深圳两国企抛售十多亿房产 看衰楼市赶紧跑？

琴与炉

   
市规土委公布的数据显示，10月的深圳新房均价为33599 元/平方米，环比跌幅7%，是今年跌幅最大的月份。图为深圳商报记者近日航拍的蛇口片区楼盘。深圳商报记者 薛云麾 摄
近日，招商地产和农科集团大笔抛售旗下市值超过10亿元的房产，引发业界热议。深圳商报记者采访获悉，出于企业自身战略或者业绩需求，年底国有企业时有大笔资产处置行为，与房价波动无关。
两家国有企业巨额套现
深圳联交所最近成为业界关注的热点，原因始于两家国有企业的巨额抛售。
10月9日，招商地产在其官方微信上公布，旗下深圳招商商置投资有限公司和深圳招商房地产有限公司的8处房产委托深圳联交所进行转让，总转让价约8.76亿元。此次处理的8处房产包括海景广场、蛇口工业区金融中心、碧涛苑别墅、南海小筑、雍华府商场、花园城碧雅轩裙楼、蛇口花园城叠翠轩超市、金竹园商业楼，多为办公及商业项目。
在此之前的9月2日，招商地产又挂牌出让了一批位于前海蛇口自贸区的写字楼和商铺物业。拍卖的资产分别是蛇口联合大厦8套房产、景园大厦裙楼2套房产和紫竹园商业楼3套房产，总价格约为2.8亿元。8月18日，蛇口四海公园附近的紫竹园小区物业共213套以同样的方式处理。
而在更早的去年4月，招商地产将蛇口科技大厦、招商科技大厦二期、花园城数码大厦、蛇口花园城商业中心、新时代广场五处房产转让，收取股权转让款及计提利息共33.9亿元。
无独有偶，近日，深圳另一国有企业农科集团以同样的方式，向市场抛出香蜜湖香珠花园、俊安苑共40套房产，估值达2.63亿元。
与房价波动无关
上述两家国有企业巨额套现的共同点在于：均为深圳楼市热点片区，房价经历了大幅上涨，此时高位减持，是否意味着房价将出现调整？
市规土委公布的数据显示，10月的深圳新房均价为33599元/平方米，环比跌幅7%，是今年跌幅最大的月份。二手房方面，中原地产数据显示，10月二手房价44029元/平方米，环比仍惯性小幅上涨1.7%，但是涨势连续4个月放缓，保持高位盘整状态。
值得注意的是，一路高歌猛进的二手房价，近期出现调整。以蛇口为例，中原地产、安居客数据显示，9月份蛇口的二手住宅成交均价为62412元/平方米，自今年1月以来涨幅达到54%，但在6月之后显著收窄，从6月最高点的10%下跌到了当前1%的水平，已经回到了去年行情启动时候的增幅水平。
“这两个地段都是深圳的最好地段，即便近期房价略有波动，也不应减持，因为从中长期看，增值空间非常可观，这种趋势大企业是非常清楚的。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁如是说。
对此，第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿亦认为，国有企业的套现行为与房价波动无关，不应将上述两家房企的举措视为房价出现调整的信号。
企业自身战略或者业绩需求
相对于其他龙头开发商，招商地产自持物业的比重一直很高，此次减持的物业中，不乏持有出租数十年的房产。长期持有，为何一朝甩卖？
对此，招商地产的回复称，这是招商地产内部整合、进行资产优化的需要。招商地产选择出售资产有两个标准：一是比较零星的非核心资产；二是长期的持有型物业，剩余使用年限不长，占用了较多的管理成本。
时值招商局蛇口工业区合并招商地产上市的关键时期，招商局蛇口亦有望在12月挂牌上市，业内人士认为，近期招商地产频频处置旗下物业，是为了重组铺路。
“招商地产此举或是为了处理价值稍低的物业，为重组让步。”吴睿昨日接受深圳商报记者采访时说，“时至年底，这两家国有企业均有上市背景，多有处置非核心资产的需要，也有企业因为冲业绩、现金流的考量，在这个时候减持。”
宋丁认为，其主要原因在于：一是企业有资产整合的需要，做大现金流以备明年更重大的事业发展需要；二是这些房产所占土地已经被企业或政府列入明年重大发展项目用地，属于腾地性质。
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