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2016-07-31
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2016-07-14

香港急了,突然开征住房空置税,这个全球最大楼市泡沫会破吗?

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发表于 2018-6-30 21:29:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
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香港急了,突然开征住房空置税,这个全球最大楼市沫会破吗?


                                                                                                   
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香港楼市终于被逼急了。

吹风仅三个月的香港空置税,于2018年6月28日靴子落地。这也将成为中国首例开征房屋空置税的城市。

香港媒体称,行政会议决定对空置一年及以上的一手住宅征收空置税。该税种将通过现有差饷机制收取,将为应课征差饷租值的200%。

说人话,什么意思?

就是空置税征收的对象是空置一年及以上的一手房。税率征收时会对这套房屋的租金做一个评估,估算出可以得到的年租金,而空置税则为评估出的年租金的200%。

这个力度,有点大。

1香港痛下狠手,不愿再做房价“冠军”

从3月份香港政府提出空置税的议案,到6月28日正式出台,短短三个月时间,足见局势之紧迫。

此次香港政府痛下决心,辣手摧花,试图一招改变香港长期霸屏全球最贵城市的地位。尽管香港经历了两次金融危机,并大幅加征海外买家税和印花税,依然挡不住如洪水猛兽般的香港房价。


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(中原地产:不畏金融危机持续上涨的香港房价)

而今年第一季度,香港以同比14.9%的涨幅,位居全球城市榜首,并预计未来还有上涨的空间。就连香港的办公楼,也傲娇地夺下“全球最贵”的宝座。


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(莱坊:2018年第一季度香港房价增速领跑全球)

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虽然香港目前整体空置率不到4%,但空置的一手住宅几乎占到每年新增住宅的一半,5年增了1.25倍。香港运输及房屋局此前评估,全港空置一手住宅大约为9000套,而香港划定的每年新增住宅供应目标仅为1.8万套。


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(香港文汇报:香港空置一手住宅逐年上涨)

“别低头,皇冠会掉”。但香港这一次主动低头了。迅速推出一手房空置税,意在打击开放商捂盘惜售、推高房价的行为。

早在5月份特首林月娥出席立法会时,就大批开发商捂盘惜售:

现在楼房单位极度短缺,所有房屋都要用来住,而不是囤积或用来炒卖。

空置税的出台,让香港又一次与国际接轨了。

2哪些国家开征空置税?
目前真正开始征收空置税的,都是发达国家的部分地区:


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法国是征收空置税最狠的,一间房空置超过1年就需缴纳房价的10%,第二年要缴12.5%,第三年15%。严打之下,法国房价被成功遏制,投资法国房产的人都知道,它在过去十年里涨幅并不大。

在澳大利亚,维多利亚州是最早开始征收空置税的地区。墨尔本借鉴了温哥华的政策,对一年中空闲6个月以上的房屋按照其价值征收1%的空置税,这一政策适用于在墨尔本内城区和近郊区购买了第二套房产的海外买家。

然而,空置税实施起来是有操作困难的。例如,如何界定空置的“合理原因”?对于投资型和自住型房产要不要区分?比如,加拿大的温哥华征收空置税很大程度取决于业主的自觉性,因为它主要由房主自己申报,这就让最终的实施效果大打折扣。

所以对于全世界已经执行空置税征收的国家来说,缺乏关于空置率的可靠数据,是实施空屋税的最大挑战。

3统计空置率,各家有各法

目前关于空置率的统计,不同地区有不同办法。
香港会在每年年底进行一次统计,并且将正在装修的住房纳入空置房统计范围。2017年的空置率为3.7%,这个数值并不高。


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美国的统计方法是最成熟而且数据最透明的,统计体系也比较复杂。

美国一共发布了3个住房空置率指标:美国普查局的“人口调查/住房空置调查”、“美国社区调查”,以及由美国住房和城市发展部与USPS合作通过邮政服务记录。美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围。经过长达五十多年的跟踪统计,这些指标即便数据来源、统计口径都有所不同,但基本可以反映出美国楼市的规律:楼市繁荣时,空置率低,楼市萧条时,空置率高。
这些数据细化到了季度。美国圣路易斯联储统计美国人口普查局的数据显示,2018年美国第一季房产自有住宅的空置率低至1.5%。

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除了自住房,还有租赁房的数据,第一季度为7%。

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而且还分地区统计。

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日本总务省每5年实施一次全国房屋空置率调查,空置房定义是长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电。最近一次的调查是2014年,截止至2013年10月,受人口老龄化、少子化影响,日本住宅空置率达到13.5%,创历史新高。

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当然日本还有像TAS这样的独立私营统计机构,针对日本主要的房地产市场统计空置率情况,不过因为它并未将满屋的楼房户数放在分母中,所以东京首都圈一些地区的空置率可达70%之高。这个统计数据就更及时,更新到了2018年3月。


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(TAS空置率)

加拿大抵押和住房公司会定期对加拿大的35个主要城市进行出租用住房空置率进行跟踪调查。温哥华政府也曾根据电力公司BC Hydro的数据来统计出的空置率,空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住。
各国的统计体系没有哪一个是最理想的,但是基于科学的调查方法,有分门别类的、跟踪的长期统计数据,不论是对政府、投资者或者刚需的决策都是极具参考价值的。

而不断完善空置率的统计机制,也是让空置税能有效实施的重要基石。

4香港开征空置率,影响有多大?

大家最关心的就是两个问题:会不会给香港楼市降温?中国内地会不会跟进?

香港突然下狠手,对楼市多方的刺激不可少,小幅降温是大概率是事件。

具有香港特色的空置税,只面向一手住房,针对的是开发商捂盘惜售,与其他发达国家一手二手通通都征税的情况还不太一样。但香港空置税,仍有警示意义。

香港从一手房的空置税入手,大大缩小了统计和征收范围,执行难度明显低于美国、英国、加拿大一手、二手通吃的做法。

不过,既然空置一手房的数据早就调查出来了,二手房的空置数据还会远吗?

打击最大的,就是捂盘惜售、恶意抬高房价的开放商。在缴纳高额空置税和坐等房价上涨之间,最先倒下的一定是现金流短缺、资金周转不佳的开发商。

未来香港一手房供应可能会有小幅上涨,也会有大量新房进入租房市场。对于捂盘惜售集中的区域,预计租金会有所下降。

至于中国内地会不会跟进,还要看香港市场后续反映如何。西南财经大学曾于2013年做过各国和地区的房屋空置率对比,全港所有房屋的空置率仅为4.7%,而中国内地则高达22.4%。


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(各国和地区的空置率)

香港此次的空置税迈入一大步,既是为后续扩大征收范围先试个水,同时也可以成为大陆开征空置税的试验田。

香港与大陆的房价,同处于历史高位,泡沫一戳击破。房地产硬着陆还是软着陆,都需要慢慢探索出一个有中国特色的方法。

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 楼主| 发表于 2018-6-30 21:31:25 | 显示全部楼层
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  • 225

    JJ.Chen☀
    如果在国内征收空置税,中国大陆民众会为了不缴税而24小时开灯、开水龙头……信不信……

  • 124

    牛皮熊心
    不相信大陆会跟进,房地产是政府的主要收入来源。不可能真正的去打击这个行业。除非找到替代。

  • 89

    🌟
    定时开灯开水龙头将会席卷淘宝爆款产品界面

  • 60

    李大军 速美设计
    大陆是特色,有国情;大家这就自我安慰了。  政府收入的主要来源,政府炒地皮,百姓炒房子,跟着政策走,才攒钱。   努力不一定成功,选对方向才能有机会。

  • 57

    曹操
    水电煤公司会成为最大赢家

  • 48

    WJw
    1毫不夸张的说,中国大陆房屋空置率肯定超过百分之五十……

  • 43

    路人甲
    中国大陆例外论

  • 40

    灵武
    香港的房子长这么高,内地富豪功不可没

  • 33

    Super
    这个在大陆推行的结果就是造成大量的水资源,电资源的浪费。让家里退休没事干的老人轮着去把空房的水打开,电打开就行了。现在很多老年人也不怕浪费了,不像以前能不开灯就不开,能省水的就省水。

  • 28

    美团~桂系天团 尚品达仁
    空置税这玩意推出也没用,轻而易举的就可以破解,所谓道高一尺魔高一丈👺

  • 27

    DAYDAY🐱
    荷蘭和瑞典直接讓其他市民進空置房住的政策也太嚇人了

  • 26

    PAN CHL
    几千万的房子随意买几套套,有钱人差你那点税钱,笑死。

  • 18

    许兴柱
    调查房屋是否空置有那么难吗?网络信息时代,专业人士开发软件,看用电、用水、用气一目了然。政府可以多增加收入,对调控房价有实际意义!!!

  • 16

    田可夫
    这种统计空置率让马云的大数据分析去做,分分钟解决。还用模索出一条中国式的分析办法?看利益集团想不想做是真的。

  • 14

    跋山涉水
    征的都是内地富豪们的税,他们买香港房为的是度假,平时都空着的。

  • 13

    名字只是个代号
    其实用电用水调查管制空置率落伍了!真想监控空置那办法多了~仅仅用智能人脸指纹门禁多好或是智能人脸指纹电梯直接把出入锁定记录不就完了~

  • 13

    AZ
    好👌大陆也快了!

  • 13

    龙腾虎跃
    历史转折点,大类资产到了重新调整的时间

  • 11

    Gloria
    香港特首叫林郑月娥,不叫林月娥呢

    4

    作者
    哈哈多谢指出!


  • 11

    Matthias
    也就几个地方有空置税,怎么就跟国际接轨了?

  • 8

    Crush.Z
    智能电器了解一下,app控制开启电器与关闭~

    3

    作者
    你最机智


  • 8

    润安
    开征住房空置税很有必要!你只要任何一个小区,一座住宅楼里,就有大量的房子无人居住造成巨大的浪费和经济损失。呼吁大陆尽快推出住房空置税

  • 8

    一叶轻舟
    如何定义是空置房呢?用电量和用水量吗?那我就开着电器,和水龙头

  • 7

    月月
    雷厉风行点赞

    1

    作者



  • 7

    相逢一笑 张玮
    有益的尝试,大陆可能真的向香港学,政府也是真的想象法国一样,房价稳,惠及民众

  • 7


    跟我们不相干

  • 6

    Dream Walker
    空置税有何用?限制交易,交易课重税,增加持有成本,让投资回报率低得无利可图,谁还去炒房?

  • 6

    冰箱里的鱼
    便宜租了就好了

  • 1

    虞定伟
    作者标题吸引人,以致好多留言人发的感叹都以为香港这次空置税税还包括两手房的了!什么水电煤浪费了云云。显然作者在后面也指出这次香港只是对开放商捂盘惜售的一手房征税。       香港房子价格的造山运动,源于可供建造的地块短期得不到缓解,房源紧张不能满足居民对房屋改善的需求。来自大陆的移居香港工作与经商的人还是不断,即使目前对非香港永久居民买房课以房价的30%的重税,仍然阻挡不了国内富裕人士的在港买房里置业,三年内香港房价仍然能守住目前的价位的。真的守不住了,只要对非永久居民买房课税降几个百分点即可。

    4

    作者
    香港还有大部分土地没有开发,而且现在土地开发速度越来越慢,住房短期的问题短期内是很难解决的。


  • 3

    雪崩念玉
    上有政策下有对策,如果是大陆征收空置税,需要一个合理的机制防止各种钻漏洞的“对策”。

  • 2

    Lynn 🐶
    那些预测水电费的。大陆不会有这个税。这个“税”捂盘的开发商早就“私下”交过了,区别不过是交到了哪个“库”里而已。倘若真要交这个税,绝对不会用水电费数据。谁家的老百姓啥德行谁家的政府还不知道。总共注册地址减去户口本上的地址差不多。应该也是从新盘开始倒着统计。

  • 1

    Ring💍
    补刀一下,“课税200%”没有依据。香港负责征收和估值的差饷的专门部门——差饷物业估价署。该署会根据同区类似物业估价期间租金的市价,按照物业的面积、位置、设施、完工素质及管理水平等调算。然后再将租金乘以差饷征收率计算应缴税款,譬如2010-2011年度差饷的征收率为5%。

    1

    作者
    今天林特首确认了,按楼价的约5%收,从一手房开始。这么算下来,200%是可能的。


  • 1

    白小胖Ilse Bai
    空置率,看下来好像是算租户的比例吧?我倒是担心租金会被业主太高啊

  • 1

    栋哥
    更正:业主不行了,银行行吗?

  • 1

    栋哥
    楼卖得不好,政府的土地财政会好吗?楼市下挫,业主之行了,银行行吗?经济好了,楼价涨了是趋向,关键看涨幅。若经济好了,楼价还下挫,正常吗?哪里的楼价最低?肯定是最落后的地方!抓在手的小鸟,死抓会死,太松就跑了。凡事要有度,两个极端都不行!

  • 1

    天空之城
    快合理的征吧,我们可以更慷慨的扶贫、更自由的养老、公共建设更美好了


  • 唐健
    定时开关灯、放水装置会应运而生,可能自动应答器都会出现






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