一拍“烂尾”二拍宝地，防止地王，桐乡熔断楼面价10000主动下调？！

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一拍“烂尾”二拍宝地，防止地王，桐乡熔断楼面价10000主动下调？！

                                                                                                   

劳动节就该劳动一下，虎哥写写说说，大家读读议议，今天的话题从两件事情展开：

第一件：胜利广场（烂尾项目）流拍2次后，以3.5亿被成功拍卖！

地理位置图

网络拍卖成功

2006年开始开发建设，2012年烂尾，时间历经12年，两次流拍，这个位于濮院镇核心位置（凯旋路与宏苑路交叉口！）的烂尾项目，近8万平米的体量，终于以3.5亿被濮院轻纺城的老板收入囊中，标志着未来2年内，烙在濮院这个“时尚”小镇上的这块“伤疤”迎来痊愈的机会！

第二件：濮院4幅相邻地块总共285亩宅地带条件出让

地理位置图

再看一下附加条件：

1、地块的受让方需提供不少于总计容面积中的35%、不少于车位总数的35%由桐乡市濮院金翔云旅游投资有限公司进行定向回购。回购价格：多层为5195元/平方米，高层及小高层为4675元/平方米，车位回购价为3.8万元每个。

2、地块达到最高限价后有2个或2个以上竞拍者的，转入竞拍地块内配建公寓建筑面积，公寓起始竞拍建筑面积100平方米，竞拍以100平方米建筑面积为一个增幅；所配建的公寓须无偿移交桐乡市濮院金翔云旅游投资有限公司。

我们试着算一下这个隐形成本看：

3500的起拍楼面价，速算成本在8523+；

6125的熔断楼面价，速算成本在12000+；

住宅回购按35%体量，平均4800元/平米算，税收都不算，折算出起拍和熔断隐性成本分别为：

10528、15877元/平米；

参照一下濮院目前的商品房价格，15000-16000几乎与成本持平，如果在加上车位上的“补偿”（回购车位每个要“亏”11.2万），隐性成本还要更高，微利的活儿难干，要亏本的活儿更不会有人干！所以后面竞配建基本不太可能！

第一个结论：如果不是定向回购单位摘牌，另外的房企拍得楼面价不会超过熔断价！

虎哥在想，这个项目难道是退2进3的项目？去查看了现场，结果是：

从濮院大道天豪大酒店向北，通过梅泾路、石桥街和永华路，总共直线距离3KM的样子。

道路情况和周边配套应该还不具备“三通一平”的条件！

那么为什么要有35%的部分只有市场价格的1/3回购呢？

查了一下这家旅游公司：濮院金翔云旅游投资有限公司

原来如此：濮院古镇开发主体濮院旅游的股东是由金翔云和乌镇旅游共同参股组建，而乌镇旅游的背景就是大名鼎鼎的中青旅！

结论二：这4幅宅地的回购方——金翔云，很有可能就是意向方，所以设置的条件如此“苛刻”可就在情理之中了！

结论三：这4幅宅地理论上应该还跟濮院古镇的开发有千丝万缕的关系！

地理位置图

结合濮院古镇的定位——历史文化和时尚购物（高逼格商业）！

这是给濮院这个旅游项目做配套的住宅，而且按现在的出让条件肯定能赚得到钱的项目！只不过周边条件目前看上去比较“逊色”！

根据现有周边的道路和配套，就算别的开发商拿去了也绕不开古镇开发的这个项目现场啊！

濮院有机更新项目规划范围1.61平方公里，约2415亩。东至濮院港，南至320国道，西至中兴路、永乐路，北至紫金路，濮院镇界。城市主干道凯旋路横穿而过，基地南部为濮院羊毛衫市场。

濮院有机更新项目以濮院古镇为基础，在濮院镇入选浙江省首批特色小镇建设名单的背景下，提出中国时尚古镇的总体定位，并以有机更新，产业融合，时尚引领为发展战略，以大旅游、大产业、大融合推动产业优化升级。使濮院成为生态旅游城镇的标杆、古镇文化保护和时尚文化的顶级平台、地域性休闲旅游一站式消费胜地、中国小城镇转型升级典范、中国最具影响力的旅游目的地小镇，打造“中国濮院，时尚小镇”。

             规划形成核心景区、生态度假区，时尚文化创意区三大功能区。

    核心景区是有机更新项目的重点区域和首要建设区域，占地约1050亩，目前已投入建设，项目定位为古镇观光与禅修度假。在这里不仅可以体验以濮院老底子衍生出的传统江南古镇的风貌与生活，还可以深入体味由佛教禅修理念诠释的高端禅意度假空间。各种业态的混合，传统与现代的有机融合，提供全天候的古镇观光休闲体验。福善寺与翔云观的复建，禅意酒店与禅舍的打造，是一种佛教与道教的共存，禅意生活的推广。

生态度假区在现濮院港以东，是一个区别于古镇区禅修区的自然生态区，主打自然原始的生态度假环境，以现有的自然风貌为基底，打造生态野趣盎然的度假酒店与自然乐园。推崇一种回归自然的生活方式。

时尚文化创意区南临濮院羊毛衫市场，以现有市场为基础进行产业升级，融合时尚创意与商业贸易、产品发布，打造濮院时尚产业新格局。未来，这里将是一个充满时尚与活力的多元空间。

100个亿的濮院镇有机开发项目资金外加39亿的拆迁资金，濮院古镇按照政府2020年想试运行的计划，今年也该提速了！

部分内容来源于微濮院

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