早卖还是晚卖？再过1个多月，卖房赚钱就要新交这笔税了！

喜乐的河

                         早卖还是晚卖？再过1个多月，卖房赚钱就要新交这笔税了！

             营业税改增值税在今年5月1日要全面铺开，这项改革不仅牵涉企业，也牵涉到个人，比如个人卖出二手房，就需要按规定缴纳增值税。增值税该怎么缴？跟以前的营业税相比，纳税人的税负是增加还是减少了？

                              

              1、二手房营改增5月1号执行

              今年两会接近尾声，“部长通道”却依旧热闹非常。昨天，国家税务总局局长王军透露，今年将确保“营改增”相关改革5月1号如期落地。而这里面就包括了个人二手房交易将由缴纳营业税改为增值税。

             王军表示，这次的营改增有几个不同。第一是数量大，1000万纳税人要改制；第二是时间紧，只有不到两个月的实际准备时间；第三是首次涉及自然人缴纳增值税的问题，比如说二手房的交易。这些新改制的纳税人之前很少接触增值税，所以准备任务异常艰巨。

         “这也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。”上海财经大学教授胡怡建表示。

           上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦认为，营业税改增值税的出发点是税法体制的完善，主要作用是间接抑止房地产炒作。

            2、二手房增值税税率仍有争议

                       

                按照财政部网站2015年3月30号发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，从2015年3月31日起，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。也就是说，购买超过2年的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售则全额征收营业税；购买超过2年的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

               中国人民大学财政金融学院教授朱青表示，全面推行营改增之后，这些优惠政策也会继续存在。而如果按照现有增值税各档计算，个人二手房买卖将按照3%征收增值税，实际上老百姓二手房交易的税负成本会下降。

               朱青表示，它的优惠政策会延续，只不过今年5月1号以后就没有营业税了，名称变了。营业税原来是5%，增值税没有5%的税率，而且现在有规定，增值税法规定不经常发生增值税纳税义务的单位和个人，从事增值税的销售活动，就要按小规模纳税人处理，小规模纳税人的征收办法就是3%的征收率，所以它实际上跟营业税没有太大的变化，老百姓销售二手房，是税收负担的下降，因为原来是5%。

                  对于增值税税率，也有不同意见。据21世纪经济报道，上海财经大学教授胡怡建认为，“营改增”具体政策没有出台，还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%，改成增值税后，税率可能是6%，也可能是11%，还有可能适用征收率3%。

              ▌案例：如何缴纳增值税

              假设某套住房房主购入时是100万，1年后卖出（不适用免征营业税条件）200万元，他需要承担10万营业税（200万乘以5%）。

             在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元（现价200万-原价100万=增值100万）征税，税率若为5%，需缴纳增值税5万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。

                不过，对于北上广深满2年（含2年）的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。

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