余杭出台新政！村级留用地可按额度换房产！9月1日起施行！

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余杭出台新政！村级留用地可按额度换房产！9月1日起施行！

                                                                                                   

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近日，余杭区政府印发了《关于进一步加强我区村级留用地管理工作的实施意见》的通知（点击左下角阅读原文查看完整通知）。

通知中对村级留用地的管理做了进一步规范，明确构建“易操作、利管理、稳收益、防风险”的管理机制，对村级留用地开发模式进行了调整完善，鼓励采用额度换房产模式，让村级留用地的开发方向更加明晰了，进一步推进村级留用地项目落地，促进村级集体经济持续健康发展，切实保障被征地农民获得长期、稳定收益。

为充分发挥村级留用地政策作用，统一标准、规范操作、强化管理，国土余杭分局还特意将有关政策进行了解读。

1什么是村级留用地？

村级留用地是一种因征地引起的补充安置途径，是指政府在征地达到一定数量后，以村级集体经济组织（以下简称村（社区））为单位，在城乡规划和土地利用规划确定的建设用地范围内，核定一定的面积规模，专项用于发展村级集体经济的土地。

2什么是村级留用地额度？

村级留用地额度是指因城市建设征收我区农村集体所有土地时，按被征地村的农业在册人口数等要素核定的一个专项额度。

3我区重点开发区域范围是哪些？

未来科技城做地范围（五常街道、仓前街道、闲林街道、余杭街道、中泰街道所涉及的村、社区）；临平新城做地范围（临平街道、乔司街道、星桥街道、南苑街道所涉及的村、社区）；余杭经济技术开发区（钱江开发区）做地范围（东湖街道及委托管理的村、社区）；良渚新城做地范围（良渚街道）；新农村公司做地范围（崇贤街道）；小城市培育试点范围（塘栖镇、瓶窑镇）。（注：上述范围适时调整的，以调整后的范围为准）

4村（社区）的留用地额度标准按什么标准确定？

全区各村（社区）以1998年底经区统计局核准的农业在册人口加全区平均自然增长人口为基数，留用地额度按以下标准确定：

人口在2000人以下的村（社区），留用地额度为40亩；

人口在2000人（含）至2500人的村（社区），留用地额度为50亩；

人口在2500人（含）以上的村（社区），留用地额度在50亩的基础上，每增加100人增加1亩留用地额度。

1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底总耕地数30%（含）以上60%以下的村（社区），可申请50%的留用地额度；1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底总耕地数60%（含）以上的村（社区），可全额申请留用地额度。   

5我区村级留用地有哪几种开发模式？

我区村级留用地开发模式分为额度换房产、自主开发和合作开发三种模式。留用地项目严禁用于商品住宅开发，所得房产由村（社区）长期持有，不得随意变卖。

6什么是“额度换房产”？

“额度换房产”是指村（社区）使用村级留用地额度与做地主体置换房产的一种操作模式。置换房产由做地主体负责筹集。

置换房产范围各做地主体已持有的商业用房、办公用房、多高层安置公寓底商营业房、邻里中心、人才公寓等非商品住宅用房，可作为留用地额度置换房产。无可置换房产的，应通过新建、购买等途径予以落实。


置换面积标准各做地主体应结合自身区域位置、房产性质用途和平均租金收益水平等，和属地镇街及做地区域范围内符合留用地申请条件的村（社区）协商确定合理的留用地置换面积标准，报区政府批准后实施。


置换操作流程

• 申请核拨额度。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经镇街审核同意，并征求相应做地主体意见后，向国土部门申请核拨额度。
  
• 明确置换方案。做地主体根据可提供的房产面积、区政府同意的置换面积标准和做地范围内村（社区）留用地额度换房产需求情况，与村（社区）协商后排定置换计划、制定置换方案（包括置换涉及的房产位置、面积、交房时间等）。
• 签订置换协议。按照置换方案，村（社区）与镇街、做地主体签订额度换房产三方（或双方）置换协议，办理房产交割手续。
• 办理备案手续。村（社区）凭已签订的置换协议到国土部门办理备案手续，涉及多高层安置公寓底商营业房的，同步到区住房保障办办理备案手续。
• 办理产权过户。做地主体负责将已持有和建成后的置换房产产权证书办理到村（社区），并由做地主体按规定缴纳税费，镇街、村（社区）协助办理。涉及不能办理产权过户的置换房产，在村（社区）同意的前提下，置换房产由做地主体代为持有，相应收益归村（社区）。
  
  

7自主开发需要符合哪些条件？

自主开发是指村（社区）自行开发村级留用地的一种操作模式。区重点开发区域范围外，符合留用地申请条件的村（社区）在项目优质、项目用地选址符合城乡规划和土地利用总体规划且自有资金达到项目总预算70%以上，经村（社区）集体经济组织成员集体决策确定后，可实行自主开发。

项目类型商业商务综合楼、标准厂房（含创新型产业）、农贸市场、加油站及教育、医疗等公共服务设施。


操作流程

• 申请核拨额度。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经镇街审核同意后，向国土部门申请核拨额度。
  
• 确定开发模式。实行自主开发的村（社区）提出申请，经镇街班子集体研究决定，请示区政府同意后实施。
• 项目用地报批。对尚未办理农转用手续的地块，应优先通过盘活存量、全域土地综合整治解决用地问题，确实无法落实，需新增建设用地的，由区政府逐步安排用地指标。
• 办理供地手续。村（社区）出具不对外合作开发的书面承诺后，办理协议出让供地手续，签订土地出让合同，并足额缴纳国有土地使用权出让价款。
  
  

区重点开发区域范围内的自主开发区重点开发区域范围内的村（社区）确需自主开发的，在项目优质、区域规划预留有留用地空间且自有资金达到项目总预算70%以上，须经村（社区）集体经济组织成员集体决策确定，并经属地镇街班子集体研究决定和征求做地主体意见，请示区政府同意后实施。

8合作开发需要符合哪些条件？

合作开发是指村（社区）与区属国有公司或其他下属国有公司（以下统称区国有公司）成立项目公司进行村级留用地开发的一种操作模式。区重点开发区域范围外符合留用地申请条件的村（社区），项目优质、项目用地选址符合城乡规划和土地利用总体规划但欠缺自主开发经济实力的，与区国有公司商定合作后，经村（社区）集体经济组织成员集体决策确定，可实行合作开发。

项目类型商业商务综合楼、标准厂房（含创新型产业）、农贸市场、加油站及教育、医疗等公共服务设施。


操作流程

• 申请额度核拨。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经镇街审核同意后，向国土部门申请核拨额度。
  
• 签订合作协议。村（社区）与区国有公司协商后签订合作协议，合作协议应明确双方的权利义务、房产管理运营、双方持股比例等内容，其中村（社区）持股比例原则上应不低于30%。
• 确定开发模式。实行合作开发的村（社区）提出申请，经镇街班子集体研究决定，请示区政府同意后实施。
• 项目用地报批。对尚未办理农转用手续的地块，应优先通过盘活存量、全域土地综合整治解决用地问题，确实无法落实，需新增建设用地的，由区政府逐步安排用地指标。
• 办理供地手续。合作开发的村级留用地采取带合作方案的招标、拍卖或挂牌方式公开出让，在出让方案中明确必须由区国有公司参与竞买，土地出让后，由村（社区）与区国有公司成立项目公司进行开发，国有土地使用权出让价款由区国有公司按规定足额缴纳。
• 房产分割析产。合作开发的留用地，如商业商务综合楼等可以分割析产的项目，项目公司向规划部门提交建筑设计方案审批时，一并提交析产方案，明确建筑分割方案。在竣工并经土地复核验收后，按原批准的股份比例和析产方案进行析产，由合作双方依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物。如加油站等不能分割析产的项目，房产由项目公司持有，收益由合作双方按持股比例分配。
  
  

9本次村级留用地政策有哪些扶持政策？

如多高层安置公寓底商营业房等涉及划拨补办出让的置换房产，由做地主体补缴土地出让金，区财政局在扣除各项规费后，将资金返还至做地主体。自主开发和合作开发项目土地出让价款在扣除各项规费后，土地出让收益由区财政局全额返还至镇街，镇街应及时拨付用于村级留用地开发建设。

10本次村级留用地政策的执行时间？

本政策自2018年9月1日起施行，由杭州市国土资源局余杭分局负责解释。原已批准的村级留用地项目，允许按原批准内容继续实施。

“原来村级留用地的一些开发模式，村（社区）需要自己跑项目，办理农转用报批，土地供应，招商引资，开发项目……从额度申请到项目投产至少需要3-5年，周期长，管理难度大，收益也比较不稳定。现在，鼓励采用额度换房产模式，由做地主体提供置换房产，并指导帮助做好返租、招商工作，村社区‘操心’少了，管理难度变小了，收益也将更为稳定”，杭州市国土资源局余杭分局有关负责人介绍。
来源：国土余杭分局

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杭州市余杭区人民政府办公室关于印发《关于进一步加强我区村级留用地管理工作的实施意见》的通知

余政办〔2018〕92号

发布时间：2018-08-02 来源：区政府（办） 点击率：455

AYHD01-2018-0034 各镇人民政府、街道办事处，区直各单位： 　　《关于进一步加强我区村级留用地管理工作的实施意见》已经区委、区政府研究同意，现予印发，请认真贯彻执行。 　　                      杭州市余杭区人民政府办公室 　　                                2018年8月1日 　　关于进一步加强我区村级留用地管理工作的实施意见 　　为充分发挥村级留用地政策作用，统一标准、规范操作、强化管理，根据国家土地管理相关法律法规和《杭州市人民政府关于印发<杭州市区村级留用地管理办法（试行）的通知>》（杭政函〔2014〕35号）等文件精神，现就加强我区村级留用地管理提出如下意见： 　　一、指导思想 　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大精神，深入实施“乡村振兴战略”，紧紧围绕“五大余杭”建设目标，推动和谐征地，完善村级留用地政策，建立“易操作、利管理、稳收益、防风险”的村级留用地管理机制，促进村级集体经济持续健康发展，切实保障被征地农民获得长期、稳定收益，推进城乡统筹发展。 　　二、基本原则 　　1.坚持政府主导。加强政策引导和工作统筹，切实发挥各级政府在推进留用地工作中的主导作用。村级集体经济组织（以下简称村（社区））是申请使用留用地额度的主体；各做地主体（镇街）按照属地管理原则，统筹谋划推进辖区内留用地安置工作，各镇街要对村级留用地开发模式、入驻项目等审核把关；区级相关部门应各司其职做好服务与指导工作。 　　2.坚持分类操作。为保持区域规划的严肃性、完整性，切实提高村级留用地政策可操作性，保障留用地项目顺利开发和稳定收益，全区实行不同区域分类操作模式。重点开发区域范围内原则上实行留用地额度置换房产办法（以下简称额度换房产）；重点开发区域范围外鼓励采用额度换房产模式进行留用地安置，有条件的也可以选择自主开发或合作开发模式。 　　3.坚持集体决策。严格执行村民（或股民）代表会议制度，如留用地额度申请、收益分配使用等重大事项确定或调整必须经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，由集体经济组织成员集体决策确定，其中自主开发和合作开发模式的确定必须经80%以上村（社区）集体经济组织成员签字同意。 　　三、额度标准 　　全区各村（社区）以1998年底经区统计局核准的农业在册人口加全区平均自然增长人口为基数，留用地额度按以下标准确定： 　　人口在2000人以下的村（社区），留用地额度为40亩； 　　人口在2000人（含）至2500人的村（社区），留用地额度为50亩； 　　人口在2500人（含）以上的村（社区），留用地额度在50亩的基础上，每增加100人增加1亩留用地额度。 　　1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底总耕地数30%（含）以上60%以下的村（社区），可申请50%的留用地额度；1999年1月1日后被征收耕地占全村1998年底总耕地数60%（含）以上的村（社区），可全额申请留用地额度。    　　四、开发模式 　　留用地项目严禁用于商品住宅开发，所得房产由村（社区）长期持有，不得随意变卖。 　　（一）额度换房产 　　“额度换房产”是指村（社区）使用村级留用地额度与做地主体置换房产的一种操作模式。置换房产由做地主体负责筹集。 　　1.置换房产范围 　　各做地主体已持有的商业用房、办公用房、多高层安置公寓底商营业房、邻里中心、人才公寓等非商品住宅用房，可作为留用地额度置换房产。无可置换房产的，应通过新建、购买等途径予以落实。 　　2.置换面积标准 　　各做地主体应结合自身区域位置、房产性质用途和平均租金收益水平等，和属地镇街及做地区域范围内符合留用地申请条件的村（社区）协商确定合理的留用地置换面积标准，报区政府批准后实施。 　　3.置换操作流程 　　（1）申请核拨额度。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经镇街审核同意，并征求相应做地主体意见后，向国土部门申请核拨额度。 　　（2）明确置换方案。做地主体根据可提供的房产面积、区政府同意的置换面积标准和做地范围内村（社区）留用地额度换房产需求情况，与村（社区）协商后排定置换计划、制定置换方案（包括置换涉及的房产位置、面积、交房时间等）。 　　（3）签订置换协议。按照置换方案，村（社区）与镇街、做地主体签订额度换房产三方（或双方）置换协议，办理房产交割手续。 　　（4）办理备案手续。村（社区）凭已签订的置换协议到国土部门办理备案手续，涉及多高层安置公寓底商营业房的，同步到区住房保障办办理备案手续。 　　（5）办理产权过户。做地主体负责将已持有和建成后的置换房产产权证书办理到村（社区），并由做地主体按规定缴纳税费，镇街、村（社区）协助办理。涉及不能办理产权过户的置换房产，在村（社区）同意的前提下，置换房产由做地主体代为持有，相应收益归村（社区）。 　　（二）自主开发 　　自主开发是指村（社区）自行开发村级留用地的一种操作模式。区重点开发区域范围外，符合留用地申请条件的村（社区）在项目优质、项目用地选址符合城乡规划和土地利用总体规划且自有资金达到项目总预算70%以上，经村（社区）集体经济组织成员集体决策确定后，可实行自主开发。 　　1.项目类型 　　商业商务综合楼、标准厂房（含创新型产业）、农贸市场、加油站及教育、医疗等公共服务设施。 　　2.操作流程 　　（1）申请核拨额度。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经镇街审核同意后，向国土部门申请核拨额度。 　　（2）确定开发模式。实行自主开发的村（社区）提出申请，经镇街班子集体研究决定，请示区政府同意后实施。 　　（3）项目用地报批。对尚未办理农转用手续的地块，应优先通过盘活存量、全域土地综合整治解决用地问题，确实无法落实，需新增建设用地的，由区政府逐步安排用地指标。 　　（4）办理供地手续。村（社区）出具不对外合作开发的书面承诺后，办理协议出让供地手续，签订土地出让合同，并足额缴纳国有土地使用权出让价款。 　　3.区重点开发区域范围内的自主开发 　　区重点开发区域范围内的村（社区）确需自主开发的，在项目优质、区域规划预留有留用地空间且自有资金达到项目总预算70%以上，须经村（社区）集体经济组织成员集体决策确定，并经属地镇街班子集体研究决定和征求做地主体意见，请示区政府同意后实施。 　　（三）合作开发 　　合作开发是指村（社区）与区属国有公司或其他下属国有公司（以下统称区国有公司）成立项目公司进行村级留用地开发的一种操作模式。区重点开发区域范围外符合留用地申请条件的村（社区），项目优质、项目用地选址符合城乡规划和土地利用总体规划但欠缺自主开发经济实力的，与区国有公司商定合作后，经村（社区）集体经济组织成员集体决策确定，可实行合作开发。 　　1.项目类型 　　商业商务综合楼、标准厂房（含创新型产业）、农贸市场、加油站及教育、医疗等公共服务设施。 　　2.操作流程 　　（1）申请额度核拨。符合留用地申请条件的村（社区）提出申请，经镇街审核同意后，向国土部门申请核拨额度。 　　（2）签订合作协议。村（社区）与区国有公司协商后签订合作协议，合作协议应明确双方的权利义务、房产管理运营、双方持股比例等内容，其中村（社区）持股比例原则上应不低于30%。 　　（3）确定开发模式。实行合作开发的村（社区）提出申请，经镇街班子集体研究决定，请示区政府同意后实施。 　　（4）项目用地报批。对尚未办理农转用手续的地块，应优先通过盘活存量、全域土地综合整治解决用地问题，确实无法落实，需新增建设用地的，由区政府逐步安排用地指标。 　　（5）办理供地手续。合作开发的村级留用地采取带合作方案的招标、拍卖或挂牌方式公开出让，在出让方案中明确必须由区国有公司参与竞买，土地出让后，由村（社区）与区国有公司成立项目公司进行开发，国有土地使用权出让价款由区国有公司按规定足额缴纳。 　　（6）房产分割析产。合作开发的留用地，如商业商务综合楼等可以分割析产的项目，项目公司向规划部门提交建筑设计方案审批时，一并提交析产方案，明确建筑分割方案。在竣工并经土地复核验收后，按原批准的股份比例和析产方案进行析产，由合作双方依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物。如加油站等不能分割析产的项目，房产由项目公司持有，收益由合作双方按持股比例分配。 　　五、保障措施 　　1.加强组织领导。成立区村级留用地开发工作领导小组，领导小组由区长任组长，分管副区长为副组长，区政府办公室主任、分管副主任、各做地主体分管负责人、区有关部门和镇街行政主要负责人为成员，统一协调村级留用地工作推进中存在的困难和问题，负责对全区村级留用地的管理、指导、监督等工作。领导小组下设办公室，办公室设在国土余杭分局。各做地主体、镇街（区重点开发区域范围外）须成立相应的留用地开发工作领导小组，统一推进留用地安置开发工作。 　　2.加大政策扶持。如多高层安置公寓底商营业房等涉及划拨补办出让的置换房产，由做地主体补缴土地出让金，区财政局在扣除各项规费后，将资金返还至做地主体。自主开发和合作开发项目土地出让价款在扣除各项规费后，土地出让收益由区财政局全额返还至镇街，镇街应及时拨付用于村级留用地开发建设。 　　3.加快工作进度。区重点开发区域范围内的各做地主体按照“三年基本消除欠账，五年全部完成置换”的目标，在2018年底前制定具体的留用地“额度换房产”行动计划，三年内须完成做地范围内50%的留用地置换任务，加快推进置换方案的制定、已有房产的置换以及新建项目的建设，明确实施步骤、具体开发建设计划等，并上报区政府。区重点开发区域范围外的镇街结合全域土地综合整治等政策，引导村（社区）选择合适的开发模式，统一选址、联合开发，加快留用地项目落地。 　　4.落实属地责任。各做地主体负责村级留用地置换房产的筹集，帮助做好置换房产的返租、招商等工作。各镇街要对辖区内村级留用地项目可行性、开发模式及村（社区）自有资金等方面进行审查把关，确保村级留用地项目能顺利实施。要对村（社区）村级留用地项目的资金使用、收益分配等方面加强监管。 　　本意见自2018年9月1日起施行，由杭州市国土资源局余杭分局负责解释。原已批准的村级留用地项目，允许按原批准内容继续实施。其他涉及村级留用地政策与本意见不一致的，以本意见为准。 　　附件：1.区重点开发区域范围 　　      2.办理额度核拨及备案登记所需材料清单 　　      3.使用村级留用地的村民（代表）会议纪要 　　 附件1 　　区重点开发区域范围 　　未来科技城做地范围（五常街道、仓前街道、闲林街道、余杭街道、中泰街道所涉及的村、社区）；临平新城做地范围（临平街道、乔司街道、星桥街道、南苑街道所涉及的村、社区）；余杭经济技术开发区（钱江开发区）做地范围（东湖街道及委托管理的村、社区）；良渚新城做地范围（良渚街道）；新农村公司做地范围（崇贤街道）；小城市培育试点范围（塘栖镇、瓶窑镇）。 　　注：上述范围适时调整的，以调整后的范围为准。 　　 附件2 　　办理额度核拨及备案登记所需材料清单 　　办理事项：“额度换房产”开发模式的额度核拨及协议备案 　　办理部门：杭州国土资源局余杭分局（区住房保障办） 　　申报对象：村级集体经济组织 　　申报材料： 　　1.留用地额度申请报告（村级集体经济组织盖章后需经镇街、平台签署同意并盖章）； 　　2.会议纪要原件（A3纸，会议须到会村民（代表）签字且2/3以上同意，村级集体经济组织盖章）； 　　3.留用地分账册原件； 　　4.经区政府批准同意的额度换房产置换面积标准； 　　5.村（社区）与镇街、做地平台签订的额度换房产三方（或双方）置换协议。            　　注：涉及多高层安置公寓底商营业房的，同步到区住房保障办办理备案手续。 附件3： 　　   使用村级留用地股民会议纪要 杭州市余杭区         镇街     村级集体经济组织（盖章） 会议时间 地点 主持人 议题 会议应到人数 实到人数 记录内容： 1、使用留用地额度面积：          亩。 2、开发模式：                 3、会议表决结果：                          （同意 、不同意）                            记录人：

与会股民签名（印章）：

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