保定：最凶悍的楼市调控来了！

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最凶悍的楼市调控来了！

2017-05-22 深度财经观察

          今天，从河北保定传来一个大消息：住宅的限售期可以长达10年！

          2017年3月23日，厦门首创“限售”政策，宣布新购商品房取得房产证之后满2年才能出售。随后，至少有成都、福州、青岛、广州等25个城市跟进，推出了类似的“限售”做法，时间长度一般为2到3年。

          相比保定刚刚宣布的“限售”，上述26个城市都弱爆了：保定的禁售期是10年，此举如果普遍推行，将彻底打爆炒房者。

           保定的这项政策仍在试验阶段，而且先在即将拍卖的“2017-30号”地块试行。这是一块以住宅为主的土地，位置非常好，下面是它的基本情况：

            据媒体报道，“保定公共资源交易中心”针对2017-30号宗地，专门出具“国有建设用地使用权出让须知”，对竞拍规则做出严格约束，首次采用“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。这块土地的最高土地限价1100万元/亩；最高房屋销售限价13000元/平方米。

       在这种“游戏规则”下，拍卖是这样的：

        首先，在最高土地价格（1100万元/亩）范围内，大家竞相出高价，如果没有超出最高限价，则价高者获得土地。

        如果到了最高土地限价的时候，仍然相持不下。则在最高房屋销售限价（13000元/平方米）的基础上，比拼你能容忍的最低销售房价。比如有开发商在接受最高土地价格的同时，承诺每平米的房子只卖1元钱，那么恭喜你，土地归你了（也就是价低者得）。

        拍卖规则还要求：上述土地建成房屋之后，必须全部出售，开发商无权保留。

           也就是说，未来的新房价格肯定会比较划算，会引来大量购房者。在这种情况下，政府提出要求，购房者在获得房产证之后10年，才能转让。

          提醒你注意一个细节：不是房屋交付使用10年之后，而是你到政府交税、办理完成房产证之后10年。政府已经想到了你会玩什么把戏，契税必须按时交纳，否则获得“自由身”的时间要无限期推后。

         好了，怎么看待保定的“新房10年禁售期”？

         第一，设置较长的禁售期，有利于挤出投机者，真正落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的中央精神。

         由于住房是居民的私有财产，这样做有一个副作用：涉嫌限制了私有财产权，有违目前国家改革的大方向。而且，房屋是居民最大宗财产，遇到重大家庭变故的时候，卖房救命的需求是客观存在的。

          所以，建议出台限售政策的城市，都要设置“政府做市商”的制度，允许在“禁售期”内，当居民急需卖房的时候，政府可以接盘。接盘的价格，按照原出售价格的9成。

           如果不愿意设立“政府做市商”制度，也可以设立特别印花税。持有时间越短的，交易时印花税越高。可以从30%起，逐步递减，到满10年归零。总之，要给特别需求的人一个变现的渠道，而不仅仅是一限了之，政府当甩手大爷，老百姓单方面承受巨大风险。

第二，限价制度下，应该有更完善的售房制度。

          各地现在搞了很多限价房，让新房跟二手房价格倒挂。这些房子一上市就被抢购，由此产生了腐败问题。虽然上海首创了摇号销售的方式，但事实上仍然是粗糙的、难以实现真正公平的。

         比如在抢购同一个楼盘时，购买二套房和购买首套房的，显然不能同等对待；有过购房记录的，跟没有购房记录的，也不能同等水平参与摇号。拖家带口的“首套房+首次购房”者，显然应该最优先。但谁来鉴别他们的资格，购房者的资格需要不需要公示？这些都是问题。

         也就是说，如果政府决意让住宅回归居住属性，加强这种特殊商品的管制，那么就应该有更详细的规则，以及监督制度，甚至考虑恢复设立“房屋销售局”。否则，市场会出现越来越多的乱象，千奇百怪的腐败。

         第三，设置较长的禁售期，很有可能成为大城市的普遍现象。

          至少在北上广深，这种人多房少的城市，都应该设立禁售期。而且禁售期不仅仅针对新房，所有的二手房在完成一次新的交易后，都应该自动设立禁售期。

     由于雄安新区就设立在保定的雄县、容城县、安新县，所以保定市区的这次房地产调控试验，显得尤为引人注目，未来在全国大范围推广的可能性较高。

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