只需一招，楼市立即崩溃！

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              导语 | 每一次经济危机都是中国房价的一次上涨机遇，因为每当这时候就会提高货币供应量。当然这是从人民币计价模式下做出的结论，美元模式下是很难持续的。

只需一招，楼市立即崩溃

作者：刘晓博 来源：天天说钱（微信号：liuxb0929）

                  房价的过快上涨，将中国社会撕裂为两个阶层：买了房子的和没有买房子的。


                  对于没有买房子的人来说，最大的希望是：楼市崩溃，给自己一次抄底的机会。




                  但问题是，中国楼市会崩溃吗？关于楼市泡沫的争论，最迟从1988年就开始了，当时的报纸就讨论房价过高和下跌风险问题。当时北京上海的商品房房价，不过2000元一平方米。

                到2016年，关于中国楼市泡沫的争论已经持续了将近30年，但楼市没有崩溃，房价依然高歌猛进。所有曾经唱空楼市的经济学家，无不落荒而逃；很多人在坚持看空楼市多年之后，已经没有脸出来混了。比如……，算了不说了，做人要厚道，人艰不拆呀。

                 其实，想让中国楼市崩溃非常简单，一件事就够了。而且这件事不是战争、自然灾害、瘟疫等不可抗力。

这就是：让人民币自由兑换。

自由兑换的含义非常简单，取消外汇管制，企业和个人可以自由兑换外币，资本可以自由进出中国（洗钱的除外）。

由于人民币汇率被显著高估，人民币计价的资产（A股、中国境内的房产等）更是贵的离谱，所以如果人民币可以自由兑换，很多人会卖了国内的房子到国外购房。想想看，北、上、深好一点位置的90平米的普通住宅，现在售价为100万美元，这个价格可以在美国中部的大城市买5套左右的花园别墅，即便是到房价昂贵的旧金山，也可以买到过得去的别墅。

正因为如此，虽然外汇管制存在，仍然有大量中国投资成功“出逃”，进入欧美澳等地的楼市。

美国罗森咨询集团和亚洲协会一项报告显示，过去几年里（2010年到2015年）中国人在美国房地产市场的投资已经超过3000亿美元。其实，中国人在美国房地产市场投资最大的还不是现房，而是“住房抵押贷款支持证券”。统计显示，2010年到2015年中国人在美国购买了1100亿美元的房子、土地、商业地产，但买了2080亿美元的“住房抵押贷款支持证券”。所以，投资、避险的特征非常显著。

当然，如果人民币自由兑换，人民币对美元会快速贬值。因为市场不会允许北上深的一个蜗居，一直有机会兑换美国中部大城市的5栋花园别墅。

话说回来，中国也不会允许人民币自由兑换，至少10年内没有戏。

那么，中国资产价格的泡沫最终将如何解决？办法只有两个：

要么通过深化改革，激活全社会的创造力，创造更多的财富，填充这个泡沫；

要么通过汇率剧烈贬值，调整中外资产价格的比率。当然，以中国目前的体制，靠关着门来维持这个泡沫，仍然可以维持一些年。

除了人民币自由兑换，还有什么方法或者指标可以判断楼市会不会崩溃？

1、只要“广义货币M2增速”比“GDP增速”快，大城市的房价就会继续上涨

广义货币M2增速，可以被看做是央行印钞的速度；GDP增速，是财富增长速度。两者的差距，可以粗略地看做人民币现金的贬值速度，或者是真实通胀率。自改革开放以来，中国的M2增速一直是GDP增速两倍以上，个别年份达到3到4倍。两者差距越大，楼市上涨越有动力。

比如这波房地产牛市启动之前（2015年4月或者5月），M2增速只比GDP增速快大约4个百分点。但到了2016年1月份，差距超过了7个百分点。现在，央行又开始踩刹车，两者差距在收窄。但从以往的历史看，当M2增速低于GDP增速的1.5倍时，钱荒就会发生。也就是说，现行体制下，货币超发是常态。

2、只要强调国有经济的主体地位，房价就不可能大跌

在这种背景下，中国的投资主体将继续是地方政府和国有企业，这其实就是过去10多年的一个常态。而最近的新闻报道说，大量的数据统计证明，地王多是国企、上市公司制造的。

地方政府和国企最熟悉的投资领域就是大基建和房地产，以及为房地产服务的钢铁，为钢铁服务的煤炭等等。这个链条往往产生过剩产能，最终倒逼M2增速快过GDP增速。

3、只要股市没有搞出真正的注册制，房地产就依然安全

注册制的实质，就是把企业上市的权利交给企业和市场，把股市波动的权利交给市场。到那时，企业上市将变得非常容易，中国将真正进入“印股票的时代”，金融市场会急剧扩大，成为新的资金池。当然，前提是真正实现法治社会。到了那个时候，金融市场的信用就会大大增加，躲在房地产里的钱才敢出来，高昂的房价才能逐步下降。

事实上，目前中国大城市房价高的一个重要原因是：中国缺乏安全的、可以长期抗通胀的资产。股市、债市、期市都不是，里面有太多的内幕，太多的行政干预。

最后想说的是，每一次经济危机都是中国房价的一次上涨机遇，因为每当这时候就会提高货币供应量。当然这是从人民币计价模式下做出的结论，美元模式下是很难持续的。我曾经分析过改革开放以来四轮经济下滑的情况，在这里就不赘述了。

看央行就知道 房地产就是经济的癌症

来源：齐俊杰（微信号：qijunjie82）



                昨天，央行传来消息，要不是在收盘之后，恐怕又会引起市场的大幅波动，央行货币政策分析小组说了洋洋洒洒一大篇，其实有用的就几句话。



                第一，“货币信贷总体平稳适度增长，也存在一些阶段性的较快增长以及季节性波动”，这很显然就是对着一季度的天量信贷说的，所以央行已经明确的认识到，今年一季度的信贷是较快的增长，也是不正常的阶段。但现在可以找出季节性来背黑锅。

                 第二，“由于应对去年年中股市波动使当时M2基数大幅抬高，因此未来几个月M2同比增速可能还会有比较明显的下降，当然，这主要也是基数效应在干扰同比数据，并不代表真实的增速，随着基数效应逐步消失，M2增速将回归正常。”这也就是说，未来几个月的M2肯定会大幅回落到一个正常水平，什么是正常水平呢？是前高后低，全年保持在13%以下才算是正常水平，由于一季度连续的放水，所以后面几个月，估计很难再超过13%的水平了。

             （当M2回落，托不住房价的时候，房价将迎来历史拐点，1990年的日本出现了拐点，1991年房价崩溃。）

（M2回落，必然造成房屋销售遇冷）

                   综合来看，央行向市场释放信号，货币宽松不会继续下去，这种大水漫灌的一季度信贷方式，已经终结，未来一段时间货币政策重回稳健。其实我们之前也提到过，央行也是宝宝心里苦，一季度如果不是大量的货币放出，肯定是市场无风险利率大幅上升，而作为利率的反应的股市，必将更加惨烈的下跌。

               只不过央行通过大量的投放信贷，维持了利率稳定，从而没有让更多的钱回流银行体系，即使这样股市还暴跌了20%，但央行没有想到的是，大量投放的基础货币，竟然大部分流向了房地产，推高了本就泡沫的房价，顺便还炒高了脆弱的农产品价格。这让央行倍感压力，只要有办法他肯定也不愿意得到这样的结果。

             （央行放水，钱大部分都流向了房地产。还说这不是癌症？）

                但现在摆在面前的现实就是很明显，放水！先流向房地产，再流向实体经济。不放水先死实体经济，最后房地产吃紧。所以本质上来看，房地产横在了央行、商业银行与实体经济之间，成为了一个天然的过滤网。我们的经济就像得了癌症一样，有点营养就全被癌细胞吸走了。如果你要饿死癌细胞，恐怕先饿死的还是自己。所以这么来看，其实货币政策已经完全失去了效果。



                 现在央行能做的，也只剩下维持市场无风险利率稳定，维持汇率稳定了。对于经济的指导意义已经不大。大家现在批评央行，央行也做出了表态，但又一个麻烦摆在面前，如果下半年央行不再大规模刺激，必然对市场流动性造成冲击，然后就是无风险利率提升，股市估值继续下移，实体经济贷款能力更弱。房地产全面趋冷。大宗商品降温的同时，经济持续降温。用饿的办法抗癌显然不是办法，还要想想怎么能绕过房地产给经济输送营养才行。



私银圈综合整理。
                    





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