地产商：撒欢发债后主动并购

琴与炉

    摘要地产商是对资金成本最敏感的群体之一。

地产商是对资金成本最敏感的群体之一。所以，当今年上半年公司债发行门槛放开，房地产企业便撒欢似地发债。这不，随着11月2日龙湖以4.08%的利率发行20亿公司债，80亿的额度不到5个月就发行完毕。
更猛的是恒大，400亿元的公司债，似乎是免费一样，一抢而光。与龙湖不同，它是非公开发行。400亿公司债不仅创了房企发债的纪录，更重要的是，它对改善恒大的债务结构、化解债务风险，可谓是一剂良药。
我在之前的文章里，暗示过房地产企业，要抓住这个窗口期，能发债的就发债。现在我愿意重申一次，暂时不能发债的，创造条件也要发债。窗口期有多长，谁也不知道，但我估计，到明年3月之前，还是可以的。
而且，已经发过债的房企，如果能从证监会那里拿到批文，就尽可能再发一次。能发100亿就不要只发80亿。想必明年二三月份，还会创下公司债利率的低点。旁观房地产市场多年，从来没有看到发债这么顺畅、利率这么低的时期。借用一句话，错过了这一波，再等又是5年后。
当然，公司债量大、成本低，只是整体流动性宽松的缩影。证监会从6月起全面放松公司债发行门槛时，A股还是高歌猛进的时候，它也没有想到，股市重挫带来的资本市场融资收紧，却在公司债这样的融资渠道得到了补充。
一大笔便宜的钱拿到了，做什么用？想必你也看到了，10月下旬以来，北京等城市诞生了一批地王。这正是我要劝诫的，最好不要再到北京抢地王了。像龙湖三期共发行了80亿公司债，只够抢一块地王。北京丰台有三个地王总价超过80亿。
从今年几个一线城市的表现来看，我倒是觉得广州如果有位置不错的地块，建议去争一争。深圳今年推出76个城市更新地块，自己对拆迁改造有信心的，也可以去拿。都说成都楼市供应巨大，竞争激烈，但我对成都的期望要超过个别一线城市。
现金储备丰裕的房企，可以主动寻找并购标的。2015年楼市是在回暖，但别忘了，还是有一大批房企的日子特别难过，城市分化和项目严重分化的结果，是少数企业即将陷入难以自拔的困境。别看万科龙湖远洋恒大公司债发了一拨又一拨，很多小房企却仍然不得不靠高息信托来维系。这里头应该能挑到一些质地不错的标的。
我没有掩饰自己对华润置地、龙湖这类企业的偏爱，是因为，它们的产品结构，也就是持有物业规模的持续增长。我曾经去看过华润置业在南宁的万象城，即使是在南宁这样的弱二线城市（有机构称2.5线城市），万象城的租金、出租率和客流，都要让一线城市很多所谓高档物购中心流口水。
对，我就是这个意思，如果并购标的有一些优质商业，应该是加分项。我并不是说住宅项目就没有前景，而是说，是时候了，加大持有商用物业的比重，尤其是在人口密度较高的区域，发展交互性较强的街区性商业，是个方向。
正如我们记者所报道的，近几年房地产上市公司的净利润率一直在下滑，今年三季度还在下滑。这句话的意思是，并购，不应限于房地产行业。
现阶段，实体经济还未稳定，有些行业还比较困难。关心经济改革的朋友，可能注意到了，最近有个词出现得比较频繁，“僵尸企业”。我个人揣测，随着经济体制改革的深入，尤其是国企改革的实质性推进，可能要拿部分“僵尸企业”动刀子，就如同当年的国企破产改革一样，仔细挑，里面可能还藏着被尘埃遮盖的好资产或土地。
还有一些企业，扛了好几年，现在到了最难熬的时期。也许只需三五个亿注入，企业就活得很好，但它就是贷不到款。有些房企一发债就是几十个亿，从指间漏出几个亿，说不定辟出一个全新的利润增长点。有专家吓唬说，不熟悉的行业别进去，那只是因为我们缺少发现的眼睛吧。
举个不恰当的例子。现在煤炭行业无疑是最困难的时候。没错，清洁能源、新能源是趋势，但对于我们这个较长时期仍然不得不以化石能源为主的经济体，煤价难道真的会无止境地滑下去么？反正我不信。
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