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浙江土拍首次限价!对房价有何影响?[含8P]

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    浙江土拍首次限价!对房价有何响?






    6月28日,经湖州市人民政府批准,在湖州市公共资源交易中心国土资源和产权分中心,该市19宗地块集中拍卖,现场共有37家房产单位参与竞拍。


    据悉,这是我省首次以“限房价”的形式进行土地出让,车位、装修、附属用房等的价格都有严格限制。虽然如此,19宗地块依然经过近6小时的激烈竞拍全部拍出,总成交金额为72.768亿元。从成交金额来看,除了几宗热门地块,溢价率基本控制在50%左右,并未出现所谓的“地王”,楼面价也基本与周边在售房源价格保持一致。这也意味着,湖州的购房者不必担心房价因此大涨。


    房价1.jpg



    当天上午8点多,交易中心门口已经聚集了不少人。现场参与竞拍的除了湖州本土房企,还有不少外地房企,浙江保利,浙江祥生、上海碧桂园、杭州中北花园房产等知名房地产企业都参与了这次湖州历史上规模最大的土拍。



    上午的拍卖按照编号依次竞拍,参与竞拍单位最多的是位于仁皇山区块的14号、15号地块,分别有10家和15家单位报名竞拍。



    房价2.jpg

    最先被拍卖的14号地块起拍价为2.11亿元,经过几轮竞价,5分钟内迅速以3.8亿元的价格被湖州宏志实业发展有限公司竞得,楼面价格达到7713元/平方米,溢价率80%。



    紧接着,15号地块2.48亿元起拍,最终以4.4亿元成交,楼面价为7610元/平方米,溢价率77.4%。



    房价3.jpg



    从现场竞拍的情况来看,除了仁皇山区块和湖东片区的地块受欢迎,南浔区的地块也广受关注。上午的拍卖中,位于南浔区的21号、22号、25 号三宗地块均被碧桂园拿下,溢价率分别为55%、69.4%、53%。该区另外的23号、24号地块的溢价率更是达到了92.3%和107%。



    房价4.jpg



    碧桂园沪浙区域投资负责人尚坤告诉记者,本次土地竞拍他们共参加了14块地块的竞拍,仅保证金就交了10多亿元,最终拍得了4宗地块。他们本次主要将投资目光聚焦在南浔区,看重的便是南浔靠近上海的区位优势,以及当地日益完善的配套设施。



    下午出让的湖州开发区6宗地块,靠近高铁站,交通优势明显,也受到开发商的激烈竞拍。其中5号地块最终以3.01亿元成交,溢价率为93%,楼面价为5072元/平方米,6号地块最终以3.78亿元成交,溢价率均超过91%,楼面价5351元/平方米。




    房价5.jpg



    值得一提的是,为有效调控房价,本次国有建设用地使用权拍卖出让按照限房价竞地价方式进行。此外,本次集中出让对开发商还有种种限制,现场不少业内人士认为,这次湖州限房价竞地价出让,可以说是“史上最严”。



    19宗地块受让条件


    限房价方面:限商品住宅(毛坯房)最高销售备案均价(地上面积),开始预售后满6个月后最高销售备案均价可上调4%,以此类推。最低限价为2017-19号地,限不超过4500元/平方米;最高为2017-14和15号地,限不超过1.25万元/平方米。


    限车位价格方面:限非人防车位最高销售备案单价。限价幅度从不超过6万元/个至不超过15万元/个不等。


    限装修价格方面:受让人如要求全装修销售的,装修部分价格不得高于2000元/平方米,并根据最终评估价备案。


    限附属用房价格方面:湖开土2017-02号、湖开土2017-03号限储藏室、地下室等附属用房最高销售备案单价2200元/平方米。其他地块限储藏室、地下室等附属用房最高销售备案单价4000元/平方米。


    开工时间:限定2018年4月1日前必须开工。


    预售时间:2018年9月1日前必须预售,每期预售商品房面积不少于5万平方米。


    安置房方面:宗地受让人须积极配合湖州市区(吴兴区、南浔区、湖州开发区、太湖度假区)房屋征收安置工作,真实提供商品房数量及价格信息。每期预售至少28%房源用于房票安置,可预售后15天内只对房票安置对象销售,在预售前须与湖州市住房和城乡建设局签订《房屋征收安置责任承诺书》。



    19宗地块的出让结果




    房价6.jpg



    浙江首次限房价土拍听听专家怎么说



    杭州透明售房研究院院长方张接:从稳定房价上涨预期的角度而言,限房价的土拍新政有比较好的作用,比起其它有些城市限制现房销售、竞自持比例的做法,更具有针对性和有效性。当然,这种土拍方式要注意一个隐患,就是在限制销售房价的情况下,要防止开发商过度缩减建安成本的风险,影响到商品房交付的质量和品质。



    浙报传媒地产研究院院长丁建刚:一次性拿出19宗住宅用地,湖州在从土地源头调控房价上面的“大手笔”,利于缓和市场预期。这种事先约定的办法,也比事后来限价更为合理和合法。


    房价7.jpg



    “史上条件最多土拍”意义几何



    浙报传媒地产研究院院长丁建刚说:“虽然这些措施比较极端,但在当前这个阶段,还是有用的。今年以来,浙江省的各个三线城市几乎都陷入了房荒,成交量暴涨,价格也上升。如果不是这种办法的话,今天湖州的地价可能会更高。”


    与限制土地最高价进行“熔断”,再设置竞价外的条件相比,限房价是在销售环节的进行了价格设置,等于给开发商上了“一道锁”,通过限房价,开发商可以反推出一个拿地的心理价位,这时就要考虑到利润。这种模式下,考验的是开发商对开发成本的控制,大多会比较理性。


    值得肯定的是,湖州此次的限制条件中,不但设置了未来住宅的备案均价,同时还对储藏室地下室等附属用房、非人防车位、装修价格等均限定了最高备案价格,这也直接封死了开发商从这些环节“变相涨价”的可能。现在,一个车位动辄三四十万,理由你懂的。



    房价8.jpg



    “微利时代”,房子质量有保证吗?



    由于最高销售备案价已明确,拿地开发商品的销售收入,几乎是透明的。从多宗地块的最后成交价和最高限售价来看,留给开发商的操作空间均不太大,差价几乎都在4000元上下。


    以毛坯房建安成本约在2500元/㎡,其他资金成本以及税等成本可以按照销售收入的11%计算,以碧桂园拿的2017-25号地南浔适园地块为例,成交楼面价4496元/平方米,销售限价9000元/平方米,操作空间约4500元/平方米。去掉成本近3500元/平方米后,利润在1000元/平方米左右。湖州房地产进入“微利时代”。


    现场,也不少房企代表表示:“限价确实很吃亏,但其实就是赚多赚少和怎么赚的问题,会有一定盈利空间,所以来拿拿看。”


    当然,这种土拍方式要注意一个隐患,就是在限制销售房价的情况下,要防止开发商过度缩减建安成本的风险,影响到商品房交付的质量和品质。


    比如祥生拿的两块地,操作空间最低的只有2615元/平方米,这就非常考验开发商的能力了。


    记者也了解到,有一些注重利润的开发商,比如万科、中梁等,土拍之前也来过湖州进行过市场调查,但最终因为限价后利润太薄,而放弃了报名。


    浙报传媒地产研究院院长丁建刚说:“限房价的土拍方式,肯定会有副作用。但现在是无奈之举。执行这种方式,地方政府应该更强调品质标准。但是大家等品牌开发商进入,我相信他们还是会认真做品质的。”






    来自群组: 房产楼市
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