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“土地70年到期后,何处安放我们的房子和灵魂”

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发表于 2016-4-21 11:55:27 | 显示全部楼层 |阅读模式

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                                                “土地70年到期后,何处安放我们的房子和灵魂”





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            ”居者有其屋“向来是居民稳定生活的重要保障,但有一天这种稳稳的幸福被“70年房屋产权”打碎时,我们怎么办?





             近日温州某房屋产权到期,如续期则需缴费几十万元,这是个案,但仍激起了太多人的焦虑和不安。关于70年房屋产权问题,《物权法》只说到期后“自动续期”,但该如何续期、交纳标准都没有明确。温州市国土资源局某官员接受采访时称,“这个制度需要顶层设计,我们突破不了。”




        量大面广的土地使用权到期问题,会在几十年后集中出现。如果不未雨绸缪、提前进行顶层设计,有可能引发太多人的不安。




                来源:正和岛(ID:zhenghedao)摘编:馒头



                01 温州某房屋产权20年到期,续期需缴几十万




           近日媒体关于温州“20年到期房”的报道,引发了远超温州本身的关注。 


 
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              据温州媒体报道,连日来当地部分市民因房屋土地使用年限到期或即将到期,面临花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇。在这一消息迅速发酵之际,温州市国土局回应称,媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读,但也承认住宅用地使用权面临续期的问题给群众带来不便,已着手研究相关方案。




       02 《物权法》只规定“自动续期”,但从来没说免费续期  





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                  我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年,在1990年代初通过立法全国推行,温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。


            注:1990年代初期,浙江民营经济已经开始蓬勃发展,敢为天下先的温州人在不超过居住用地最高年限七十年的前提下,按二十年到七十年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。


           温州的“撞限房”新闻,再一次给公众普及了一遍法律常识:2007年开始实施的《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。






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            但是,《物权法》只说到期后“自动续期”,没说这个自动是免费给的,该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。




           03 温州地方官员:这个制度需要顶层设计,我们突破不了  “立法的滞后,使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循。”




           温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时称,“我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映,这个制度需要顶层设计,我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案,目前已着手起草政策建议初稿,近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级,妥善化解这类问题。”




         04     周其仁谈房屋产权:延成150年、300年,都是可以的  城市土地70年产权到期后怎么办?




        据我所知,开始在内部讨论住宅租赁期就50年,一律50年。后来报给国务院,国务院领导同志说了一句“这太短了吧”,因为领导同志这么一说就涨了20年,70年。工业用地50年,商业用地40年,住宅用地70年,形成体制。




        1987年土地法是这么改的,当时觉得想得挺远,没想到很快也过了,从1987年到现在已经有20多年了,很快。所以这在《物权法》起草时变成一个问题,那么多老百姓买了房子,理论上有土地到期的,到期以后,土地连同上盖全部收回归政府。业主有什么权?业主可以把建筑材料拿走,那是你的,你到另外一个地方建去。这岂不是天下大乱?后来学香港解决租赁土地到期以后的衔接问题——你有优先续约权,续约的时候要补地价,补地价有一个优势,加一笔钱,有一个补地价的机制。




        我们在《物权法》起草时,把这个学回来,吵了一天后,意见有分歧,最后通过了第一条:现在所有买的房子到期后你有优先续约,只要你还要别人就不能要,你不要别人可以要。但补地价没有说,你要,但要付多少钱不知道。所以中国改革现在两只鞋,一只已经脱下来了,一只鞋还悬着。这是渐进改革带来的必然结果,只能慢慢来。中国老百姓的想法是咱们人多,到时都不干,基本打的是这样的算盘。我想这是朴素的法治思想,最后还得通过法治程序把有关的利益、计算形成预期,不要到70年再处理这个问题,之前把这个扣解开,以后才知道怎么办。




          延成150年、300年,都是可以的。因为我们不是殖民地,我们不需要1997年回归,我们就是中国人,没必要学殖民地的做法。我的看法是既然这么走了,就继续走,渐进改革最重要的是不断地前进,一停所有矛盾就会爆发出来。




          05 马光远:不要再一次在民众身上剪羊毛


               众所周知,中国民众对“70年”大限的恐惧,一是基于对高房价的恐惧,在当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力的语境下,用终其一生的收入购置房产之后,还要在70年后续交高昂的土地出让金,这无法让民众不焦虑;二是基于对公权力的恐惧,在中国历史上的任何一个朝代,私权肯定是要为公权让路的,在公权和私权冲突的情况下,公权显然是神圣不可侵犯的。基于这两点,每一次法律对“70年大限”的完善,都意味着民众要经受一次精神的折磨和制度性焦虑,这是必然的。




            对于70年后的问题,必须遵照《物权法》关于“自动”续期,以及象征性收费的原则。在这个问题上,想无偿收回,让民众的房子漂在空中,或者高价续期,再卖一次地皮,都是民众无法接受,更是中国社会的稳定所不允许的,如果以此来试探,甚至挑战民意,那意味着突破了某种底线,后果不堪设想。




             事实上,一个国家规定什么样的产权制度,就会出现什么样的建筑,很难想象,在70年的土地上,能生长出对这个国家恒久热爱的公民和百年的建筑,也很难想象,在40年的厂房里,能生长出百年基业的企业。中国人缺乏长远的打算,中国企业现在很少有百年的战略,土地使用权的期限,一定是一个很重要的原因。




              面对温州高价续费引发的焦虑,笔者再次强烈呼吁,尽快废除1990年国务院关于土地70年的相关规定,启动《土地管理法》的修订,并在土地管理法中将土地使用权的期限提高至100年或者199年,也就是实质上的永久产权;如果仍然要坚持70年的期限,也一定要明确70年后土地无偿续期的原则,这既是得民心之举,更是贯彻物权法的法治原则和精神。政府即使要“有偿续期”,也一定要象征性收费,而不是再一次在民众身上剪羊毛。同时也强烈建议有关部门,对温州这种敢为人先的“探索”予以明确制止,以抚慰民众的焦虑和恐慌。




               06 新华社:应未雨绸缪、提前进行顶层设计




               温州出现20年使用权住宅的情况,有其特殊性。全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末,使用年限到期问题近期不会集中出现。




              尽管温州出现的“到期房”总体量不大,但也关系到几百户家庭的切身利益,应当引起有关部门重视并妥善解决。长远看,量大面广的土地使用权到期问题,会在几十年后集中出现。如果不未雨绸缪、提前进行顶层设计,有可能引发房主的不安。因此,用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。
               





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