只有银行和央企才玩得起？



            最近，民间投资的融资成本基本都过10%了，所以民间投资早就没有了竞争力，于是房地产市场在外资撤离之后，只剩一下了两个玩家一个是央企国企，另一个就是银行，碰巧了他们的钱都不是自己的。

            楼市的这两个玩家糟蹋着白花花的银子，老百姓一边望着高高上涨的房价悲伤，一边害怕楼市说不定某天就真的崩盘了。

             为什么这些有钱的主子们都不心疼钱呢？

            第一不心疼，第二也不怕赔，银行的钱赔在了国企央企身上，领导是没有责任的，相反要是被中小企业贷款借走了没还，那么恐怕要追责了。所以银行宁愿把钱砸给央企买地。

             至于央企国企们，他们用的钱便宜，成本也不高，而且拿下地王还可以推升房价，引发老百姓买房的恐慌感，这成了卖房子最好的宣传广告，最后央企们有地在手以后融资抵押就更加方便。

              据数据统计，今年以来，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的共计20逾个重点城市土地市场持续高热，“三高”（高总价、高单价、高溢价）地块频出，达118宗之多，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。

              央企国企的钱是全民所有的，银行的钱更是所有储户的，用老百姓的资产和钱，推高中国的房价，这真是一个绝妙的好戏。 国家要想镇住房价，首先得管管疯狂炒地的央企国企们，其次也得管管银行的小金库，老百姓存进银行的钱可不能这么被糟蹋。



               21财闻汇综合自：第一财经日报（张歆晨）、齐俊杰（qijunjie82)
                    





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