中国房价：被化妆成凤姐的范冰冰

喜乐的河

中国房价：被化妆成凤姐的范冰冰  

                                             

一

               中国房地产的荒诞之处在于，泡沫论与房价共同成长。前者如愚人节的道具，后者是被化成凤姐妆的范冰冰。

                树不会长到天上去。权威人士这样说，或许是因为中国房地产牛市的两大基石，一曰人，二曰钱，已经因为中国人口结构劣化（买房适龄人口比例降低）、资金供给层面又强调去杠杆，出现了一手软，另一手亦不硬的困顿状况。

             但对房企和购房者来说，只要树接着长，长得比他们预期的高，游戏就可以接着玩。况且，万一情况没有那么糟呢？

二

               国内一知名券商在进行了一项国际比较研究之后，得出一个相当震撼的结论：中国房地产的大周期没有结束，至少一、二线城市的房价还会上涨，且涨幅会超越我们的预期。

               原因很简单：一、人口因素（包括年龄结构、人均居住面积以及房价收入比）不是房价变化的主因，资金供给才是，房地产的本质是货币现象；二、中国的银行一定会为房地产加杠杆，而加杠杆的周期可能刚刚开始。

三

                在研究了美国、日本、荷兰、澳大利亚、加拿大和马来西亚的完整地产周期之后，该券商发现，这些国家在最佳购房人口占比下降之后，房价依然较快增长，甚至出现大牛市。

               美国25到44岁最佳购房人口在1991年达到最高点32%，此后就一路下滑，2006年降至28%左右，但房价从1991年到2006年上涨了121%。其它国家类似人口指标下降后，房价上涨的幅度分别为：日本46%，荷181%，澳大利113%，加拿大59%。作为新兴国家的马来西亚稍有不同，它在1996-2014年间25-44岁人口比重从29.2%轻微上升到31.5%，同期房价上涨102%。（如图示）

            为什么这些数据对比，离我们想当然的结论南辕北辙？原因就是钱多了！

               美国1981-2006年期间，总按揭贷款余额由1.6万亿美元上升到13.5万亿美元，MBS（押贷款证券化）余额占总按揭贷款余额比重由12%上升到73%，商业银行按揭贷款余额占总贷款余额比重从28%上升到55%，同期房价上涨246%。其它样本国家亦类似，随着住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重的快速上升，房价均出现较快上涨。

四

              各国银行业狂加按揭，拜两大时代潮流所迫：利率市场化和金融自由化。

              1992年美国政府出台鼓励次贷政策的同时，利率市场化和金融自由化也愈演愈烈。前者使银行息差大幅缩窄，为了增加收入，就要增加贷款规模。后者使大型优质企业转向直接融资，Ｂ2B的生意难做，银行不得不在Ｂ2C的按揭贷款上加大投入，致使按揭贷款余额占总贷款余额比重从20%升到56%。

              在上述其它样本国家，情况大同小异，不赘。

五

              他山之石，可以攻错。进行国际研究的最大成果，就是明白，国情打不过规律。

             当前，中国的商业银行也面临着利率市场化和金融自由化导致的金融脱媒大潮，而且这一趋势不可逆转。

              在巨大压力之下，按揭实际上已经成为并将持续成为商业银行的优良资产配置。中国按揭余额在2009年占比只有9%，2016年一季度上升为15.3%。但仍然远低于国外的平均水平。

             不止银行本身有增加按揭的内在意愿，长期来看，政府的态度也是以鼓励为主，在今年一季度按揭大幅上涨的情况下，央行行长周小川数次表态按揭空间仍然很大。虽然，迫于压力，后来改过口风。

             只不过，考虑到风控，银行为房地产加杠杆，一二线城市仍是最大受益者。北京的按揭利率优惠达到8折，而去库存任务最重的三四线城市只有95折。

六

            如果你足够细心，就可以发现到处都是钱，钱的气味和影子，从台前到幕后。

             由于货币宽松，从去年到今年三、四月份，房价的行情火爆。但近两个月来，比房价更火的是地价。地王频出，房企狂热。2016年有望成为史上出现地王最多的年份。此轮抢地，地无分一线二线，企不分央企民企，大家同此凉热。

             所以如此，是因为银行的加杠杆已然升级。原来，银行主要是需求端加杠杆，也就是按揭贷。给供给端加杠杆，也就是开发贷，银行非常小心，主要集中于央企和大型企业。

             但现在，银行不仅在放按揭贷，还要放开发贷，甚至以表外融资进入开发商的买地环节。不仅放给央企，也向民企开门。不仅普惠众生，而且融资成本相当之亲民。一粤系大企的银行贷款占债务比重超过一半，而整体平均融资成本为5.32%，另一中型闽系房企的债务加权平均成本为7.2%。考虑到债务结构因素，银行贷款部分的成本还不到前述水平。

              而从银行的揽储成本上看，中小型银行的理财产品收益率高于4.5%。而银行的LPR（贷款基础利率）、即对其最优质客户执行的贷款利率，已低到4.3%。赔本赚吆喝的嫌疑有木有？

            银行如此给力，如此普惠众生，所以，现在土地市场上，不仅有保利万科信达，一向进取但时常有心无力的闽系规模房企，亦重出江湖。

七

             房价地价躁热，舆情波动。于是政府又把胡萝卜后面的大棒拿出来晃。比如限购、限地价、配建保障房、一定比例的自持，等等。但都是大进小出，大升小降，长期结果不脱打酱油和做样子的本色。

             大棒晃过，市场行情有所反应。但这些变化，主要是涨幅的放缓，不是上涨基调的逆转，而且有着明显的区域差异。据一大型央企的研究报告，由去年启动的这轮行情至少会持续到2016年底。

             的确，现在的行情与以往的行情不同。如果以坊间“黄金”与“白银”喻之，以往的房价增长模式是经济增长驱动型，今后则是资本泡沫推动型。

            比如，就在前天，广州建行刚刚推出房贷新政，二手房贷款期限＋房龄由原来的30年放宽到50年。

           不管让不让买房子，钱还在那里，钱还在增多，近乎无限的货币追逐有限的房子。这会是饮鸩止渴吗？

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