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嘉兴五县楼市“升值潜力”龙虎榜出炉(下)[含12P]

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    发表于 2017-12-12 11:07:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
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    嘉兴五楼市“升值潜力”龙虎榜出炉(下)





                                                                                                       

    来了来了!被你们这帮家伙快催死了……

    房叔带着满满的歉意和诚意,扑面而来了!

    没想到《上篇》推送之后,反响如此激烈——

    争议焦点不在于我写的内容上,而是在“五县的排名”,首先,“海盐”是大家都没有异议的“五阿哥”,这点连“海盐”自己人都承认,争议最多的是“善嘉”与“海宁”谁坐头把交椅?“平湖”与“桐乡”又谁略胜一筹?

    为此,我不得不晚两天推送文章,为了再次摸清下篇“三个县市”的底牌,又深入了“一趟虎穴”(呵呵,不入虎穴,焉得虎子?),通过实地踩盘、找明白人侃大山……摸完之后,基本上坚定了我最早心中的排名顺序,特此有两点需要补充说明:

    1、本文的排名只是“未来可预见的一两年房价涨幅”之排名,而不是五年或更长时间(举例:比如海盐五年或十年后,很有可能后来居上,文章最后为你道破天机),也不是指城市GDP或其他软实力的排名;

    2、本文的排名是有一套城市房价评估指标的,影响排名的指标多达十项,而且每个的权重还不同,为了便于大家轻松阅读,删繁就简,本文只选了三个最大权重的指标,直接出结论:

    A、距离大城市与受辐射程度排名——
    嘉善、平湖、海宁、桐乡、海盐


    B、GDP密度(GDP总值/城市面积)排名——
    海宁、平湖、桐乡、嘉善、海盐


    C、面粉占面包比重(最高土地楼面价/最高房价)排名——
    海宁、桐乡、平湖、海盐、嘉善
    (注:面粉占面包中越少,说明透支过多,后面涨幅有限,反之,说明全是实货,后面涨劲十足)

    乍一看,按以上三项罗列情况看,嘉善是不如海宁的,但由于接下来的较长一段时间内,决定五县房价的最大因素是来自上海和杭州的“外溢”,所以“距离与辐射”这一项指标的权重就最大了!

    因此,综合起来算总分,便有了以下的最终“龙虎榜排名”——



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    1大哥“嘉善”——人不行,但命好!
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    2二哥“海宁”——自助者,天助也!
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    3三哥“平湖”——从头越,等风来!
    1、我之所以把“平湖”排在“桐乡”之前,是因为“平湖”相对更有想象空间,算胜天半子吧!


    虽然目前主力房价略比桐乡低1000元/平左右,但平湖由于与上海交界的地缘优势,包括“接轨上海的示范区”、“长三角张江科技城(在新埭)”、“沪乍杭高铁”等“融沪”的利好消息拉动,房价的后续能量,超乎你的想象!
    ---------------------------------------------------------------------
    2、平湖,素来就有“金平湖”之称,十年前,凭借“服装、箱包、童车、卫浴”等四大传统支柱产业,迅速崛起,村村点火、镇镇冒烟,工厂林立、老板成群,名车豪宅、KTV浴场、地下庄钱和赌场,蔚然成风……


    总之,富豪阶层在平湖一度泛滥成灾,从五星级酒店的数量就可以看出,“金平湖”一名绝非空穴来风!

    老板阶层的崛起,催生了“东湖”的豪宅区,记得在2012年时,在东湖畔的“龙揪湾”就售价12000元/平以上了(注:后来跌了一波,售楼处被砸了,但后来边上又出现万元级的“御龙湾”)


    这是嘉兴五县及二区中,只有“平湖”和“海宁”是最早突破“万元时代”的,它们哥俩万元时,其他的县市还在六到八千之间徘徊呢。
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    3、“固一世之雄也,而今安在哉”,平湖老板们,虽然赚钱不少,但是造成了“天上鸟飞绝,地下污水流”,污染严重,可持续发展受了空前挑战;


    加上以“外贸订单”为主的“平湖加工厂模式”受困于国内人力成本的增加和汇率的波动,利润早就薄得像刀片一样可怜了……

    在这一次经济转型战役中,平湖倒闭的企业数不胜数,直接导致的后果有两个:一是外来打工人口骤减,二是老板关掉企业,大量炒房,造成了平湖目前的“一房难求”现象。
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    4、随着市政府的南迁以及外来人口的减少,如今走在平湖老城区的大道上,已找不到当年像在“解放西和关帝庙”那人山人海、红旗招展、锣鼓喧天的热闹景象,感觉这两年平湖已经失去了活力和激情;


    除了一些道路修整一新之外,整个平湖陷入了无尽的迷茫和无边的空虚……“感觉整个身体被掏空了”!

    然而,“于无声处听惊雷”,随着“沪乍杭高铁”要横穿平湖境内的一声炸响,震醒了迷茫中的平湖,让整个平湖人重新找回了自信!


    要知道,对于“铁路交通”的情结,平湖人就犹如韩红唱的《天路》那般“黄昏我站在,高高的九龙山上,看那铁路,修到我家乡”,充满了渴望和情感——终结了“平湖无火车的历史”!


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    (注:最早的绿皮火车时代,桐乡和平湖吃亏,海宁受益;接着高铁时代,平湖和海盐吃亏,嘉善受益,现在风终于来了,沿着杭州湾东海岸线,“沪乍杭高铁”划了一道美丽的弧线,让滨海城市平湖和海盐也搭上了“杭沪同城”的财富列车)
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    5、真正让平湖的房价兴奋起来,敢于挤身“嘉兴五虎争霸赛”之列,是一家叫“融创”的房产公司,这家伙“钱多人胆大”,连续两次在平湖本地人不太认可的地区,拍出“两块地王”:


    一个是今年3月份在新埭镇(与上海金山交界处)拍出楼面价8702元/平的地王,这是个镇上呀,要知道,这个土地价比周边的房价还要高呢,一时之间,大大提振了春节期间刚刚被打压下去的整个环沪楼市!


    融创一不做二不休,“快马加鞭未下鞍,惊回首,离天三尺三”,趁胜追击,紧接着4月份,又在城北开发区拍出了楼面价9731元/平的“新地王”
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    6、可以预见,融创的两块地王日后入市,房价必破16000-18000元,而这两处在平湖人心目的都是“乡下”,于是乎,市中心的“小宇宙”爆发了,除了个别低端楼盘被上海分销冲掉之外,两个高端在售楼盘只要推出房源,就迅速被本地人“秒光”——

    比如滨江的17号楼王,一度冲击17000元/平(毛坯),正常楼幢在15000元/平,没有关系根本买不到!(为了平衡小区的备案价,最近推出一幢位置最差的房源,一万一左右,限全款购买);


    又比如东湖边的中梁壹号院,25000元/平的联排一套不剩,14000元/平的高层房源都是“日光”,也是限全款购买!
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    7、平湖,最热的板块除了市本级,下面三个镇也是风头劲足(上海分销集中之地):


    一是融创所拍的“新埭镇”,因为与上海金山紧紧相邻,是最“深入”上海的一个区域,“长三角张江科技城”位于两城市交汇处,总规划面积87平方公里,可以预见的房价在18000-20000之间;


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    另一个镇是“新仓镇”,也是紧邻上海,刚拍出一块地5734元/平,可以预见的房价15000元左右;第三个镇是“乍浦”,包含九龙山,房价目前15000元左右,可预见的房价18000-20000元/平!
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    8、“雄关漫道真如铁,而今迈步从头越”总之,曾经的“金平湖”如今又激情满满,卷土重来,站回到舞台的中央,已经打开了腾飞的姿势,只等“沪乍杭高铁”的风来!

    综合起来看,房叔认为“三哥”平湖在未来两年之内,房价将从目前的平均15000元涨到22000元,涨幅在7000元/平是非常保守的预测!



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    (桐乡的城市地标——振石大酒店)

    4四哥“桐乡”——人实在,不差钱!
    1、首先先声明一下,把“桐乡”当四阿哥的确是有点委屈了,无论是当前的客观房价,还是个人的主观情感,我觉得它不比平湖差,甚至有排第二的可能,特别是论本地购买力,桐乡绝地排“五县两区”第一名!

    然而从未来两三年的想像空间来说,桐乡就略低于“嘉善、海宁和平湖”了,因为它既不临上海,又不像海宁那般受杭州第一波辐射,所以只能屈居老四了,实在不好意思!
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    2、桐乡房价从刚刚破万涨到当前的均价15000-16000元,是在很短的时间内爆涨的,而且几乎全是当地人购买的,极少数嘉兴人,更没有上海人的踪影;


    (从这个角度上来说,桐乡的房价是最没有水份的,也是最安全的),因为当上海分销想过来时,市区的房价已涨到非常的高位了,而且没有关系没有全款,根本买不到房子!


    比如今年年初开盘的城北“东方柏悦”,开盘当天就被“日光”!

    桐乡也是经济强市,包括下面各个镇,无论是世界皮草之都“崇福”,还是全球羊毛衫基地“濮院”,无论是南大门的高铁新城所在地“高桥”,还是世界互联网大会永久地址的“乌镇”……


    个个都是实力雄厚的“小霸王”,所以购买力相当厚雄,包括佳源房产、巨匠、桐昆、振石等知名企业也是堪称“当世之枭雄”!
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    3、桐乡的房地产是在一片泥泞地里崛起的,总共分三个阶段:


    一是2005年之前,桐乡的房地产市场是全嘉兴公认最差的,当地老百姓大多自己盖房子,房价三千左右都很少有人买;


    二是本地开发商纷纷登场,包括佳源房产、地盛房产、桐昆集团和富圣房产等群雄火并,逐鹿桐城,几经沉浮,为沉闷的桐乡房地产市场搅舞起春天的气息;


    三是城东植物园商端板块(振石大酒店对面)腾空出世,秒杀城西城北城南及城市心,从最早的曼哈顿、一号公馆、东湖金悦到如今的星湖湾、碧桂园和吾悦广场等,无不是“多数人仰望,少数人拥有”,形成了桐乡的豪宅集中地!


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    4、就在一个月前,6月7日,桐乡的“地王”就在植物园板块诞生,楼面价高达10454元/平(注:保持了全嘉兴最高地价仅2天,后被海宁6月9日,以10752元的略高优势所刷新)


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    “地王旋风”一出,如同一粒蓝色的“伟哥”入肚,让原本就站得稳稳的均价15000元的桐乡楼市,瞬间又满血复活,雄纠纠气昂昂,充满了战斗力,有立马窜上20000元大关的强大冲动!

    据内部人士透露,植物园的北端同样是高端板块的“凤凰湖”边上有一个叫“望湖湾”的楼盘,精装交付要破2万!


    而且日后“新地王”上海招商房产,也有可能精装交付,破22000甚至25000的可能是大概率事件!哈哈,就这个房价,我把桐乡放在第四,真是大大委屈它了!(注:不过高价过于集中在植物园板块,全市综合下来,是没那么高的)
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    5、这里重点提一下乌镇,乌镇从最早的江南六大古镇到如今的世界互联网大会永久会址,早就名声在外,风头无二,“上海人只知道乌镇,不知道乌镇是属于桐乡的”;


    因此,上海人在乌镇买房子不少(这也与申嘉湖高速有直接出口有关),像乌镇雅园,这两年70%的客户来自上海,整个镇的房价目前售价在15000-17000之间,比西塘等其他古镇都高(西塘在11000-15000之间);

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    6、由于桐乡的土地供应量较少,项目也不多,而且都是由本地人消化,没有上海等新鲜的高质量血液补给,后劲会显乏力,因此,房叔综合考量下来,在未来两年,市区房价将从现在的均价15000元涨到22000元/平是绝对的,涨幅也是7000元左右,与平湖持平!





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    5五哥“海盐”——命注定,要自强!
    1、提到海盐,由于边陲的“区位”和“核电站”,成了嘉兴五县楼市毫无争议的“下只角”,这是“命中注定”的,一直以来,都是止步于五六千元的房价;

    但由于“核电站”工作人员,特别有钱(注:民间传言,海盐本地女孩子最大的梦想是嫁到核电站去),尤其是住房公积金,据说是每月有三四千,因此上万人的“电站员工”,在几年前,就成为嘉兴市区各楼盘争相抢夺的“蛋糕”。
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    2、海盐楼市的春天,来自于一个叫“沈荡”的镇上,当时有一个叫“尚品公馆”的楼盘,2015年1月开盘,先做本地市场上,4600多卖了一年卖不到20套(镇上没人呀),结果到了2016年初引进上海分销,以7500元的房价不到三个月就卖了800多套,一举融化了冰冻多年的海盐楼市的冬天!

    随着嘉善、嘉兴、平湖的房子被上海分销一扫而光之后,价格洼地的“海盐”迎来了“周边高价潮水”的疯狂涌入(这时全民抢房头脑已发热,早把海盐核电一事抛到脑后勺去了),在上海分销的煽风点火下,没几个月时间,从7000窜到9000,又从11000冲到了目前最高的代表楼盘“佳源·优优滨海洋房13000元”!
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    3、除了上海分销的外因助力,海盐本身也自强不息,在我本人看来,海盐市区比想像中漂亮百倍,特别是美丽的滨海大道:


    一边是海风拂面的“蔚蓝”大海,一边是高楼林立长达几公里的海景高端住宅,驰车路上,海风一路吹回家,如同置身于欧洲地中海某个滨海小镇,其中的别样情调,不亲临其境是无法感受得到的;
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    4、最最给力的是,一个超级传奇项目——山水六旗乐园,在海边滩涂上划出了几千亩地,要号称打造能解决10万人就业、每年吸引1200万游客的世界级“滨海度假主题乐园公园”——


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    正如这一利好消息,让一路之隔的“海景住宅”一日三涨,比如恒大御景,就引来上海温州等客户疯抢,特别是唯一在售的优优滨海项目,就是在它一路之隔,虽然目前在售的已是海盐最高价13000,但随着乐园的建设推进,后面的房价也是充满了梦幻般的想象空间!

    不过针对目前乐园项目建设略为缓慢的担忧(它的售楼展示中心于本月28日开业),海盐楼市资深专家吴旭佳先生有一个观点,我是比较认同的,他说


    “只要政府把城市规划和基本配套搞好,利用好我们海盐独一无二的海岸线,即使山水六旗不来,还会有更好的项目会落户”,善哉斯言,折射出了海盐人民对脚下这块日新月异的热土自信满满!
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    5、另一利好消息是“铁路网”,海盐多年如同困兽,一直受制于“交通”的大开大合,现在无论真真假假,据说共有三条铁路主动来“窜门”了——

    一是前面写平湖时提到的“沪乍杭高铁”,在海盐有一站点;二是“跨海铁路”,从宁波过来,这边对接的正是海盐,三是传说的“嘉兴地铁”,终点又是海盐,按此算来,海盐未来将受“沪杭甬嘉”四城的集体“拥抱”,若是这天的到来,你能说海盐的房价还是“五县老幺”吗?
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    6、综合考量,在未来两年之内,海盐房价从目前的13000元最高价涨到18000元,涨幅在5000元左右!
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    7、最后房叔谈点不成熟的设想,海盐的彻底出路在于——与平湖合并,设立“滨海新区”把这一块长三角最珍贵的海岸线,打造成世界级的“滨海城市带”,从海岸线上接通“上海与杭州”的两大超级城市,其中“沪乍杭高铁”正是这一滨海新区的“体内传输带”,成为比肩世界八大湾的“第九湾”!


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    想想上海吧,“浦东”把“南汇”给吃了,使得整个浦东的土地价值放大N倍;“静安”把“闸北”给吃了,让整个闸北一夜之间房价翻倍,不知为上海创造了多少GDP!而“海盐=核电站”的印记,如何抹去呢?唯有彻底“消灭海盐”,方可一劳永逸,一步登天!

    再进一步猜想,如果“滨海新区”真的预言成真的,到时很可能,“滨海新区+嘉善+嘉兴两区”划归上海,而“海宁+桐乡”划归杭州!

    至于到时各县市的房价空间,在未来十年或二十年,各位脑洞大开,“胆大再大一点,步伐再快一点”,尽情地想象吧……


    ---------------------------------------------------------------------


    最后,还得收尾小结一下,小编列个表吧,让你对嘉兴五县房价在未来两年之内的涨幅,一目了然——

    排名
    城市
    现价
    两年后预测
    涨幅
    1
    嘉善
    16000
    25000
    9000
    2
    海宁
    14000
    23000
    9000
    3
    平湖
    15000
    22000
    7000
    4
    桐乡
    15000
    22000
    7000
    5
    海盐
    13000
    18000
    5000
    (单位:元/平方,个人之见,仅供参考,投资就有风险,入市仍须谨慎)


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    特别鸣谢:中国房产超市网  平湖站/海盐站



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    来自群组: 房产楼市


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