注意！楼市突发利空!不要把希望寄托在房地产身上!

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2016-01-25 [url=]摩根俱乐部[/url]

                    

版权：中研普华报道 来源 深圳商报

中国楼市的带头大哥深圳，最近传出了令人震惊的消息：

1、中国银行发布了最新通知，从事中介的人员购买二手楼时除原有标准以外，借款人还必须在深连续缴满36个月的社保，且需同时申请公积金组合贷款。该规定将于1月25日执行。

2、21世纪经济报道：1月22日，中介人士透露，有收到公司内部短信，包括中国银行、工商银行和建设银行在内的三大行将会对中介人员买房进行限制。其中建设银行召开内部风控会，针对最近中介人员买房增多的情况，一律首付四成。

尽管消息还有待进一步证实，但是无风不起浪。我们仍然可以从中看出端倪。

你是不是觉得这则消息和自己一点儿关系都没有？下面我就来解释。别急，先上一些数据，拿数据来说话。

前几天，国家统计局公布了2015年12月全国70个城市的房价数据。其他城市就不看了，直接来看看北上广深的数据。

2015年12月北上广深新建住宅价格数据

                  

2015年12月北上广深二手住宅价格数据

               

数据来源于国家统计局

从这些数据可以看出，北上广深房价涨幅都特别猛。尤其是深圳与上海，特别是深圳，涨幅遥遥领先全国，并且把涨幅排在第二的上海甩开了几条街。再来看一组更直观的数据。

                    

数据来源于房天下

这些数据的确让人感到胆寒。那么是什么促成了一线城市的房价猛涨且居高不下呢？人口的大量流入是一个很重要的原因，除此之外还有就是炒房族。房价就是被许多的炒房族炒起来的，而炒房族中很大的一部分就是中介。

许多人会问，房价已经到了如此地步，难道国家不管不顾？其实政府并不反对一线城市与强二线城市的房价上涨，这有助于带动全国楼市的房价上涨。但是决不允许涨的过快过猛。这对整个楼市的发展很不利。

好了，现在回到开头的消息。中国银行对中介人士买房提高了门槛，建设银行等也对提高了中介人士买房的首付。目前北上广深非户籍人口购房条件是：

                  

从表中可以看出，目前深圳经济特区的非户籍人口购房基本上是没什么门槛。但是最近的这则消息，似乎放出了一个信号。政府似乎要收紧政策，抬高门槛。

消息中虽然只是提及深圳，但其他几个一线城市估计也会相继制定措施。上海市委书记韩正去年七月份也表示，上海房价已经很高，未来应减少对房地产业发展的依赖。北京“副中心”通州也出台了限购政策，下面是北京商报昨日的消息：

去年8月14日，北京市住建委与通州区政府联合发布限购政策，北京市户籍居民无房户，以及近三年在通州区连续缴纳社保或者个税的非本市户籍居民，能够在通州购买1套商品房，北京市户籍居民已有1套住房的，如要在通州再买房，应该在通州落户三年以上，或者在通州区连续三年缴纳社保或者个税。

如此看来，针对2015年一线城市的房价涨的过猛的情景，国家似乎要出手调控了。如果2016年还按照这种增速往上涨，大家都会被压得喘不过气来。上述两大传闻虽然尚待进一步证实，但可能性极大。从文章开头的两则消息能够明显看出政府欲出手调控房价的意图。那么你是不是以为一线城市的房价会止跌，或者还会出现下降的情况。这种概率基本为零。

就像上面说的，一线城市的房价上涨是符合国家整体的发展趋势。政府只会在增速不理智的时候出手“扶正”一下。因为若是一线城市与强二线城市房价短时间内见顶，对于其他城市房价是利空。房价下跌也不是政府想看到的。政府是希望一线城市与强二线城市房价慢速增长，引领全国楼市健康发展。

不要把希望寄托在房地产身上

作者 李一戈 来源 21世纪经济报道ID:jjbd21

未来支撑房地产发展的基石是首次置业和改善性需求，而不是投资性需求。

由于工作关系，最近一段时间去见了几位房企老总。总体来看，他们对2016年房地产市场普遍是乐观的。也因此，在制定今年公司战略时，都设定了一定的增长目标。最乐观的房企，内部指标同比增幅超过60%。

多个主要因素看起来，没有理由不对2016年的楼市抱以极大期望。资金宽裕程度比2009年有过之而无不及，且成本不断走低，公司债利率曲线即是证明。政策方面，该取消的限制都取消了，据说新的激励性措施还在酝酿之中。

即使是没有取消限购的一线城市，地王迭出也试图传达出难以遏制的蓬勃活力。资产市场就是这样，在市场情绪被激发出来的时候，再高的价格似乎也可轻松越过。譬如，谁能想到，2015年下半年北京会涌现出如此之多的10万＋豪宅？弹指之间，20万＋的项目面世后，也没人过于惊叹了。

2015年的成绩单也在印证楼市的坚定复苏。商品房销售面积128495万平方米，接近2013年历史峰值的130551万平方米；拜房价上涨之赐，商品房销售额87281亿元，超过了2013年创记录的81428亿元。不得不承认，销售额这个数字远远超过了我的预期。

也许房地产从业人员都被上述两个数字鼓舞，但经济学者特别关注的却是另一个数字：2015年房地产投资增长仅为1%。不仅与2013年19.8%的增幅隔了一条长安街，离2014年的10.5%恐怕也有两个街区的尺度。全国进出口总值在最后一个月出现了意外的翘尾，但房地产投资令人失望地持续萎靡不振。

由是怪罪房地产的论调，想必你也听得比较多了。有的学者甚至说，2015年房地产增加值对GDP的贡献只有0.2。这当然是有意无意的误读。因为房地产的贡献，绝不只是表现在投资的拉动。且不论它对钢铁、水泥、玻璃、家居等行业的直接拉动，单是来自房地产的税收就占全部税收的15%左右，更不用说还有巨大的卖地收入。

但不管怎么说，房地产投资增幅1%这个数字，确实比较难看。而这个成绩，还是在以去年“3.30”为标志，房地产政策全面放松的背景下取得的。有些媒体称之为刺激或者是救市。从去年12月召开的中央经济工作会议公报来看，2016年各地针对房地产的刺激性、鼓励性措施还会加大。有的省份是鼓励农民进城买房，有些城市是减税。

我当然理解不得不再次将房地产作为稳定经济增长压舱石的苦衷。我曾多次重申，如果不摆脱对房地产的严重依赖，增长方式的转变和产业结构调整就是不可能完成的任务；姑且也不提刺激性政策的边际效应在递减，宏观政策是如此，行业性政策亦是如此。

值得特别提醒的现象，是2014年以来住房消费作为投资性需求的隐退。房地产的黄金10年，有三大主导因素在推动，一是土地招拍挂政策的全面推行，地价引导房价的上涨；二是货币的持续超发，而房地产是胃口最庞大的吸金机器；三是投资性购房需求的爆发。

投资性购房的典型表现，就是当年的温州购房团现象，一个家族组团到外地扫楼。扩散开来，是全民炒房现象的蔓延。我曾经说过，一夜暴富、速富的心态，与投资性买房或者说炒房所得全部归个人有密切关系。

但2013年当商品房销售面积和销售额到达阶段性顶点时，投资性购房也在迅速退潮。有朋友说，这与楼市限购有关。但2014年下半年限购普遍取消，投资性购房也没有应声反弹。2015年除了极少数城市，投资性需求占比仍然在较低水平。

主要还是与资金杠杆和风险收益有关。房价连续上涨10多年，到现有的平台后，即使二套房首付门槛一再调整，首次支付的资金依然不少。当年，首付10万、20万就可以签订购房合同，现在可能需要50万、100万甚至更高。而房价滞涨的潜在风险却触手可及。

我国的房地产市场仍有较长的稳定发展时期，但投资性购房的最佳时期已经过去。随着人口红利高峰的消退，房地产的爆发式增长也要告别舞台。未来支撑房地产发展的基石是首次置业和改善性需求，而不是投资性需求。而没有投资性需求的推动，类似2007年、2009年那样的楼市疯狂年代，只有在回忆里寻找。

目前来看，2016年的房地产市场不会比2015年差，但也不可能是2013年的增长。也许房价还会上涨，销售面积还会增长，但房地产投资增幅想突破5%，是难度极大的事。因此，托底可以，但请不要对房地产寄以过高的期望。