e社区

展开

社区小喇叭     

全站
admin 说: 注册时请使用中文名注册谢谢合作
2016-07-31
全站
admin 说: 欢迎大家
2016-07-14

什么叫炒楼花

[复制链接]
分享到:
发表于 2018-5-24 03:08:17 | 显示全部楼层 |阅读模式

e社区欢迎您,马上申请户口,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转e社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?申请户口

x
什么炒楼花


                  炒楼花,是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。炒楼花属于期房炒作,以小钱博大钱,在楼市上升期,人们趋之若鹜,是楼市泡沫的主要制造手段。炒楼花,属于舶来品,原为香港楼市用语,因为香港施行期房制度,房屋只要满足预售条件,不需要现房状态便可以发售。期房制度在上世纪80年代末传到了深圳,炒楼花也跟着传进来。是指买家在楼盘没落成之前,只用花费数量很少的订金,同开发商签订预售合同,订下一套或多套单元,之后转手卖给他人,从中赚取差价。





基本信息


  • 中文名称

    炒楼花


  • 流行时间

    上世纪80年代




  • 流行指数

    ★★★★☆


  • 最早源自

    香港




目录
1
简介

2
种类

3
相关事例

4
有关法律

5
炒楼风险

6
炒楼区别

7
注意事项

8
楼花争议







简介



流行时间:上世纪80年代


流行指数:★★★★☆


"楼花"一词最早源自香港,是一种投资工具不动产期货,是指一些尚未竣工的地产发展项目,在施工阶段就推向市场上销售。


炒楼花的方法是,买家在楼盘没落成前,花费少量订金,订下一套或多套单元,同时获得房屋认购书,之后再将认购书转手卖给他人,从中赚取差价。


海南自上世纪90年代起,开全国炒楼之先河。当地活跃着大小各级炒家,大炒家资金动辄数千万甚至上亿;小炒房者无力支付订金,便通过内部认购获得房号,再加价转手。但两者都讲究快进快出。


海南某开发商以1600余万买了地,10个月后画了一张楼盘效果图,再将地皮、图纸卖出,获利千万。


此后,北京、上海、广州、深圳、温州等地均出现炒楼花现象。


2005年,中国7部门出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,禁止炒房。


2006年,建设部规定房子必须封顶才能买卖。炒楼热潮得以降温。





种类



"人情"炒楼

炒楼花现场

'炒楼花'大多数很有关系的人,甚至包括一些政府公务员。"很多"炒楼花"的人都是有一定关系的人,或跟开发商比较熟悉,他们往往在内部认购阶段就订下多套户型、位置都比较好的房子,然后再委托中介公司或售楼人员转手,如果实在炒不掉,还可以退给开发商。炒楼花最保险的还是要找开发商。"托人情、找关系,要么可以拿到内幕消息,要么可以有个折扣,如果楼盘非常走俏,找到人情至少可以拿个好的户型、朝向,容易出手。" "不少开发商中有一些中、高层的管理人员本身也在炒楼。"表面上有些楼盘一出来就非常抢手,排长队、找关系也未必能买到的楼花,却往往可以在这些人手中'冒'出来。当然,房价也自然会每平方米加上200-300元不等。


炒楼花人群
"渠道"炒楼


一些房地产代理公司、二手房中介公司作为房地产的交易渠道,往往也加入到"炒"楼的队伍中,小到销售公司的售楼小姐,大到一些颇有实力的物业代理公司都通过"销售渠道"进行炒房。炒楼花的投资者中间不少是楼盘销售人员,一般都是这些销售人员自己掏钱买下房号再转手给客户,或者通过给炒家找'下家'分账。此外,一些中介公司也往往也看好某个地段的房子,有时会订下几套甚至整层,然后再通过自己的销售渠道寻找"下家",赚取差价。


"联合"炒楼


"无论是外部个人炒楼,还是销售渠道炒楼,从规模、效果上都比不上'开发商和房地产代理公司联合炒楼'。"房产商自己制造热度是司空见惯的一个招数,针对购房者"买涨不买跌"的心理,他们变着法儿地造势,楼盘一开,他们就雇人来"买"房,结果往往出现这样一个怪现象:某处楼盘一开盘,就售完告罄。也许起价只有3300元/平方米,但你绝对买不到,过几天就变成了3500元/平方米。"开发商一般在手里掌握部分启动资金时即开始楼盘销售,用低价吸引买房人认购'楼花',再低开高走,用'滚雪球'的手法取得后期建设资金。"一位房地产业界人士说,"低价认购也能给楼盘制造旺盛人气,吸引更多买家跟进。实际上,最大的炒楼者、最大的赢家还是开发商。"





相关事例



北京的楼花炒作限制多,认购书阶段开发商不让更名,没法炒;合同阶段办了贷款很难转按揭,没法炒,因此,楼花炒作一般集中在内部认购买房号阶段。当然,这时的炒作空间也是有限的,只有这些深谙房地产行业之道的人,才能从北京楼花炼出金。




销售人员



因为炒楼花被公司开除的售楼人士在北京地产界还真不少,自己掏钱买下房号再转手给客户,或者通过给炒家找"下家"分帐,据说,东部某楼盘销售人员几乎全体涉足此举,人均获利10几万。毕竟是近水楼台,一旦碰上热销楼盘,不让销售经理或售楼员们捞月似乎也难。


资深炒家



这些人在房地产界有丰富的关系资源,能超前掌握楼盘信息,对其投资价值作出敏锐判断,然后按以下流程完成楼花炒作:⑴内部认购时低价取得房号。此时要保证快--最先得到认购消息,然后以正常渠道(排队)或非正常渠道(找人)

炒楼花
,买到内部认购价的房号;还要看准此楼日后开盘销售时价格一定猛涨。⑵寻找下家。内部认购时开发商销售证多数还未取得,离签正式合同一般有半个月到1个月的时间差,正好便于炒家转手楼花。正常渠道是上网或通过中介找下家,非正常渠道是和销售人员谈妥分账比例然后取得客户。⑶加价转手。有"内线"者转让房号不是难事,对上称接盘者是炒家的亲属或朋友即可过关,还有以给公司员工买房为名,订房号统一用某公司名字,下家分别以公司员工名义实现更名转让的。





中介机构




部分中介机构借助在房地产市场的"过硬"关系,用更为老到的手法加入炒楼花行列。面对神通广大的炒楼花者,以及种种炒作战术,即便是防范再严的开发商,也很难完全杜绝,再说,认购房号的"小定"是可以退的,炒家几乎没有风险,这更坚定了炒楼者们的信心。



有关法律

商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后,预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为,俗称"炒楼花"。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人,使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系,而预售合同的内容不发生变化的转让形式。

炒楼花漫画

商品房预售合同转让的合法性


法学界对商品房预售合同转让的合法性一直存在着很大的争议。"炒楼花"这一行为在中国法律中尚属空白。


从实践中看,"炒楼花"的现象已经大量存在。它在一定程度上可以刺激房地产市场的发育,在交易中畅通销售渠道,活跃市场,有利于资金周转。况且,在"炒楼花"的过程中,预购人承担了投资风险和部分建房资金,其因转让预售合同而获得的利益是投资的合理收益,理应受保护。


从世界范围看,"炒楼花"的行为在各国房地产中已得到普遍认可。从某种意义上讲,它已成为成熟的房地产市场得以运行的必要环节。


从中国立法范围看,"炒楼花"的行为实际上是一种通过合同转让获取利益的行为。中国立法并不禁止合同转让,所以"炒楼花"的行为并不违反中国法律法规。







炒楼风险



"炒楼花"的罪状有三:首先是危及金融安全;其次是扭曲市场需求;再次有偷逃税款的空间。楼市炒家中相当一部分靠的是银行贷款,有的人运用贷款同时炒作多处房产,从资金角度他是在做期货。倘若一个环节跟不上,就会引发资金断链反应,造成较大的还贷风险。炒作行为具有"火上浇油"的群体效应,一旦楼市下跌,最终风险就会押在银行身上。

商品房

"炒楼花"掩盖了市场真实的需要,虚拟需求被不断放大,导致供求关系失衡,从而导致市场大起大落。同时,"炒楼花"普遍存在逃税行为,由于实际房价往往不被反映在转让合同上,统计失真的直接后果是官方统计数据偏低,使管理者、公众低估了楼市的涨幅和风险。香港楼市炒到最后,按揭价格和租金"倒挂"。比如一套房子每月付二万元按揭,但只能租到几千元;楼价大跌后,出现了众多的"负资产一族",带来了严重的金融风险和社会问题。


面对"炒楼花"中可能出现的问题,有人担心"炒楼花"会影响武汉的楼市发展。投资地产是目前最有回报潜力的产业之一,再说"炒楼花"的只是在一些楼盘旺销的情况下才能"炒作"。



被炒作的楼盘(包括"托盘"及"炒楼花"的散户)平均每平方米的涨幅在200元-500元之间,虽然暂时对武汉楼市的影响并不大,但市场也有失灵的时候,一旦市场出现人为托盘,政府就要出面平衡。因为,人为托盘发展到最后危害很大,前些年海口的房产就造成了非常多的烂尾楼。中南财经政法大学的彭星闾教授称,房地产和金融与老百姓的关系非常密切,一旦出了问题,将会影响到社会稳定和经济正常运行,这是政府必须干预的。



炒楼区别




炒房号"与"炒楼花"区别


相同点:


都是炒做房屋购买权,在获取某个房屋的购买权后,不实际购买,而将购买权转让的行为。


不同点:


炒做的产品阶段不同,房号是已开售或准备开售房屋,此类房屋将要或已达到销售标准(达到正负零或主体结构完工等条件),楼花是未开工项目,只停留在图纸阶段。


按照国家规定,楼花已经是不允许销售了,只在很少的城市还有楼花可炒,多数城市都是炒房号了。





注意事项



⒈开发商制造了炒楼花空间。中原物业销售总监殷则先生认为,开发商一般在手里掌握部分启动资金时即开始楼盘销售,用低价吸引买房人认购"楼花",再低开高走,用"滚雪球"的手法取得后期建设资金。另外,低价认购也能给楼盘制造旺盛人气,吸引更多买家跟进。因此,很多楼盘内部认购价和其正常均价相差千元以上,这种可观的投资空间必然会吸引炒家。


⒉投资预期好吸引炒家下手。柏宇兴业房地产公司总经理张寅告诉记者,前些时上海一个著名TOWNHOUSE项目以6000~8000元的价格开盘,因为开发商名头很大,当时别墅售价又高达2、3000美金,大批投资者看中了此盘的投资潜力,一天几乎定出一半,认购5~10套的大有人在,楼盘后来均价达到13000元左右,让炒家们赚了个盆满钵平。对楼盘投资预期高,对产品有信心,对市场前景乐观,投资者才会在楼花上大把下注。


⒊卖方市场刺激楼花炒作。美联物业北京公司总经理刘志忠先生介绍,97前香港楼市一直暴涨,买家收入根本赶不上楼价涨幅,楼盘开售时基本都有炒家通宵排队等房号,这些空手道者一个房号通常能赚10~50万港币。金融风暴后,市场形势急转,炒楼者基本销声匿迹,只有一些开盘价很低的明星楼盘,如前时的"珀丽湾"还有炒家捧场,但所赚也就几万港币而已。国内一些炒楼花成风的城市如宁波、杭州等,起始也多因楼盘供应增量相对不足,形成卖方市场,炒房之风才愈演愈烈。



什么盘的楼花最吃香?


综合采访者观点,"楼花"值得一炒的楼盘一般具有以下特点:


⒈有投资潜力。被炒家看中的楼盘一般位置优越,多集中在东部,投资前景良好;


⒉开盘价低。负责恋日国际销售的绍云女士说,因项目高开平走,万元以上的认购价阻隔了炒家介入。但据记者了解,距恋日不远的另一CBD热点楼盘,却因8000元上下的认购价吸引了大把炒家;


⒊规模不大。大社区因销售压力大,开发商不会大幅提价,买家后期可选择余地多,炒家一般会谨慎介入;


⒋限制不严。虽然很多楼盘不支持炒楼花,但管理上有松有紧,炒家瞄准的是一些有空子可钻的项目。





楼花争议



炒楼花到底碍着谁了?


楼花到底该不该炒?对此业内分成正反两派观点。


反方观点 抬了楼价、毁了楼盘、坏了规矩,炒楼花坏处一大把。


据业内反对炒楼花之开发商的总结,炒楼花计有以下罪状:


往大了说--炒楼花危及市场。因为过多投资客的介入,房价在炒作中层层加码,等到超出实际的购买力时,造成楼市"跳水"。这样的例子远有海南,近有杭州、宁波,被炒家搅出的泡沫不容小视。


往中观了说--炒楼花影响楼盘正常销售。一是炒家过多,使得买房人对开发商管理心存疑虑,影响楼盘销售;二是炒家拿走了最初应该是目标客户享受的优惠价,在楼盘涨价后以比开发商略低的价格再次分流客户,两拨买家只成交一拨;三是前期炒家托盘,认购火爆,使开发商对市场形势做出错误判断。市场中这样的例子有不少,很多楼盘认购时极其火爆,号称1天定出上千套,但到实际"换签"时(将所订房号换成签正式合同),客户却消失大半,令公司管理者大为光火。


往小了说--炒楼花也坑了消费者。对缺房的人来说,楼价被炒家托高,增加了购房成本;对投资者来说,恶炒楼花会令他们看不清形势,以为市场需求量很大,盲目跟进,导致投资失误。


正方观点 支持投资、反对恶炒,炒楼花好处也不少。


美联刘志忠先生说,香港楼市97前的泡沫和97后的狂跌,是由多种原因造成,比如金融风暴、香港政府的"8万5"计划等,说炒楼花引起楼市"跳水"太严重。


北京也有开发商认可炒楼行为。今典集团董事长张宝全认为,炒楼花是一种投资,所有的投资都是为了增值、保值的,现有的政策不支持房地产投资,比如我们的产权制度使产权转移非常麻烦,而香港等地则是契约制,变更一下登记备案即可;再有交易程序、税费政策等,都使房地产投资不能合法、快捷的完成,因此,很多地产投资就走向了地下,炒楼花屡禁屡旺就是一个例子。今典开发的经济适用房今日家园,是国家明文定价,但老百姓照炒不误,最多的每平方米加了1000元。张宝全认为,炒楼花是一种客观存在,既然开发商的价格定位制度给前期买家留下了盈利空间,不如让投资者合理进入,给他们一个相对规范的炒楼平台。


张宝全告诉记者,今典还未推出已引起不少投资者关注的国贸商圈新项目,有可能允许买家合理炒楼,即同意其转让购买权。


来自上海的开发商张寅先生则持一种更为开明的态度。他认为,炒楼花的害处多是因为开发商操盘经验不足、引发恶炒所致,如前期对产品把握不准导致定价过低,后期对市场盲目乐观提价太快等。只要开发商控制得当,将炒家限定在合理的比例下,炒楼花将表现出以下好处:


⒈楼盘人气旺,利于销售。上文提到的上海TOWNHOUSE项目,就是因为楼花炒卖成为上海广告量最少、销售最好、名气最大的楼盘。这也是很多开发商嘴上严禁炒楼花、实际睁只眼、闭只眼的原因;


⒉投资者、买房人双赢。前期慧眼识珠的投资者理应有利益回报,后期客户则可以用比售价低的价格从炒家手里买得满意房产,岂非皆大欢喜?


张寅向记者透露,柏宇兴业下月推出的位于京沈路和五环交叉口TOWNHOUSE项目京城雅居,将不限制投资者的炒楼行为,若销售人员参与,公司则制定相应的管理制度,将楼花炒作控制在合适的火候下。


正像张寅所说,存在决定一切,不管打压也好、避讳也好,炒楼花都将是房地产市场一个隐秘的现实。但正如中原殷则先生分析,北京楼市基本处在供大于求的局面,大面积恶炒楼花的现象不会出现,因此北京也只有开发商因担心工作人员不务正业而制定开除政策外,并无其他干预政策,象宁波等地因炒作过度而使政府介入、尝试征收"炒楼花"税、采取买房实名制等干预手段的局面,也不会在北京上演。从这个角度来说,个别楼盘炒得再热,楼花也只是京城楼市一个充满神秘诱惑的"冷门"。


来自群组: 1桐乡站经纪人社区


上一篇:国务院重磅通知,楼市限购限价限贷限售应取消?
下一篇:美国大空头出手,中国企业股价暴跌37%,1天蒸发110亿
哎...今天够累的,签到来了5...

使用高级回帖 (可批量传图、插入视频等)快速回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 申请户口

本版积分规则   Ctrl + Enter 快速发布  

发帖时请遵守宪法赋予公民的权力和义务,笃行民主言论自由 。
e社区更懂你! 立即登录 申请户口
快速回复返回顶部 返回列表