下半年嘉兴楼市变天在即，卖方市场将一去不返！

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下半年嘉兴楼市变天在即，卖方市场将一去不返！

来源：“正略思维”
                                                                                                   



从去年6月份嘉兴一手住宅成交6280套创下天量历史，到今年6月份成交仅成交1790套老百姓“买不到房”，嘉兴楼市这一年来，经历了太多的“史无前例”，经受着变革性的“大时代”狂风巨浪冲击……


有人在风口一朝得志鸡犬升天，有人在浪尖提心吊胆不得安生。

而现在，我们想说，风将散，潮将退，属于嘉兴楼市的全新一页，正在徐徐打开！无论是购房者还是开发商，都将在新的楼市齿轮上重新定位。

到访量降 购买力撤 气候渐变

嘉兴楼市购买力已显疲软

作为购房者，往往只看得到自己所处的当下情形，对市场动态情形缺乏了解。实际上，如果你关注了这半年来市场买卖双方势力消长，就会从动态变化中看出端倪。

一手房：从爱搭不理到主动推销，卖房者不再是“你大爷”

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镜头1：1—4月份，国际商务区（正南）某楼盘连续几次推盘，几乎每次都是“连夜全款认筹排队”，本地购买力活跃，分销带来的一批批上海客户也更是使得“一房难求”形势火上浇油！一些中介趁机“炒房号”，一个号炒到10万以上！

镜头2：6月底城东某靠近老城区的项目开盘，人气仍然十分旺盛，但“开盘即售罄”的形势不再，当天实际成交仅达到推盘量一半。

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各新盘的售楼处气氛也发生了微妙的变化。6月份之前，不仅多个新盘延迟了上市时间，而且购房者到访往往碰一鼻子灰，销售员对于送上门的客户态度冷淡、爱搭不理，甚至“不是一次性付款免谈”！而近期，东南区域多个楼盘齐齐动工抢工期、暗中较量抢客户，看房者去售楼处不仅有人主动搭理了，还会收到久违又亲切的“销售员问候和推销call”；房企举办的各类暖场活动也层出不穷甚至经常撞期“抢人……而与之相对应的，却是客户到访量大不如前，尽管到访者陆续不断，但数量明显下降。

二手房：从漏夜排队办证到有价无市，中介日子不好过了

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镜头1：某中介小哥在南湖区有个小门店，3月份春节一过，中介小哥开始了忙得脚不沾地的生活——“吃饭睡觉都没个正点了，客户量不是问题，挣钱不是问题，最大的问题就是排队领号办证太难了！常常半夜三点就要去排队，还有更疯狂的——头天晚上就带着被子去交易中心门口排……还记得那个有人晕倒在排队途中的消息吗？我心想真不知道哪天也会落我头上……”

镜头2：7月份各区的不动产登记处，虽然仍然忙碌，但已不复终日排长队的熙攘。上述中介小哥近期最重要的事是对手上房源进行整理，忙着下架一些之前用来吸引客户的擦边房源，“最近二手房市场在严打啊，甚至有认识的人因为‘诈骗’被抓了……还好我胆子小，之前只是趁市场好挣点辛苦钱。现在二手房也不好卖了，价格已经那么高了，看房、下单的人都明显少了，之前一套房子出来可能三天就被抢订了，现在十天半月也不一定卖掉一套，而且买房的人会讨价还价。我现在考虑下半年找些一手楼盘作代理，这样房源稳定点。”

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事实上，二手房市场已在“变天”，房价已经从春节后的猛涨，到5、6月的涨幅收窄，到现在基本稳定；而成交量和访客量明显下滑，“价稳量跌”情况来临，下一步或许就是价格回调！

其实，无论是一手房还是二手房，种种从热到冷的现象，反映的都是需求在下降——经历一年多的“盛世红火”后，嘉兴楼市购买力已经有所透支，很多人购房不是因为当下的需求，而是“恐涨”甚至跟风投资，在经过一轮又一轮的购买力释放后，现在的嘉兴楼市，购买力已见疲软，投资需求明显撤场。

而刚需的购买力也越发有限，一方面房价连续上涨，每次都将一部分原本够得上买房的需求挡在门外；另一方面在“买方市场”中，中介索要“十万一个号”、房企要求“五十万起验资”的事儿比比皆是，成为不少购房者“不可承受之重”！

另一方面，以前曾令人“闻风丧胆”的上海分销，如今已经难以组织客源大举来嘉购房！原因有四：

一是上海客户正逐渐退场，因为上海二手房成交量在连续三个月放缓后，价格出现了下跌，上海客户对楼市涨跌的心理预期已经改变，不再一味“买买买”，开始恐跌；

二是嘉兴房价已经连续上涨，首付款最低七八十万，甚至上百万，购房门槛已经抬高，部分人望而止步；

三是相对周边来说，实际房价已经在15000+的嘉兴不再是价格的绝对洼地，上海外溢已分流到环沪其他城市，而不是集中在嘉兴购房；

四是嘉兴调控政策越来越严，投资客受限。

总之，自住需求购买力被透支，投资客在大环境之下开始退场，嘉兴楼市的需求量，已经在下降！“卖方垄断”已在打破，信号很明显——卖房者曾经“壕”得简直丧心病狂的好日子，下半年恐怕不会见了。

紧抓工期 加大供应 抢早上市


开发商齐抢最后的窗口期！

从去年9月之后嘉兴楼市可售房源就一直紧缺，“短供应，大需求”形势下，市场长期供不应求，必然的结果就是房价节节高升。

但是，相比去年7—9月供应量严重短缺的情况，今年其实是“假性短缺”！

上篇微信我们已经分析过嘉兴市区的存量情况，由于去年下半年以来出让了一大批宅地，当前的实际存量已达32000套左右（且大部分是“已开工存量”，只是可售存量仍然较少），2017年计划出让的宅地折合房源还有近19000多套！如果计划土地全部出让，到今年年底，除去约2000套/月的销量后，总存量将在37000—40000套！

当然，有人会质疑：即使总存量大，但可售存量少，开发商不卖房子，市面上还是买不到房、还是供不应求呀……

但这种情况很快将是“不存在的”！因为总存量中目前已有20000多套“已开工”，整个市区已经有25个左右的新项目全面开工了，按照工程进度来说，3个月内可以达到领预售证的条件！而且后面还会更多……这么多项目中，按正常节奏入市的将是多数，原因如下——

1一是大房企回笼资金、保障流转速度的需要。众所周知去年下半年以来能够在嘉兴拿得上的地的，基本都是大房企，这些开发商一方面战略布局嘉兴，另一方面在其他热点城市也没闲着，手上项目多意味着对资金流转的要求高，意味着开发销售的节奏要快，“捂盘”不切实际。

二是销售价格被限制，竞争愈加激烈，晚卖不如早卖。2017年宅地供应计划史上最高，未来项目越来越多，16年拿地项目如迟迟不入市，后面将面临更大更多的竞争，在可售房源尚不多，销售价格被限制，早卖和晚卖价格一样的情况下，抢时机入市仍然是较明智的选择。

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3三是政策调控作用。一些周边城市如南京、湖州都已经对开发商拿地后的入市时间、领预售证要求作了严格规定，严禁“捂盘”，嘉兴虽然还没限制得这么死，但现有政策不会放松甚至还可能收紧，“集体捂盘”的情况根本不会被允许！

综合以上，嘉兴楼市下半年供应量，尤其是可售供应量回升，那是妥妥的，事实上目前市场上的新项目已经暗流汹涌——忙着抢工期、抢入市时间、抢客户！卖方市场将逐步转向为买方市场！

短期价格接近见顶
板块差异将更明显

自2016年春节后至今，房价一直处于上涨通道，而且6—9月一波大涨，一手房从7000上涨至10000元/㎡左右；今年春节后又一轮猛涨，从10000上涨至15000元/㎡+！一年之内，嘉兴房价已经翻倍有余。

二手房上涨得更为凶猛，尤其是今年春节后这波行情，同区域的二手房价格比一手房普遍贵两三千！如今市面上二手房次新房普遍卖到15000元/㎡以上，部分成熟区域如南湖新区、秀洲核心，二手房已经破20000元/㎡！

那么问题来了，嘉兴此轮房价还有多少上涨空间？

我们认为，此轮房价已经接近见顶！2017年以内房价涨幅空间已经很小。

一手房方面，预售价已被限定，目前市区除湘家荡外，高层毛坯预售均价普遍被限在10000-11000元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右，而且开发商不得高于预售价销售。现在市场上较普遍的是和车位一起卖，再加上精装修价格，目前车位20—30万元/个，精装修价格3000—3500元/㎡左右。这些价格基本已被限定，也就是上涨空间暂时被限死。开发商想涨价也涨不了。

二手房价格不受限，其情况也更能反映真实的市场形势。目前市面上不仅二手房房源在减少，价居高位的二手房也处于“有价无市”的尴尬境地。即使是5月22日嘉兴土拍宅地楼面价又提升了3000—5000元/㎡以上的档次，对二手房价格的刺激也不再如之前那般立竿见影。5月22日后的一个半月，二手房价格涨幅较小，尤其是之前价格已经上涨到较高水平的板块。而近半个月以来，各板块二手房价格上涨多数仅在300元/㎡左右。（个别楼盘挂牌量少，价格波动不代表普遍情况）

此外，由于一房难求，所以任何板块房源一经推出都不愁卖，而预售价限制基本“一刀切”，导致各个板块价格扁平化，无论是带头大哥国际商务区（万达）板块，还是原本价格洼地城东板块，一时间价格都差不多。

但是下半年，随着房价上涨见顶、供应量大大增加，项目、板块间的竞争都会增强！购房者在有房可买的情况下，自然更愿意选择优质板块、优质楼盘。板块之间、楼盘之间的分化将重新明朗。

政策叠加效应显现

“温水煮青蛙”会愈加明显

自2016年12月3日嘉兴市本级开启限购后，调控政策不断升级、越来越严。嘉兴市区目前已经“限购、限贷、限售、限地价”。

另一方面，宏观大环境也是在“收紧”。国家货币政策从“适度宽松”到“稳健中性”，实际上就是在收紧。一方面影响信贷政策，购房者贷款更加受限,额度愈紧，利率上升明显，另一方面开发商贷款空间也受限，资金压力进一步加大。

而热点城市楼市降温明显，北京和上海的收紧力度最大，楼市成交萎缩态势已很明显。南京、合肥、厦门等二线热点城市，楼市降温态势已经出现，嘉兴也必然受到“大气候”影响。而且如果嘉兴市场继续供不应求，炒房的热情不变，调控政策就还有进一步从严调整的空间，包括：本地人限购第三套、认房又认贷、外地人交社保等更加严厉政策。

事实上，已经“四限”的嘉兴，政策叠加效应将越来越明显。此轮调控至今已经半年有余，每一次单项政策出台，或许令人感觉“无关痛痒”，但是多个政策综合作用发力，楼市的天平已经在悄然倾斜！

下半年，嘉兴楼市逐渐平稳是大势所趋。

正略视点deepthinker

1、下半年嘉兴楼市板块差异化、项目差异化会更加明显，购房者“一拥而上”的情形将逐渐不再，而是会根据需求和差异进行分流。

2、销售价格受限之下，好板块、好品质的楼盘会受追捧，而板块位置、自身品质处于劣势的项目，销售将逐渐变得相对艰难。

3、自住购房者下半年买房将有更多选择，而且房价较目前不会有较大涨幅，而是趋于平稳，所以下半年相对是更好的购房时机；短期投资窗口已经逐渐关闭，此轮房价接近见顶，投资利润空间越来越小，短期“套牢”风险越来越大；对于长期投资者来说，虽然房价长远仍有上涨空间，但此时购房需要考虑信贷政策的限制、贷款利率的幅度、还贷成本是否能承担等实际因素。

总体而言，下半年购房，应该选择优质板块、优质品牌、和拥有优质开发能力的房企和楼盘。

4、随着购买力分流，板块、项目“随便卖卖都成”的鸡犬升天时代即将过去，开发商的拿地选择、产品定位、客户导入等需要做得更到位，否则将在竞争中处于不利！

写在最后——

对于普通购房者来说，在这狂风骇浪中，几多恐慌，几多辛酸。

怕错过了行情就再也买不了房挤不上车，怕辛苦攒了半辈子的钱，一夕踏错心神俱伤……在利益面前，在乱象之中，有以劣充好的忽悠，有坐地起价的搅和；因为买房，有人夫妻反目，因为买房，有人亲友相欺，因为买房，嘉兴上演了一幕幕悲喜剧甚至闹剧……

这，不是我们想要的宜居嘉兴生活。

买房，本是一件美好的事，因为我们想要在喜欢的城市筑一个家，因为我们想要在疲惫的奔波后拥有一个归处。

而当市场持续陷入疯狂，买房，却成了那么多人疲惫生活中更令人心神俱疲的梦想，成了遥不可及更没有诗意的“远方”。

这样的市场，是我们难以承受之痛，但我们也不愿它在疯狂过后陷入“灭亡”，因为我们还是爱这个城市，还渴望一个温馨的家……我们更希望它重回理性、健康的轨道。

千言万语一句话，嘉兴楼市，请早日回归正道！

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