十年调控越调越高，一篇文章告诉你全部真相（上）

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十年调控越调越高，一篇文章告诉你全部真相（上）

                                                                                                                           

                   昨天说的下跌周期，那么，接下来让我们聊聊房价为啥上涨吧。

以《财经郎眼》为素材吧。虽然本质上，郎教授是搞公司金融的，在国外Finance&Economics也是完全不同的两个学科，虽然郎教授也因为风月之事被无数人唾骂，但他对很多事情的分析其实还是挺到位的，甚至是预测也都挺准的，比如四万亿，2012年的经济滞涨，房租的涨价等等。

小学生水平的站长认为：我们需要不同的声音，即使是错误的，只要有利于思考进步，有何不可？

那就让站长带粉丝们穿越回十年前，让我们一起重新经历一遍10年来的大调控吧。
地产情报站时空穿梭机，发车了~~
粉丝们请系好安全带。

第一周期

从09年开始吧。09年2月，房地产市场回暖，因为金融危机，大量美元热钱逃离美国，涌入中国。爆炒股市，楼市。

节目播出时间是2009年6月27日。
这次的话题是“没有房地产就不能救中国”

进入2009年，中国房地产一路量价齐升，同比2008年，楼市销量翻了一倍的城市有厦门，杭州，天津，深圳，西安、武汉、北京、广州、成都、长沙，那时候杭州就已经翻了两倍，厦门翻了三倍。

这种情况是不正常的，毕竟金融危机还没有过去，房价怎么又涨了？

于是，郎咸平说了一组数据，2008年6月，统计局统计了一组数据：广东省企业倒闭30%，江浙两省倒闭20%（这个时候还没有发生金融海啸），可见，当时制造业环境已经恶化，导致企业家将资金转投房地产，托高房价。

企业家要投资，买的楼盘都是高档楼盘。我们都知道，高档楼盘涨幅不大，但是抗跌。但是呢，高档楼盘房价一起来，中低档楼盘价格随之也继续拉高。


所以，郎咸平说，中国的楼盘是中低档楼盘有泡沫。

看到这里，站长才明白屌丝的眼光跟富豪是不一样的。之前大佬问站长买哪个别墅楼盘好，站长心里就想啊，别墅那么贵，涨幅又不高，你买来干嘛呢。不如买几套大面积的二手房屯着，投资回报高啊。其实，财富到了一定地步，风控才是最重要的。楼市行情不好的时候，是中低档楼盘先跌，而不是高档楼盘。

还有一组数据，金融海啸是2008年11月发生的，11月份中国出口下跌2.2%，12月份下跌2.8%，09年，1月份出口下跌17%，2月份下跌25%，3月份24%，4月份20%，5月份26%……


同时，2009年，一月份进口狂跌43%，其中，原油之外的原材料下跌50%，进口机器设备下跌40%……


看上去是不是心惊胆战？


卧槽……这么恶劣的情况下，要站长我也不想干了。设身处地想想，那些企业家想法也是一样的吧，自己辛苦一辈子到头来这个下场，没多陪老婆，对不起孩子，索性撂挑子不干了，享受下“家庭的温暖”，给老婆买个LV包包、钻石名表吧。

所以就出现了一个更有趣的现象，广州经济这么衰退的情况下，广州丽柏广场、友谊商店全球各大奢侈名表逆时针增长90%多……

站长也说过，房价上涨幅度，也要看信贷是否宽松。而2009年5个月内，银行信贷资金放出了5.84万亿，60%是做基础建设，剩下一部分是给中小企业融资。5.84万亿，在5个月内投入市场，你可想而知是对老百姓内心多大的冲击？

通货膨胀要来了，老百姓只能把避险资金奉献给楼市。

视频资料显示：广东某大型国有银行分行第一个月的贷款额度超过去年全年。

所以，总结来说，09年房价飞速上涨的原因有三：

1、企业家经营环境恶化，投资买楼

2、老百姓对通货膨胀的恐惧，避险买楼

3、信贷宽松助推房价上涨

第二周期

录制日期为2012年3月26日，背景是11年大调控房价下跌5个月后，12年年初又迅速抬头的楼市现象。值得注意的是，这期节目播出也是在两会后。

这一期的主题是“房价降不下来的秘密”

12年3月18日，国家统计局公布了中国70个城市销售价格变动情况。2月份房价仍然呈现上涨趋势，但有45个城市一手房价格还是环比下降的。

表面看起来，皆大欢喜。

为什么这么说呢。

北京看上去房价跌了，但实际上市里没怎么跌，市里人民很高兴；

买不起市里的呢，可以去通州买，通州确实跌了很多（现在通州跟当年今非昔比啦），郊区的人民也很高兴；

地方政府也很高兴，去年土地出让金3.15万亿，创历史新高，又赚了一笔。

开发商也很高兴，万科、碧桂园销售又创历史新高，还扩大了规模……

政府呢，政府当然很高兴，看，调控的多成功。


均价下跌，但真正跌的是郊区。


在北京这轮调控中，通州区为房价下跌做出了不可磨灭的贡献。
同理，也要感谢当年上海的南汇，感谢当年广州的番禺。

当年我们对通州/南汇/番禺还爱理不理，现在房价已经让人高攀不起。= =


大家也讨论了温总理在两会上的表态

为什么政府决心这么大，房价就是降不下来呢？


郎咸平分析了一手房房价的组成成分：


房地产有12项税跟56项费，占70%左右（所以，谁是高房价的最大推动力？）

最起码的构建成本，占10%左右（嚷嚷建筑材料高了房价就高的那是耍流氓）
开发商的利润，占10%（这是不算灰色支出的，到处打点也需要钱，你懂的）


加起来，就是90%，所以，房价再降，你能降到90%的刚性关口吗？


再一个，就是我们多年诟病，至今也还在诟病的土地财政。11年3.15万亿土地出让金，是天文数字，但回过头来看，很多吗？

图片链接：https://xueqiu.com/8940100817/79318635，来源于雪球

地方政府很缺钱。因为分税制的原因，中央拿的是大头，地方政府占比是小头。涉及到消防，教育，医疗保障问题，怎么办？

卖地。卖地就有土地出让金。

卖地就能盖房子，房子卖了，GDP也能拉高。

既能完成GDP的任务，又有零花钱，何乐而不为？

既然房价是降不下来的，买不起房子，能指望保障房吗？


11年，政府宣布要搞1000万套保障房，节目录制的时候，宣布建成432万套。看起来数量很多。但是，有谁是真正分到保障房的？


有媒体称，60%是福利房，给公务员住的。这个数字不能确认是否准确。但是，真正落实给老百姓的保障房还是太少。

11年媒体曝光一则消息，北京的房山区推出1594套两限房，3天销售一空，但是，房山区政府回购了800套……说是以备将来不时之需，或用作招商引资，给特定人群。

这个社会需要照顾的，是那些贫无立锥之地的升斗小民。

他们是整个社会稳定的根源之一。


另外，当年的财政部部长也提出，要“全面开征房产税”的建议，郎咸平表示不看好，他认为是“让地方政府更进一步的陷入土地财政的窘境”，“我非常担忧我们整个税制结构是畸形而不合理的”

“中国是不应该全面开征房产税的，
房产税本质上是一种财产税，

财产就是你自己拥有的东西，
中国没有任何一个人有自己的房产，
财产是永久的”

房产税的本质，
就是香港物业税的本质，
就是土地出让金，

我们一下交了70年的了。
房地产税费已经60多项了，

都没有解决问题，
再加一个房产税，能解决什么问题？

所以，想有效降低房价，就是调整分税制。
94年我们开始实行分税制，
当时分税制的中心思想就一个——
“增加政府收入”
导致中央大头拿的多，地方政府拿的少。

是时候调整下比例了。

只有中央和地方的财权、事权理顺了，

土地财政才能够根本的破解。


回首前两个周期，我们发现，
似曾相识，
当时在讨论的问题，
现在依然没有解决，
日光之下，
并无新事。

未完，下篇待续。



                    

传达者

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房价涨或跌，

不是我能决定的。

我能理解粉丝们因为房价而焦虑的心情，

但抱歉，我只做客观的报道。

认为我写个文就能把房价炒上去的，您太抬举我了；

一提房价上涨就问候我全家的人，我很关心您的身心健康，

建议多看看电视新闻吧。世界依然很美好。

————站长

（上篇：十年调控越调越高，一篇文章告诉你全部真相（上），说第一、二周期是不严谨的，应该调整为“标题1、标题2”）

  3  

播出时间是2014年3月17日。

本期话题是：房价暴跌了吗？

不得不吐槽这个节目越做越TMD水了，好好的财经节目。非要加上段子、脱口秀把自己作宝搞。当然，近些年观众口味也越来越偏娱乐化，可能生活压力太大了吧。

从12年1月到14年4月，北京房价是持续上涨的。在节目播出时间，恰好是房价再一次面临拐点的时刻，终于结束上涨，开始下跌。

13年4月开始，调控政策是认房又认贷，二套首付不低于70%，贷过两次不放款。看上去很严格是不是，那为啥调控了一年之久，房价才下跌？

特么一直没加息啊！可笑的是，这次房价下跌的原因主要归功于银行坏账，而不是严格的调控政策……

导火索是杭州德信地产公司推出的北海公园（开发商看到请交广告费，谢谢），均价由18000元直降到15800元，而隔壁的天鸿香榭里，直降6000元，爆出13800元/平方米的清仓价。此外，江苏常州雅居乐的星河湾也打了6折，本来是12000元的毛坯房，变成7500元……

一时之间，各大媒体纷纷报道房价暴跌的新闻，房地产崩盘论甚嚣尘上。站长也搜到了名噪一时的杭州业主砸楼事件。

请注意，判定房价是不是要跌，别看专家，别听媒体，只要有砸楼事件，那么房价才算真的跌了。每次调控，ZF一定要业主们砸几个楼盘，给买不上房子的老百姓泄泄怨气，才会让房价恢复上涨。预估17年调控也差不多吧，搞个全国性轰动的砸楼事件，舆论引导好了，老百姓开心了，那才算调控成功了。

表面又是皆大欢喜。可是，每轮房价下跌，只是当初涨得最离谱的一部分略微回归正常了一点点，如此而已。

中国的阿Q无处不在。

回归正题。当时的房价是怎样的情况呢？

2014年1-2月北上广深房价涨幅

2014年1-2月北上广深交易量跌幅

为什么房价上涨，交易量反而暴跌？

是调控的因素吗？

不是，这次的地产只是配角。真正的主角是银行。

2013年11月25日人民网披露一则消息：32个被调查的城市发现，有17个银行停止了房地产的按揭业务。这个停止，不是因为调控政策，因为首套房贷都停了。

要知道，咱们老百姓是最实在的，做了房奴都是老老实实按揭，坏账特别少。把钱贷给老百姓，对银行来说最安全，他们本应该争着抢着做房贷才对。为啥不让给贷了呢？

因为缺钱。

09年到2013年，钞票数目从49万亿涨到了110万亿，银行资金应该越来越多啊。房地产的资金怎么这么紧张？

一是按揭。

2003年之后，很多的股份制银行开始铺向全国，设立网点。但股份制银行和四大行不一样，四大行网点地皮是政府划拨，不要钱。股份制银行没钱买地皮啊，只能跟四位大哥，或者马云爸爸的天弘基金借钱了。

你们感受下某家股份制银行同业存款/贷款的情况。2012年，这家银行的贷款中有80%来源于同业拆借（就是同业存款）。

类似的股份制银行，绝大多数贷款都来源于同业拆借。银行的钱借银行，也是有利息的，当时的利息是3%，如果是向余额宝借钱，那就需要5%，而房贷按揭不过是6%~7%而已，一借出去就是30年。几乎是赔本的买卖。

2012年马云爸爸的天弘基金异军突起，对传统银行造成了巨大冲击，导致传统银行资金成本大幅上涨，而利润，被全部吃光。

二是地产商贷款。

近几年理财产品数量暴涨，而传统信贷不断没落。2002年传统信贷占比92%，而2013年下降到51%，这说明了一个很严重的问题——银行业务中，接近一半都是理财产品。

这么多理财产品，是给谁的？

地方政府和开发商嘛。

开发商拿地造房过程中，不断仰赖着理财产品的融资，如何融资呢？把地产抵押出去，而利息至少要8%。如果开发商的收益达不到预期，那只好卖掉地产还贷了。

以被砸楼盘的杭州德信地产为例，总共借了10.9个亿的资金（来源于银行信贷以及理财产品）。按照该公司的说法，由于投资回报率得不到保障，只好先套现离场。于是就是有了北海公园降价清库存，清仓大甩卖还钱的血泪史。

特么的，太狗血了。

原来开发商清仓大处理，不是因为政府调控，是因为缺钱。

所以，这轮地产危机只是一个表面现象，

真正恐怖的是银行危机。

  4  

第四个上涨的阶段就离我们很近了。2016年10月11日和10月18日，节目组连续两周在谈房地产，可见当初房价热到什么程度。

放在一起来说吧。这一轮房价的上涨情况和以前不同，产生了大的分化。


先看一线城市，新建住宅在去年7、8月份价格同比的增幅。北上广深。

再看二线城市。厦门、南京、合肥、杭州、天津、武汉、福州、南昌、郑州都是暴涨，发现没有，这些城市，都是在东边？

其他二线城市呢？贵阳、太原、沈阳、哈尔滨、昆明、银川、呼和浩特、西宁、长春、乌鲁木齐，几乎没怎么涨，这些是东北，以及靠西部和西南的城市。

再看三四五线城市，秦皇岛、洛阳上涨，而岳阳、唐山、常德、襄阳、济宁、包头、丹东、牡丹江、锦州，你没看错，是下跌的。

这一轮的涨幅，并不是全国区域的飙涨，而是特定区域的涨。

如果把涨幅较大的城市圈出来，可以得到这张图。而黄色的深浅，则表示了该区域的人口密集度。

所有涨幅最大的区域，不过就是北京/天津、山东、郑州/武汉、南京/杭州/上海、福州/厦门、深圳/广州、成都/重庆，这是九大城市聚集区。


人口占了全国的24%，GDP总值，是全国的43%，同时，九大区域的上市公司占了全国的77%。


所以，什么城市的房价涨幅最快？
人口密度高/经济发展快的城市。

而附近的城市，也承接了房价上涨的外溢效应。
比如，上海杭州经济圈，上海杭州一涨，苏州/无锡也会跟着涨。

站长总觉得这张图很面熟啊，不知道在哪里看过。然后想起来了，是站长后台的粉丝区域分布图。关心房价的粉丝，也恰巧分布在这些区域里。（也只有这几个区域，房地产投资者还不算亏）

有粉丝会说，站长，17年开始涨幅就不是这样了。三四线城市已经上涨了。今年开春就有粉丝问我，站长，什么鬼？沈阳房子好几年不涨了，怎么今年涨的这么多？开发商还捂盘了？


对，这就是庄家想要的结果。


毕竟今年GDP任务也不轻，M2跑的也不慢，不卖房子是不行的。那怎么办呢？一二线城市抢着买，三四线城市部分补贴首付还不买。

庄家急得呀。没办法，调控吧。先把一二线城市搞起来，以遏制房价快速上涨的名义调控。嗯，首付稍微提高一点点~一二线就恐慌啦，抓紧买买买。差不多的时候，认房认贷，关闭一二线大门。

散户就急眼了，房价涨得这么厉害，现在不买，以后就买不上了！所以杀向三四线。

为啥三四线在去化周期需要2、3年的时候房价就涨起来了？还不是老百姓买涨不买跌？等三四线库存去的差不多的时候，就剩下一堆投资客乖乖站岗了。

好肥的韭菜。

纵观调控的一轮轮周期，

你、我、他，都不过是一只只小白鼠，

完美的被庄家做了一场又一场精致的实验。