雷暴！又一个房地产泡沫破灭了！

喜乐的河

雷暴！又一个房地产泡沫破灭了！

视频：又一个房地产泡沫破灭了，三分一的房子重返市场

　　2016年春节以来，中国一二线城市的房价就一直处在上涨之中，即使出现了一系列的调控政策，仍没有挡住房价上涨的步伐。中国一二线城市的房价就像“日不落帝国”一样，吸引了一批批的投资者。

　　然而，此刻却传出一个地方的房地产市场泡沫破裂了！楼市投资者们怕了吗？

迈阿密：又一个房地产市场泡沫破灭了

　　迈阿密房地产市场泡沫正在破灭，尤其是豪华公寓成为了一颗“定时炸弹”。

　　CraneSpotters.com数据显示，今年1月-4月，迈阿密公寓的成交量较去年同期下滑了25%，而同时，每平方英尺均价下跌了6%。以目前的销售速度，要消化掉迈阿密市区3397套待售公寓需要29个月的时间。下图来自彭博：

　　据房地产数据提供商Reis Inc.，迈阿密市中心的公寓空置率一季度上涨了11.8%，较两年前翻了一倍。

　　而导致迈阿密房地产泡沫破裂的主要原因是由于美元持续走强，南美投资者（特别是巴西投资者）的购买力受到侵蚀，他们不得不选择抛售新建公寓，导致迈阿密的公寓库存增加。

　　彭博援引佛罗里达一名房产咨询顾问称，现在的问题就是投资者不再购买房产，他们是要寻求出售房产。

　　甚至一些亿万富翁也在抛售他们的房产。资管公司阿波罗全球管理的创始人Leon Black，对冲基金经理Ken Griffin，Saks Inc.前CEO Stephen Sadove在迈阿密都有房产在市场上出售。Sadove甚至将其一处房产的开价降低了近11%。

那中国的楼市会步上后尘吗？

　　对于迈阿密房地产市场泡沫的破裂，投资者们或许会担忧：2016年以来，中国一二线城市也暴涨了不少，那中国楼市会像迈阿密一样暴跌吗？

　　事实上，迈阿密楼市暴跌主要由两大情况同时存在才会发生：一是许多外国投资者在当地买房；二是本国货币大幅升值。下图显示，过去两年，美元对巴西雷亚尔大幅升值：

　　而中国目前的情况：首先是楼市投资者，多为国内投资者，即使人民币大涨，也不会出现楼市大幅抛售的情况；更何况，目前人民币正在处于贬值通道中。单从这两点出发，中国就不会步上迈阿密的后尘。

　　那从其他方面来分析，中国楼市会大跌吗？

楼市，全国最变态的地方竟是这里！未来半年，6个真相

又闻限购！房企抢跑

因房价环比涨幅领跑全国而成为关注焦点的合肥，关于楼市重启限购限贷政策的风声愈演愈烈。

媒体记者从合肥市官方人士处了解到，关于合肥重启限购限贷的政策内容已经拟定，并且已经政府层面的会议通过，将在6月份择机对外公布。

受此影响，原本定在5月27日举行的5月最后一场土地拍卖宣布延期。与此同时开发商也在加紧推盘速度，根据统计数据显示，6月合肥将有60多家楼盘加推，抢跑意味十足。

据澎湃报道，合肥房管局相关负责人对外回应称，限购限贷不是空穴来风，但政策出台会有一个过程，会根据市场的变化来决定政策，如果需要，可以随时出台。

记者从当地房管部门获悉，合肥市房管局办事大厅已经开辟了限购查询窗口。

对此，一家大型房企在安徽公司的营销总监李睿对《每日经济新闻》记者说，“从近几日官方层面的声音，以及我们开发商陆续得到的信息，合肥重启限购限贷的政策已经板上钉钉，具体出台时间应该会在6月初。”

值得注意的是，一旦合肥限购政策正式出台，那么就将成为全国首个恢复限购的二线城市。

然而对此，房地产研究人士杨红旭颇有点不以为然。他提出，早在5月17日，也有消息称，苏州将重启限购，言之凿凿。但结果，被证伪！

当前，这里，全国楼市最变态的地方！

杨红旭认为：合肥是当前中国最变态的楼市。

他总结出四点特征，以下为其观点原文。

变态之一：公子的名份，偏要风头盖天王！

作为中国楼市四大天王的北上广深，房价领涨全国，全国人民虽然不乐意，但也是可以接受的。但只有公子哥命的省会城市合肥，凭什么成为2016年4月全国房价上涨的NO.1？

肥仔，你把一线天王们的风头全抢走了，安徽人民知道吗，全国人民答应吗？

2015年至今年初，深圳房价环比涨幅，一直位居第一，但深圳人民说了：我们有经济、产业、收入、人口、地少、自贸区等等无穷无尽的利好和支撑。肥仔，你有多少利好？

暂时来看，厦门和南京，也很热，还有苏州（没列为70城样本），也过热了，同样是公子的名份，抢着天王的风头。只是从诸多支撑因素来看，南厦苏，仍比肥仔的支撑因素，多那么一点点。

除了上面的横向对比外，我们再通过下图，看看肥仔当前房价的火爆程度，处于历史上的什么水平。

拿合肥的房价同比增幅，与全国70城总体增幅比较可知：合肥房价与70城同步变化，涨跌幅基本相近，然而本轮房价上涨过程中，尤其是今年以来，合肥的房价猛拉，一方面创了历史最高涨幅，另一方面大幅偏离了70城涨幅。

因此，老杨只能定性：肥仔，你玩得太疯了！衣服都飞破了，快回家，打屁股！

变态之二：政府猴急，乱刀砍向开商！

今年以来，随着合肥房价暴涨，地方政府坐不住了。开始调控！不过，他们调控的手段可谓“简单粗暴”：严控开发商新盘预售价格。地方政府的脑袋里，似乎总装着一个根深蒂固的观念：房价涨得快，都怪开发商心太黑、太暴利！同样，今年以来苏州和南京也有类似政策出台。

其实，开发商只是市场供应侧，而房价短期上涨，主要来自于需求侧势力太强大！从中长期看，稳定房价既要增加供应、又要调控需求。但从短期来看，抑制房价的重点应是：抑制需求！而非抓着开发商不放。

变态之三：库存告急，一个房号卖百万！

政府一心想要摁着开发商的头皮，让他们低价卖房，但问题的关键是开发商手中货少，不愁卖不掉。与苏州和南京有所不同的是，过去二三年，合肥的新房库存一直偏低，去化周期一直低于8个月。从根子上分析，这也与合肥政府过去几年供地太少有关！

于是，在政府严控预售价之后，开发商不干了，奶奶的，明明可以涨价卖房，凭什么不让我涨？你不让我涨，那我就捂盘，那我就将房子与车位捆绑销售，大幅提高车位价格。

紧接着，政府又出政策，限制售房捆绑车位，车位必须竣工后方能销售。开发商又不干了，继续捂盘，奶奶的，那我就通过中介卖房号，一个房号几十万，据说现在热门楼盘的房号已涨到一百万左右。

羊毛不会出在猪身上！于是，近两三个月，合肥全城闹房荒！想买新房？哥们，你有钱办不到！到处都是托关系、排长队、买房号，才有小小的可能买到合肥的新房！尼玛，这还是市场经济吗？！

变态之四：地王张狂，哪管能否赚钱，抢到再说！

当前大中型房企，都急着想在合肥补库存，所以近段时间合肥每出让一块宅地，必定抢破头。甚至少数企业已经不考虑未来能否赚到钱，面粉价远高于面包价，先抢下地块再说！

地王频出，同样让官方很头大。但毕竟为地方政府带来了丰厚的土地出让金，因此地方长官担心并快乐着！

有消息称，原定于5月27日下午的合肥土地拍卖，延期至5月30日，并将同时在7个地方同时开拍此7处地皮。网友@财合肥的点评是：政府心态，先给你们几家几天时间互相通个气，我这边限购限贷政策已经拟好，你们再玩火不给我面子让我不能收场，六一直接来个让你们痛快的。

最后，我们来猜一猜，合肥会否真限购？

从上述消息，以及老杨与合肥业内人士交流中，大概可知：政府已将限购作为储备政策，但还要观察一下是否有必要祭出！

听听官方的口吻吧。5月中旬，有媒体报导：合肥市委书记吴存荣在最近三天内两次开会说到合肥房地产调控与监管。一向低调的合肥房管局领导也发声：“政府在必要的时候，会进一步出台更为严格的政策，不排除限购限贷的政策重新回归。开发商要加快推盘速度，如果价格一直控制不下来，会加大政策力度进行调控。”

也就是说，按当前楼市火爆的氛围，以及开发商“屡教不改”的“坏蛋样”，合肥官方是很可能会实施限购的。

不过，在此，有必要重申一下老杨上周在评论苏州限购传言时的观点：：四大公子（包括合肥）既然2014年纷纷取消了限购，重新实施的做法不妥！国家已多次暗示：限购属于“过时政策”，属于行政管制政策。能少用就少用，能不用就不用。

此政策有像“贞洁牌坊”，一旦树立，很难推倒。四个一线城市一直没推倒，所以升级也无妨，另外还将限购作为调控人口的手段。而其他城市，都不宜重新启动购限！

四大公子所在城市，可以更多的使用金融信贷手段抑制房价，比如重新限贷，三套以上不贷，非本地居民只能贷款购一套房，二套房贷首付提高，贷款利率提升等等。还可收紧税收政策，比如对于二手房交易严格按差额的20%征个人所得税。

办法有很多，大可不必重新实施限购。当然，如果气极败坏的合肥官方，执意要重启限购，那么合肥楼市将在未来一年快速降温。无论开发商，还是个人投资房产者，决定你们命运的时候，快到了！

未来半年，关于房价的6个真相

来源：楼市风云录

作者：探戈

一二线城市地价记录频繁被刷新，10万+豪宅项目频繁上演。未来6个月，全国房价至少会出现以下六种情况：

1、深圳房价开始下跌　　

深圳在实施限购后，有效需求出现断崖式萎缩，而深圳正在加大土地供应，而深圳房价处于高位，拿地成本高昂，开发商为了加快资金流转，会选择以利润换销量，他们心里清楚，现在拿的土地需要尽快开展预售，等到房价见顶那天，谁就当了接盘侠了。

2、南京房价不容乐观　　

南京在5月13日高价拍地了，有房族们会更加兴奋，在他们看来，房价还会继续上涨，手中的房子会加快增值。但实际上，二线城市的暴涨早已引起监管层面的注意，南京可能出台收紧信贷的新政。

3 、四线城市量价齐跌　

　

在众多的小县城里，房子会更加难卖，即使开发商愿意降价，但购房者们仍不为所动。因为这些小县城里的市民们基本人手一套房，而这些城市的房子也不具备投资价值，只有新市民们才能带来新的购房需求。想让农民买房可没那么简单，他们可是走一步看三步的主！

4、收缩信贷招致一大批购房者被套牢　　

4月份金融机构新增信贷额度已经减少，且有进一步萎缩的趋势。这意味着高房价在未来6个月内会得不到足够的信贷支持，深圳、上海等一批在高位接盘的购房者会面临被套牢的风险。

5、二手房交易量大幅萎缩

随着信贷的收紧，占据房地产交易大头的二手房市场交易量会大幅萎缩，这主要是因为购房者对房价产生了下跌的预期，选择观望。而持有房产的人也会选择惜售，他们很清楚，房地产总是涨多跌少。

6、业主即使亏损也不愿意卖房　

　

以往的经验来看，房价下跌到一定程度就会出现央行放水现象。他们很清楚，房价是维持经济增长的重要引擎，迟早还是会涨上去的，而且还会涨得更猛。基于这种心理，手中有房的人会选择惜售。

只需一招，楼市立即崩溃？

来源：楼市参考（house0929）

作者：刘晓博

房价的过快上涨，将中国社会撕裂为两个阶层：买了房子的和没有买房子的。

对于没有买房子的人来说，最大的希望是：楼市崩溃，给自己一次抄底的机会。

但问题是，中国楼市会崩溃吗？

关于楼市泡沫的争论，最迟从1988年就开始了，当时的报纸就讨论房价过高和下跌风险问题。当时北京上海的商品房房价，不过2000元一平方米。

到2016年，关于中国楼市泡沫的争论已经持续了将近30年，但楼市没有崩溃，房价依然高歌猛进。所有曾经唱空楼市的经济学家，无不落荒而逃；很多人在坚持看空楼市多年之后，已经没有脸出来混了。比如……，算了不说了，做人要厚道，人艰不拆呀。

其实，想让中国楼市崩溃非常简单，一件事就够了。而且这件事不是战争、自然灾害、瘟疫等不可抗力。

这就是：让人民币自由兑换。

自由兑换的含义非常简单，取消外汇管制，企业和个人可以自由兑换外币，资本可以自由进出中国（洗钱的除外）。

由于人民币汇率被显著高估，人民币计价的资产（A股、中国境内的房产等）更是贵的离谱，所以如果人民币可以自由兑换，很多人会卖了国内的房子到国外购房。

想想看，北、上、深好一点位置的的90平米的普通住宅，现在售价为100万美元，这个价格可以在美国中部的大城市买5套左右的花园别墅，即便是到房价昂贵的旧金山，也可以买到过得去的别墅。

正因为如此，虽然外汇管制存在，仍然有大量中国投资成功“出逃”，进入欧美澳等地的楼市。

美国罗森咨询集团和亚洲协会一项报告显示，过去几年里（2010年到2015年）中国人在美国房地产市场的投资已经超过3000亿美元。其实，中国人在美国房地产市场投资最大的还不是现房，而是“住房抵押贷款支持证券”。统计显示，2010年到2015年中国人在美国购买了1100亿美元的房子、土地、商业地产，但买了2080亿美元的“住房抵押贷款支持证券”。所以，投资、避险的特征非常显著。

当然，如果人民币自由兑换，人民币对美元会快速贬值。因为市场不会允许北上深的一个蜗居，一直有机会兑换美国中部大城市的5栋花园别墅。

话说回来，中国也不会允许人民币自由兑换，至少10年内没有戏。

那么，中国资产价格的泡沫最终将如何解决？办法只有两个：

要么通过深化改革，激活全社会的创造力，创造更多的财富，填充这个泡沫；

要么通过汇率剧烈贬值，调整中外资产价格的比率。当然，以中国目前的体制，靠关着门来维持这个泡沫，仍然可以维持一些年。

除了人民币自由兑换，还有什么方法或者指标可以判断楼市会不会崩溃？

1、只要“广义货币M2增速”比“GDP增速”快，大城市的房价就会继续上涨

广义货币M2增速，可以被看做是央行印钞的速度；GDP增速，是财富增长速度。两者的差距，可以粗略地看做人民币现金的贬值速度，或者是真实通胀率。自改革开放以来，中国的M2增速一直是GDP增速两倍以上，个别年份达到3到4倍。两者差距越大，楼市上涨越有动力。

比如这波房地产牛市启动之前（2015年4月或者5月），M2增速只比GDP增速快大约4个百分点。但到了2016年1月份，差距超过了7个百分点。现在，央行又开始踩刹车，两者差距在收窄。但从以往的历史看，当M2增速低于GDP增速的1.5倍时，钱荒就会发生。也就是说，现行体制下，货币超发是常态。

2、只要强调国有经济的主体地位，房价就不可能大跌

在这种背景下，中国的投资主体将继续是地方政府和国有企业，这其实就是过去10多年的一个常态。而最近的新闻报道说，大量的数据统计证明，地王多是国企、上市公司制造的。

地方政府和国企最熟悉的投资领域就是大基建和房地产，以及为房地产服务的钢铁，为钢铁服务的煤炭等等。这个链条往往产生过剩产能，最终倒逼M2增速快过GDP增速。

3、只要股市没有搞出真正的注册制，房地产就依然安全

注册制的实质，就是把企业上市的权利交给企业和市场，把股市波动的权利交给市场。到那时，企业上市将变得非常容易，中国将真正进入“印股票的时代”，金融市场会急剧扩大，成为新的资金池。当然，前提是真正实现法治社会。到了那个时候，金融市场的信用就会大大增加，躲在房地产里的钱才敢出来，高昂的房价才能逐步下降。

事实上，目前中国大城市房价高的一个重要原因是：中国缺乏安全的、可以长期抗通胀的资产。股市、债市、期市都不是，里面有太多的内幕，太多的行政干预。

最后想说的是，每一次经济危机都是中国房价的一次上涨机遇，因为每当这时候就会提高货币供应量。当然这是从人民币计价模式下做出的结论，美元模式下是很难持续的。我曾经分析过改革开放以来四轮经济下滑的情况，在这里就不赘述了。

来源：华尔街见闻、杨红旭楼市研究（yhxlsyj，作者杨红旭）、每日经济新闻、楼市参考（house0929，作者刘晓博）、楼市风云录（作者：探戈）

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