海南大撤退！地产大军正连夜杀向……

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海南大撤退！地产大军正连夜杀向……

                                                                                                   

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来源：米筐投资（mikuangtouzi）（本文不代表金融五道口立场）

作者：米苍，已获得转载授权

2018年4月22日晚9点，有关部门的一次夜袭，海南岛楼市彻底进入拉闸停电模式。

全岛限购；

海口、三亚等市5年社保，5年限售，70%首付；

所有项目禁止捂盘，全面保障供应。

……

一个外销占了80%以上的地方，一夜变天，需求瞬间巨量崩塌，着实是一次釜底抽薪的大空头！

没错，就是空头。

降房价有两大狠招：

1、立即疏散人口，没有大城市户口的，往10年去限，最终靠本土买买买，撑不住。

2、做不到第一点，那就开放土地供应，猛劲儿供应，每年800万套，成本价公示加价5%的利润，摇号卖，彻底打掉上涨的预期。

HN岛整了第一招，确实够狠！

17年内地N限后，来HN淘金的资深房产销售张金，起初还有点不相信：“不会这么狠吧！一下子就卡死了，应该会有个过渡期吧？”

当夜他还劝未签约的客户，再等等具体执行细则，或许还有转机……

然而，当他多次确认这份大限文件标明，公布之日即刻生效时，算是彻底领教了ZF干预的能量。

人性还在，交易清零。这盘游戏被一只有形的手瞬间宣告：OVER！

老张该怎么办？该何去何从？

留下，交易清零，很明显没有买卖可做；

离开，内地城市，N限还在那里耗着呢！

最终，他跟大家一起选择了转战云南。

01 云南！云南！

海南之后，云南能顺利接盘吗？

从旅游资源的吸引力上来看，云南从人文到自然比海南旅游资源更为丰富，洱海、大理、丽江、昆明、西双版纳都是国内国际大的旅游IP，丝毫不逊于海南的天涯海角。

这一点上，云南确实能够与海南掰掰手腕。

▲云南旅游资源分布图

但云南的短板在于交通的不便，多山的地形是其极大的发展限制性因素。所以要想富，就要先修路。

▲云南昆明远期高铁网

按照规划，近期到2020年，云南省铁路营运里程将达到8000公里，高铁营运里程1700公里。到2020年，云南省要实现全部州市通铁路，滇中城市群通高铁，经济人口大州市（300万人以上的州市）及旅游重点区域通高标准铁路的目标。

远期，云南将构建起覆盖连接东南亚、粤港澳城市群、川渝城市群、沪宁杭城市群等地的高铁网络，这是未来云南特别是昆明、西双版纳等热点旅游城市崛起的底层基础。

旅游资源成色不错，基础交通也未来可期。

要接盘是不是还差点什么呢？

接盘人。

02 用生命在抢人

云南没有新一线城市，最重要的核心城市昆明，GDP4800亿，目前的排位41位，距离第一梯队还很远。

虽然有人说成都、重庆、昆明是西南三雄，但昆明这一角确实有点落后。

当人民日报报道： 新一线城市在用生命抢人时，背后其实是暗含着一个未来十年的大趋势的。

一批强二线城市的崛起。

也就是二线城市拉近与一线城市之间落差的过程，而且这一趋势会影响这些城市未来十年房价的去向。

也正是基于此，米筐智库最近一直在暗示：

1、不要只盯着一线，人家底子厚，敢对土地财政说不，天天在撵人；

2、二线疯抢人，土地又扣扣索索，100块钱都不给的样子，死活按着的压力最大；

3、三四线这一波正在退潮，结束之后，会不会有结构性行情呢？

每个人都有自己的答案。

现有的体制之下，公平二字非常重要：二线逐步拉近与一线的差距是公平；西部缩小与中部的距离也是公平。

总之，全国一盘棋上，区域落差要有一个逐步缓的结果。差距不能太大了，和中国的就业多层次一样，区域发展也要有合理的多层次。

十九大关于主要矛盾的表述已经讲的很清楚了：人民对美好生活的需求与不平衡、不充分发展之间的矛盾。

什么是不平衡？什么是不充分呢？

因为交通不便，制约了云南没有完全发挥自身资源优势就是不充分；云南等中西部与东南沿海的差距过大就是不平衡。

抢人大战中，云南的主要城市表现如何呢？

以昆明市规定为例，全日制高校、职业院校毕业生、具备专业技术职称或技工资格人员、留学归国人员，可以申请将户口登记在实际居住社区的集体户口，先落户再择业。具有博士学历或正高级专业技术职称的人员，可以自愿选择落户地址，先落户再择业，其配偶、未成年子女、父母（含配偶父母）可以随迁。

对比西安一个月整30万的魄力，昆明整体上还属于中规中矩，没有成都和郑州的庞大人口基础，没有长沙、合肥的大尺度，在全国抢人一盘棋的形势下，昆明在未来人口吸引方面仍有压力。

抢人才是硬道理。

03 机会！还是坑？

当大量海南中介涌入云南热点区域，会不会带来一波行情呢？特别是在其他地方都绑着的情况下，有概念的云南似乎隐隐约约要热。

房产商的鼻子最灵。北京今年的房展会上，云南的楼盘推介抢占了以往大多数的海南楼盘展位，80个展位，近30个都是云南、广西的度假盘，热的不行。

2017年，云南对外销售房产比例只占30%;而截至今年四月末，这个比例已经突飞猛进占到60%--特别是西双版纳和大理，外地购房者能占到八成以上。

一线朋友圈房产大哥们开始分析：

1、云南度假盘你抢占的一定是最热的旅游目的地，也就是吸引客户半径足够大的城市，如昆明、丽江、大理、西双版纳等都是云南旅游度假的头部资源；

2、买度假盘，要做好长期持有的准备，因为度假盘首先满足的是你的度假需求，想卖还是得耗一些功夫的，很容易就做了房东；

3、需要有托管服务，在你不住的期间可以持续为你产生收益；

4、在云南大建高铁网的趋势下，楼盘要搭一搭高铁的红利。

▲云南洱海

我向来胆子小且谨慎，看后不禁发出疑问：除了机会，有没有其它不确定的坑？

有。

HN岛80% 以上都是外地客，云南也差不多。

这，又是一个纯外地人玩的游戏。你接了开发商的盘，谁来接你的盘？

扒了扒最近6年的数据，云南人口净流出是一直存在的，甚至严重程度超过了河南和四川。特别是小学生在校人数也是多年递减。从近几年的人口数据上来看，云南目前的经济还是很一般的。

本地人留不住，外地人傻钱多来接盘？多少有点不靠谱。

另外，与世界其它竞品城市相比，处于高原之上的云南跟菲律宾沿海和东南亚各国的一些地方相比纬度还是高了一些，偏冷一点，又不靠海，竞争力并不算是很突出。

这就造成一个问题：万一哪天开放了，云南在世界范围内的度假地对比之下能不能脱颖而出呢？

不好说。

如果再与当地人口净流出的现实叠加，可能就更不好办了。

最后，当海南的风潮退去，一窝蜂流窜到云南，短时间内的波动又是否会触及ZF稳定的底线呢？

前车之鉴：海南，一分钟解决战斗！

从守规矩方面讲，你永远无法知道，明天和意外哪个先来。

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