再论嘉兴楼市，五县看好，市本级危矣！（下）

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再论嘉兴楼市，五县看好，市本级危矣！（下）

                                                                                                   

序

在下篇动笔之前，先应后台留言要求，对广州刚刚出台的《租售同权》政策，说说几点看法——

1、这是与上海之前出台的“只租不售”政策是一个体系的，是贯彻执行中央的“租售并举”长效机制系统里的有机组成部分：


一个是加大“租赁比例”，另一个是强化“租售同权”，可谓一唱一和、遥相呼应，都是中央的“好儿子”，看来两地领导跑步进中央常委是没问题了；

2、广州的“租售同权”，与上海“只租不售”的政策一样，“政治信号”大于“实质作用”，也就是扯扯大旗，树个牌坊，上馋媚中央，下安抚黎民；


绝对不会出落地细则的，因为“没法落地”，一旦真的执行了，后果是相当“严重”！（正如网民留言——榨干“地主”后，开始盯上“长工”了。）

我们之前已骂过一遍了，在这里不重复了，想看的朋友，可点击《只租不售！很可能让你“买不起”也“租不起”！》观看。

3、我担心的是，在如此不按套路出牌的政府管理下，会不会有一天我们醒来，突然被宣布了“房子共产”了，即“房产公有化”，从此不分你我，有房大家轮流住……看来，有N套房的房叔房婶们要注意了！

★ ★ ★

好了，就此打住，言归正传，接着上一篇，我们继续聊嘉兴楼市——

先回答上篇收尾时的，嘉兴五个“下跌现象”的“五问”：

一问、当前楼市开始观望起来，是不是要跌了？

1、六七八月份是传统的淡季，热得不要不要的，叫你到楼下空调房打麻将你都不乐意去，更别着坐几个小时烫屁股的车子去看房子了，所以销售平淡或新盘不敢上市，也是很正常的；


2、前面高潮一年多了，也该歇歇，休战片刻，改日再战，毕竟一直高潮要死人的呀，不能把“歇息片刻”同等于人家“阳萎”了，说不定，改日上马提枪、重杀回来，江湖又是一片血雨腥风！

二问、据成交数据分析，连续三个月量价均缩水走低？

1、看成交数据来评论楼市，都是耍流氓，做房产销售都知道，一是政府的备案价不是实质成交价（双同合甚至三同合，体外资金比例不小）；


二是数据都是滞后的，去年好多成交的到现在还没备进去呢，怎统计？所以看成交数据的走势来说房价降了，纯属骗不知情的老百姓；


2、不看数字看什么呢？很简单，看分销商还敢不敢“打保证金”来抢楼盘代理权，比如现在嘉兴一带，包括镇上，一个几百套的小楼盘都有人敢打上千万保证金来包销，可见，市场并没有缩水。


虽然由于限贷，首付门槛高出了N倍，但毕竟上海是一个“海”，在大海面前，不必怀疑它生生不息的购房力！这叫“春江水暖鸭先知”，水冷还是暖，一直泡在水中的“鸭子”最有发言权！

三问、最近五个县好像土拍价格并不高，变理性了？

1、最近几个县都在不断地推地，我框了一下，由于政府“限地价”，所以“地王”是比较隐蔽，如果把“建安置房”的“占地面积+建安成本”算进去，换算成楼面价，也是非常高的；


现在县里新拍的楼面价，大多都是破万元大关了；（再者说，“高地价”必定“高房价”，而“低地价”未必“低房价”，开发商逐利是天性，有市场都是就高不就低的。）

2、还有一种情况，只要开发商小于五家的，很可能就拍不上去了，因为拍地的前一夜，他们之间会达成了某种协议——


不必把地价搞太高，大家“联合参股开发”，既降低风险，又有地价的空间，而且也符合中央的不要再出“地王”的精神，一举三得，何乐而不为。

四问、嘉兴市场最近开盘的荣盛香韵名苑，不是“日清”啊？

据知情人报料，说是首批开了200来套，才卖了50%，而且只有50多组是一次性付款的，这是近一年来，开盘最不理想的嘉兴楼盘！如果数据没错的话，我觉得有两个可能——

1、是企业的战略需要，当天卖光也不一定就好，说明“利润没最大化”，如果企业不差钱，也可以慢慢去化，未必就标志着嘉兴楼市从此出现“拐点”；


2、外地开发商，首次进入嘉兴，过于傲慢和自信，就那个地方（东方路与东升路附近），随便问一下嘉兴本地人都可以得出结论，都知道，那里是嘉兴“脏乱差”的代名词（早期那里是三五千的地方），嘉兴本地人都不喜欢住在那边的，因此卖不好，也是很正常的；


要是问我定价，我就不建议它精装卖一万六七了，应该是一万四千的单价差不多。

所以，嘉兴市区下半年二十几个项目要开盘，大多是外地远道而来的大开发商们，请你放下身段，别动不动就言必称“总部”，“总部”在营销上是帮不到你的；

相反，建议你多多请教熟悉市场的本地营销人，已无数个案例证明了，嘉兴是一个很玄乎的地方，外地的操盘经验在嘉兴都不适用；


好多“固一时之雄”的公司到嘉兴来，都由于霸气外露、运作过猛“扯了腰”，要么铩羽而归，要么等到启用本地的营销人，才算是把准了脉，渐入佳境！

五问、上海分销不来嘉兴了，新盘开盘难觅上海人踪影？

1、对分销而言，市区的房价的确高了一些，要加上总代“一二千元”的价差空间，那都快破两万了；


所以现在上海的分销大多在嘉兴的镇上、五县及乡镇上游弋，因为镇上才万元刚冒头，加上分销费用，还是有价格优势的；


比如乍浦，就是上海分销扎堆较多的镇（注：现在乍浦已在13000-15000之间了，九龙山核心景区的项目马上快破2万了）。

2、分销商路子太野，后遗症也不少，对品牌开发商的形象会有所损伤，所以嘉兴市区的品牌开发商楼盘，能不做分销的尽量不做；


而且上半年行情也实在太火了，连本地人，没有关系、不打招呼都买不到房子（开发商还只挑“全款”客户呢），哪还能轮得到分销或上海人来买，所以没看到上海人买房，也是很正常的！

BUT

这一切宁静与美好，将在下半年彻底被打破——

因为嘉兴市区下半年将沦为“供应量重灾区”，据本公号的战略合作伙伴“中国房超网”提供的数据：


目前市场上已出让的土地，所能建造的住宅库存量高达40000多套，按没疯涨之前的嘉兴本地人的正常年销量，这40000多套静态存量，如果没有上海人的帮忙，足够三年消化了。

而下半年，有推盘计划的新房，初步统计就有15000多套，这些海量房源入市：


如果光靠嘉兴本地人消化，由于限贷门槛抬高，首付和利率都大幅增加，加上二手房低迷，梯度置业被堵塞，上半年又透支过度，必将会拖累一手房“量价齐跌”，这是铁板钉钉的必然事实！

这也是我为什么发出的“看好五县，市级危矣”的盛世危言，它们的命运之所以不同，是因为下面三大条件的差异：

1、供应量：五县的楼盘很少，都是个位数之内，比如平湖现在在售的，就中梁和滨江两个，比如桐乡，几乎没新房可买；而嘉兴则大大小小近百个，显然供应量不是一个级别的。


2、利好剌激：每个县都与上海或杭州发生关系，比如嘉善与上海的合作搞自贸区、平湖与上海合作搞长三角张江科技城，包括海宁的地铁融杭，海盐、桐乡的轨道交通等等都充满了想象空间。


而嘉兴，传说已久的地铁N号线和全面对接上海的落地细则，至今仍是“鬼”，只是说听过，从没人见过。


（注：19号看到成立“城东新城”的新闻和20号看到《未来3年，嘉兴还有超10万套住宅土地入市》的消息，更是乱点鸳鸯谱，让人绝望到长眠！）

3、上海分销：各县及下面的乡镇，仍有上海分销的影踪出没，所以它们的市场不是封闭的，是有水来自“海上”的；而嘉兴今年以来，市场是封闭的，是一潭死水，全都是“自摸”（本地人购买）。

★ ★ ★

要是换别的城市，就这些可怕的供求数据，我肯定是落井下石，直接签上“崩盘”的标签！

但嘉兴不行，毕竟是曾经战斗过的地方，“想当年，金戈铁马，气吞万里如虎”，青春岁月的足印是有温度和感情的，所以，我还是想试图努力一把——

希望大家一起“拯救嘉兴”于既倒，只要化解下半年这场供应量“堰塞湖”的楼市危机，不让嘉兴楼市一夜之间进入逆行通道，继而被打回原形（下半年嘉兴市区涨是不可能了，能止跌就万幸），在文章的最后，我有几点小建议——

1、嘉兴政府：一是下半年尽量不要再拍地了（未来供地情况低调处理，学学广州和上海，光说不练才是高手）；二是千万别学苏州昆山严格限购，连一套都不让外地人买；三是尽快落地“全面对接上海示范区”的相关细则，比如嘉兴的医保卡能够在上海使用、比如那传说的地铁等等。

2、开发商：下半年巨轮入海、百舸争流，百马入川、万马齐喑……僧多粥少，供过于求，抢客之势已箭在弦上，故不能再高高在上，应做好三样工作——


第一、不能专挑“大鱼”了，不能一次性付款的“小鱼”，连首付分期的“虾米”也要统统拿下；

第二、是时候，重提久违的“产品力和营销力”了，其中营销一环中，除了让目标客户同频，还要让对手郁闷：


因为抢你的客户的往往就是“隔壁老王”，要留意对手的一切行动，比如后台老有人问我，“中洲”好呢还是“吴越学府”好？是买“优优华府”呢还是“柳岸禾风”？等等，以前客户多，还相安无事，但现在抢客户的枪声开始打响，贴身肉搏，在所难免；

第三、活命比形象更重要，建议提前布局好上海分销的后路，一旦当地水源不够，立即启动分销从上海引水入嘉救市，所以产品中“特供给上海投资客”的是必须要有的，那是项目的“安全救生圈”，到时往往它们才是“单骑救主”的盖世英雄！

3、购房者：下半年倒是个下手的好机会，不是我鼓励你跳“火坑”，说真的，即使供应量再大，毕竟是环沪的中心城市，只要头低低，上海之水也很快“水漫金山”的；


之所以鼓励你，一是可选余地大，二是价格会略下来，三是门槛肯定会放低，不仅不要全款，很可能连首付都同意你分期付款，因此，不妨先物色起来！


不过要注意，正如前面所讲，下半年只是供求关系局部逆转，出现了暂时的机会窗口，而不是出现了“拐点”，所以建议见好就入，不宜久等，因为嘉兴这个档口，说不定“复盘”也是很快的。

——结束语——

幸好，上天有好生之德，嘉兴的外围，无论是五县还是环沪，总体还是好的，即使“内部烂掉”一些，但只要放低身段、灵活应对，定会逃出生天、安全着陆！

所以嘉兴虽危但不死，而且相信经过这一轮风雨的洗礼，将变得更加郁郁葱葱，风华绝代！


是为盼。